誰說廣州房價無洼地？6月，這里醞釀著大機會
5月底6月初，房哥和團隊在廣州各區樓盤持續調研，早上八點出發，晚上十一點回，4個小組，每天跨越近200公里，調研樓盤80余個，廣州樓市的現狀基本掌握。
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 1、廣州主城區無洼地
怎么理解呢？下面用幾個案例告訴大家
珠江新城，毫無疑問是廣州地區房價的天花板，房價已是7-8萬+，也是廣州的CBD和最大的名企總部匯聚中心，而騰訊的微信總部與珠江新城也僅一江之隔。
以珠江新城作為中心點來分析一下。
距離珠江新城32km的中新知識城，均價2.3萬/平。
距離珠江新城25km的亞運城，均價2.6萬/平。
距離珠江新城42km的增城朱村，均價2.2萬，還不限購
看完以上三張圖后，大家認為，廣州目前主城區房價還有洼地嗎？
對不起，廣州主城房價已無洼地。
對于投資客來說，廣州6大核心城區無價格洼地，無一二手房價倒掛，投資的話建議暫時遠離這些區域。
這是目前我們要認清廣州樓市的第一個基本面，下面來說說板塊。
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?2、廣州房價制高點
需要深刻理解，未來廣州最繁華的地區就是這個藍色連成的三角區域，再以這幾個最繁華區域依次向外環狀輻射，相信大家都不會質疑吧。
最高端的就業中心、企業總部聚集地、金融中心、互聯網中心等都在這三個區域，這三個區域以及區域附近3、5公里左右為輻射區域，將是廣州房價的天花板和制高點。
分析廣州的房價，這是我們需要掌握的第二個基本面。
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?3、廣州未來發展方向
如圖可以直觀看出，廣州現有區域的發展格局和地理位置，決定了廣州未來5-10年的發展方向，仍是堅定的向東、向南延伸。
廣州西部是已經發展成熟的教育、政務服務中心--越秀區和荔灣區，是名校名師和政府辦公核心所在地，是配套便利、發展成熟、難有什么改變的老城區，改造和拆遷成本太高。而且，這兩個區離佛山非常的近，目前，佛山發展最好的片區就是緊挨著廣州的片區，比如千燈湖，就是當前佛山最貴的片區，也是佛山城市面貌最好、開發的最成熟的片區。
所以，廣州向西沒有地域空間。
同時廣州也不想去給佛山做太多嫁衣，那么綜合分析，廣州必定是堅決的向東、向南發展。向東重點開發黃浦、增城，向南開發番禺、南沙，既有廣闊空間，又有地價便宜、交通發達的優勢，同時牽手東莞、深圳，抓住目前的大灣區風口，向東、向南均可打造粵港澳大灣區最有前景和潛力的板塊。
廣州第二機場將落地增城、18號線地鐵從廣州東站直通南沙，代表的就是廣州的決心。
這是大家研究廣州樓市必須了解的第三個基本面。
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ??4、投資建議
1、從化是最邊緣，也是最被冷落的，雖不限購，但亦無購買或投資價值，暫時可以完全忽略。
2、花都位置靠北，周邊也沒有經濟亮點，基本上是沒有什么關注度，亦可以忽略。
3、白云區除了綠地中心以及最南邊的部分與幾大核心區緊臨的地段有一些硬核溢價之外，絕大部分區域要么城村雜亂，要么位置偏遠，價格3-4萬不等，也沒什么價值空間。
4、荔灣區、越秀區和海珠區都是成熟的老城區、學區，房價高，但城市已經沒有什么新的概念和更新，口袋里錢夠自住無所謂，投資的話肯定不宜再關注，天花板已經差不多了，本次調研海珠區，目前已有“有價無市、慢慢暗跌”趨勢。
5、天河區則不一樣了，之前是珠江新城在驅動，現在是新規劃的金融城拉動，前后不斷有新的熱點起來，有新的概念出來，巨大的發展與升值空間就出來了，房價就有異動，板塊就有變化，不管是自住還是投資，都是值得關注的區域，當然，價格很高，前提是買得起。
