第六章 建筑項目竣工決算的編制和竣工后質量保證金的處理
第一節 竣工驗收
一、竣工驗收的條件
完成建設工程設計和合同約定的各項內容，主要指設計文件所確定的、在承包合同中載明的工作范圍，也包括監理工程師簽發的變更通知單中確定的工作內容
有完整的技術檔案和施工管理資料
有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告
有勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件
有施工單位簽署的工程保修書
二、竣工驗收的范圍
工業投資項目經負荷試車考核，試生產期間能夠正常生產出合格產品，形成生產能力的
非工業投資項目符合設計要求，能夠正常使用的
三、竣工驗收的依據
上級主管部門對該項目批準的各種文件
可行性研究報告
施工圖設計文件及設計變更洽商記錄
國家頒布的各種標準和現行的施工驗收規范
工程承包合同文件
技術設備說明書
建筑安裝工程統一規定及主管部門關于工程竣工的規定
從國外引進的新技術和成套設備的項目，以及中外合資建設項目，要按照簽訂的合同和進口國提供的設計文件等進行驗收
利用世界銀行等國際金融機構貸款的建設項目，應按世界銀行規定，按時編制《項目完成報告》
四、竣工驗收的標準
1.工業建設項目竣工驗收標準
生產性項目和輔助性公用設施，已按設計要求完成，能滿足生產使用
主要工藝設備配套經聯動負荷試車合格，形成生產能力，能夠生產出設計文件所規定的產品
有必要的生活設施，并已按設計要求建成合格
生產準備工作能適應投產的需要
環境保護設施，勞動、安全、衛生設施，消防設施，已按設計要求與主體工程同時建成使用
設計和施工質量已經過質量監督部門檢驗并做出評定
工程結算和竣工結算通過有關部門審查和審計
2.民用建設項目竣工驗收標準
建設項目各單位單位工程和單項工程，均已符合項目竣工驗收標準
建設項目配套工程和附屬工程，均已施工結束，達到設計規定的相應質量要求，并具備正常使用條件
五、竣工驗收的內容
（一）工程資料驗收
工程技術資料驗收
工程綜合資料驗收
工程財務資料驗收
（二）工程內容驗收
1.建筑工程驗收的內容
建筑物的位置、標高、軸線是否符合設計要求
對基礎工程中的土石方工程、墊層工程、砌筑工程等資料的審查驗收
對結構工程中的磚木結構、磚混結構、內澆外砌結構、鋼筋混凝土結構的審查驗收
對屋面工程的屋面瓦、保溫層、防水層等的審查驗收
對門窗工程的審查驗收
對裝飾工程的審查驗收（抹灰、油漆等工程）
2.安裝工程驗收的內容
建筑設備安裝工程驗收
工藝設備安裝工程驗收
動力設備安裝工程驗收
六、竣工驗收的組織
1.成立竣工驗收委員會或驗收組
2.驗收委員會或驗收組的職責
負責審查工程建設的各個環節，聽取各有關單位的工作報告
審閱工程檔案資料，實地考察建筑工程和設備安裝工程情況
對工程設計、施工和設備質量、環境保護、安全衛士、消防等方面客觀地出全面的評價
處理交接驗收過程中出現的有關問題，核定移交工程清單，簽訂交工驗收證書
簽署驗收意見，對遺留問題應提出具體解決意見并限期落實完成。不合格工程不予驗收，并提出竣工驗收工作的總結報告和國家驗收鑒定書
七、竣工驗收的方式
八、竣工驗收的管理與備案
（一）竣工驗收報告
施工許可證
施工圖設計文件審查意見
驗收組人員簽署的工程竣工驗收意見
市政基礎設施工程應附有質量檢測和功能性試驗資料
施工單位簽署的工程質量保修書
法規、規章規定的其他有關文件
（二）竣工驗收的管理
國務院建設行政主管部門負責全國工程竣工驗收的監督管理工作
縣級以上地方人民政府建設行政主管部門負責本行政區域內工程竣工驗收監督管理工作
工程竣工驗收工作，由建設單位負責組織實施
縣級以上地方人民政府建設行政主管部門應當委托工程質量監督機構對工程竣工驗收實施監督
負責監督該工程的工程質量監督機構應當對竣工驗收對組織形式、驗收程序、執行驗收標準等情況進行現場監督，發現有違反建設工程項目質量管理規定行為的，責令改正，并將對工程竣工驗收的監督情況作為工程質量監督報告的重要內容
（三）竣工驗收的備案
1.國務院建設行政主管部門負責全國房屋建筑工程和市政基礎設施工程的竣工驗收的備案管理工作，縣級以上地方人民政府建設行政主管部門負責本行政區域內工程竣工驗收備案管理工作
2.依照《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》的規定，建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15天內，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設行政主管部門備案
3.建設單位辦理工程竣工驗收備案應上交以下文件
工程竣工驗收備案表