6、番禺應該有點高估了，感覺已經炒作過度，本次調研發現除了部分優勢板塊，現階段很多房子價格已經超過了價值，建議買番禺的房子一定要謹慎，動則4萬+、4.5萬+的房價，感覺番禺想的有點多。
7、黃埔區比較尷尬，投資建議也僅限于南部片區。黃埔既有越秀、荔灣等老區的包袱--開發早，不好動，又沒有天河一樣的核心概念--金融、名企總部或互聯網中心，成熟度不如天河，潛力值不如增城，剛好夾在新與舊之間。而中新知識城還有太多的不確定性，畢竟一塊飛地離主城實在是太遠了，萬一發展連接不上，就很尷尬，進退兩難。
8、南沙區需要仔細斟酌，雖然部分央企響應號召在此落地總部，但是正如當年霍英東霍家在南沙買了幾十頃地，已經開發了很多年，居然房價處于1.7-1.8萬的仍然很多，總感覺地太廣，人太稀，人氣不足。而2019年廣州第二機場沒有選在南沙，而是落地增城正果，也造成了一定的沖擊，南沙買盤需仔細甄選，還要耐得住。
9、增城（廣州東）至今不限購，雖然價格已經漲了一波，但是人氣和政策優勢聚集，10條地鐵+6條鐵路交匯，促使增城持續近10年一直霸占廣州新房成交銷冠的位置。近期，隨著廣州第二機場將落戶增城正果（廣州正果國際機場），中國首個TOD新塘凱達爾城市交通樞紐綜合體即將完工，疊加大灣區第二科創走廊橫穿增城主城區，廣州東的地產投資價值再次引爆炒房圈。
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?5、目前投資買房首選增城
粵港澳大灣區畢竟是當今中國最大的概念，當今的大風口，決策層意將機場選在增城，并定位為國際性機場，分擔廣州白云機場的貨運與客流壓力，是要將增城打造成粵港澳大灣區東部交通樞紐。
今年國慶節即將開通的穗莞深城際鐵路除了直達深圳機場外，還將迎來新規劃，直接連通深圳前海和香港九龍，從增城新塘可直達香港。更重要的是，未來還有多條線路、鐵路在增城新塘交匯，地鐵13號線、28號線、16號線和20號線，新白廣城際軌道、廣汕高鐵等9條線路都將在此交匯，新塘自駕半小時到天河，地鐵30分鐘可到市中心。那么廣州東部地區的房價仍有巨大的升價空間。
三大千億級產業集群匯聚廣州東
1、6月2號，隨著比亞迪鋰電池生產基地正式落戶增城，圍繞廣汽本田、北汽集團，共同加速廣州東汽車及新能源汽車千億級產業集群形成。
2、同時作為改革開放以來廣州單筆投資額最大的先進制造業項目，也是富士康近十年在大陸最大的投資項目----增城經濟開發區富士康超視界第10.5代顯示器全生態產業園，總投資610億，預計2019年10月投產，年產值達910億，構建“8K高清顯示屏+5G傳輸技術“為核心的新一代信息技術千億級產業集群。
3、圍繞總投資100億的中國平安（增城）科技硅谷項目，導入汽車、科技、金融、大健康四大產業，形成新的千億級金融科技產業集群。
而當前處于廣州東核心板塊的新塘，被定位為“廣州東部交通樞紐+科創產業中心”，該板塊不少新盤極具性價比，如中森茗苑，背靠千畝山景，緊鄰有“廣州東的越秀山”美譽的四望崗公園+苑內中央公園，出門即入園林，暢享健康呼吸。
北向800米即達13號地鐵線官湖站，35分鐘即可直達珠江新城，城軌無縫銜接半小時到達深圳機場。坐擁三大名校學位優勢，孩子一出生就能手握優質教育資源。在區內樓王已達3.7萬、周邊房價普遍2萬+的情況下，中森茗苑三陽臺設計的3+1房只售18888起，優勢盡顯，非常值得入手，且算得上剛需首選。
這也是本次廣州樓盤調研發現的幾處真正價值洼地之一，剛需投資都合適，升值空間也非常大。
最后的建議，廣州學位房剛需可以適當關注一下主城區的房子，但投資的話最好暫時不要碰，放眼整個廣州，目前仍有更適合投資與自住雙贏的選擇，那么，選擇廣州東無疑是最佳的，畢竟機場大概率落地增城以后的，這個片區不僅有現在，還有未來。（完）