工程竣工驗收報告
法律、行政法規規定應當由規劃、公安消防、環保等部門出具認可文件或準許使用文件
施工單位簽署的工程質量保修書；商品住宅還應當提交《住宅質量保證書和》和《住宅使用說明書》
法規、規章規定必須提供的其他文件
4.備案機關收到收到建設單位報送的竣工驗收備案文件，驗證文件齊全后，應當在工程竣工驗收備案表上簽署收訖。工程竣工驗收備案表一式兩份，一份由建設單位保存，一份留備案機關存檔
5.工程質量監督機構應當在工程竣工驗收之日起5天內，向備案機關提交工程質量監督報告
6.備案機關發現建設單位在竣工驗收過程中有違反國家有關建設工程質量管理規定行為的，應當在收訖竣工驗收備案文件15天內，責令停止使用，并重新組織竣工驗收
第二節 竣工決算
一、竣工決算的概念
是指所有項目竣工后，項目單位按照國家有關規定在項目竣工驗收階段編制的竣工結算報告
二、竣工決算的作用
建設項目竣工決算詩綜合全面的反映竣工項目建設成果及財務情況的總結性文件
建設項目竣工決算是辦理交付使用資產的依據，也是竣工驗收報告的重要組成部分
建設項目竣工決算是分析和檢查設計概算的執行情況，考核建設項目管理水平和投資效果的依據
三、竣工決算的內容
（一）竣工財務決算說明書
項目概況
會計財務的處理情況、財產物資清理情況、債權債務的清償情況
項目建設資金計劃及到位情況，財政資金支出預算、投資計劃及到位情況
項目建設資金使用、項目結余資金等分配情況
項目概（預）算執行情況及分析，竣工實際完成投資與概算差異及原因分析
尾工工程情況
歷次審計、檢查、審核、稽查情況及整改落實情況
主要技術經濟指標的分析、計算情況
項目管理經驗、主要問題及建議
預備費動用情況
項目建設管理制度執行情況、政府采購情況、合同履行情況
征地拆遷補償情況、移民安置情況
需說明的其他事項
（二）竣工財務決算報表
1.基本建設項目概況表
2.基本建設項目竣工財務決算表
3.基本建設項目交付使用資產總表
4.基本建設項目交付使用資產明細表
（三）建設項目竣工圖
（四）工程造價對比分析
四、竣工決算的編制
（一）竣工決算的編制條件
經批準的初步設計所確定的工程內容已完成
單項工程或建設項目竣工結算已完成
收尾工程投資和預留費用不超過規定的比例
涉及法律訴訟、工程質量糾紛的事項已處理完畢
其他影響工程竣工決算編制的重大問題已解決
（二）竣工決算的編制依據
《基本建設財務規則》（財政部第81號令）等法律、法規和規范性文件
項目計劃任務書及立項批復文件
項目總概算和單項工程概算書文件
經批準的設計文件及設計交底、圖紙會審資料
招標文件和最高投標限價
工程合同文件
項目竣工結算文件
工程簽證、工程索賠等合同價款調整文件
設備、材料調價文件記錄
會計核算及財務管理資料
其他有關項目管理的文件
（三）竣工決算的編制要求
按照規定組織竣工驗收，保證竣工決算的及時性
積累、整理竣工項目資料，保證竣工決算的完整性
清理、核對各項賬目，保證竣工決算的正確性
（四）竣工決算的編制程序
１.前期準備工作階段
了解編制工作竣工決算建設項目的基本情況，收集和整理基本的編制資料
確定項目負責人，配置相應的編制人員
制定切實可行、符合建設項目情況的編制計劃
由項目負責人對成員進行培訓
２.實施階段
收集完整的編制程序依據資料
協助建設單位做好各項清理工作
編制完成規范的工作底稿
對過程中發現的問題應與建設單位進行充分溝通，達成一致意見
與建設單位相關部門一起做好實際支出與批復概算的對比分析工作
３.完成階段
完成工程竣工決算編制咨詢報告、基本建設項目竣工決算報表及附表、竣工財務決算說明書、相關附件等。清理、裝訂好竣工圖。作好工程造價對比分析
與建設單位溝通工程竣工決算的所用事項
經工程造價咨詢企業內部復核后，出具正式工程竣工決算編制成果文件
４.資料歸檔階段
工程竣工決算編制過程中形成的工作底稿應進行分類整理，與工程竣工決算編制成果文件一并形成歸檔紙質資料
對工作底稿、編制數據、工程竣工決算報告進行電子化處理，形成電子檔案
五、竣工決算的審核
（一）審核程序
（二）審核內容
工程價款結算是否準確，是否按照合同約定和國家有關規定進行，有無多算和重復計算工程量、高估冒算建筑材料價格現象
待攤費用支出及其分攤是否合理、正確
項目是否按照批準的概（預）算內容實施，有無超標準、超規模、超概（預）算建設現象
項目資金是否全部到位，核算是否規范，資金使用是否合理，有無擠占、挪用現象
項目形成資產是否全面反映，計價是否準確，資產接收單位是否落實
項目在建設過程中歷次檢查和審計所提的重大問題是否已經整改落實
待核銷基建支出和轉出投資有無依據、是否合理
竣工財務決算報表所填列的數據是否完整，表間勾稽關系是否清晰、明確
尾工工程及預留費用是否控制在概算確定的范圍內，預留的金額和比例是否合理
項目建設是否履行基本建設程序，是否符合國家有關建設管理制度要求等
決算的內容和格式符合國家有關規定
決算資料報送是否完整、決算數據間是否存在錯誤
相關主管部門或者第三方專業機構是否存在錯誤
六、新增資產價值的確定
（一）新增固定資產價值
１.內容包括
已投入生產或交付使用的建筑、安裝工程造價
達到固定資產標準的設備、工器具的購置費用
增加固定資產價值的其他費用
２.計價原則
對于為提高產品質量、改善勞動力、節約材料損耗、保護環境而建設的附屬輔助工程，應在建成并正式竣工驗收交付使用后，計入新增固定資產價值
對于單項工程中不構成生產系統，但能獨立發揮效益的非生產性項目，應在建成并交付使用后，計入新增固定資產價值
對于購置達到固定資產標準不需要安裝的設備、工器具，應交付使用后，計入新增固定資產價值
屬于新增固定資產價值的其他投資，應隨同受益工程交付使用的同時一并計入
３.計價方法
共同費用的分攤方法
（二）新增無形資產價值
１.內容包括
專利權
專有技術（非專利技術）
商標權
著作權
銷售網絡、客戶關系、人力資源
商業特許權
合同權益
土地使用權、礦業權、水域使用權、森林權益
商譽
２.計價原則
投資者按無形資產作為資本金或者合作條件投入時，按評估確認或者合同協議約定的金額計價
購入的無形資產，按實際支付的價款計價
企業自創并依法申請取得的，按開發過程中的實際支出計價
企業接受捐贈的無形資產，按發票賬單所載金額或同類無形資產市場價計價
無形資產計價入賬后，應在其有效使用期內分期攤銷，即企業為無形資產支出的費用應在無形資產的有效期內得到及時補償
（三）新增流動資產價值
１.內容包括
貨幣性資金
應收及預付款項
短期投資
存貨
（四）新增其他資產價值
１.內容包括
開辦費
租入固定資產改良支出
第三節 質量保證金的處理
一、缺陷責任期
（一）缺陷責任期的概念
是指承包人對已交付使用的合同工程承擔合同約定的缺陷修復的期限
（二）缺陷責任期期限
從工程通過竣工驗收之日起計算。期限一般為1年，最長不超過2年，由發承包雙方在合同中約定
二、保修期
（一）保修期的概念
是指在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限
（二）保修期的期限
從實際竣工日期起計算。具體期限按照《建設工程質量管理條例》規定
①地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限
②屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏為5年
③供熱與供冷系統為2個采暖期和供熱期
④電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程為2年
三、質量保證金
（一）質量保證金的含義
是指發包人與承包人在建設工程承包合同中約定，從應付的工程款中預留，用以保證承包人中缺陷責任期內對建設工程出現的缺陷進行維修的資金
（二）質量保證金的預留
發包人按照合同約定方式預留質量保證金，質量保證金總預留比例不得高于工程價款結算總額的5%
合同約定由承包人以銀行保函替代預留質量保證金的，保函金額不得高于工程價款結算總額的5%
在工程項目竣工前，已經繳納履約保證金的，發包人不得同時預留質量保證金
采用工程質量保證擔保、工程質量保險等其他方式的，發包人不得再預留質量保證金
（三）質量保證金的管理
缺陷責任期內，實行國庫集中支付的政府投資項目，質量保證金的管理應按國庫集中支付的有關規定執行
其他政府投資項目，質量保證金可預留在財政部門或發包方
社會投資項目采用預留質量保證金方式的，發承包雙方可約定將質量保證交由金融機構托管
缺陷責任期內，如發包方被撤銷，質量保證金隨交付使用資產一并移交使用單位，由使用單位代行發包人職責
（四）質量保證金的使用
缺陷責任期，由承包人原因造成的缺陷，承包人應負責維修，并承擔鑒定及維修費用。承包人維修并承擔相應費用后，不免除對工程的損失賠償責任
如果承包人不維修也不承擔費用，發包人可按合同約定從質量保證金或銀行保函中扣除，費用超出質量保證金額的，發包人可按合同約定向承包人進行索賠
由他人及不可抗力原因造成的缺陷，發包人負責組織維修，承包人不承擔費用，且發包人不得從質量保證金中扣除費用
發承包雙方就缺陷責任有爭議時，可以請有資質的單位進行鑒定，責任方承擔鑒定費用并承擔維修費用
（五）質量保證金的返還
缺陷責任期內，承包人認真履行合同約定的責任，到期后，承包人向發包人申請返還質量保證金
發包人在接到承包人返還質量保證金申請后，應于14天內會同承包人按照合同約定的內容進行核實。若核實無異議，發包人應按約定返還質量保證金。若無約定，發包人在核實后14天內返還質量保證金，逾期未返還的，依法承擔違約責任
