我很少講房子，左右為難的話題。股市嘛簡單，勸人炒股如殺人父母。樓市則復雜太多，一句話可能影響十年光陰，不好亂說。作為既得利益者，幸運的是年長幾歲，被動得到了這份紅利，我清楚知道這和眼光無關。這場游戲比股市牛熊難，周期太長，一輸半輩子就進去了，一輸你就降了一個社會階層，一輸人生可能都改變了。對于這種難題，中庸一點，錯不遠。首套房量力而為，沒誰真的去還30年房貸[酷]這句話很值錢
天吶！樓市瘋了！
中秋假期，搶房盛景再現：南京賣房1500套，合肥購房者冒雨搶房，距離杭州主城區20多公里的樓盤，價格由6000直接跳漲到9500-11500；深圳單日成交均價近8萬……
南京淪陷！
南京土地拍賣，7個地塊全部“熔斷”！
繼昨天出現首個“搖號地塊”，今天（9月20日）南京土地網上拍賣再現“神奇”一幕：所拍7幅地塊全部達到最高限價而停止，將在9月23日現場搖號決定歸屬。這也意味著南京樓市又添7家現房銷售的樓盤。
好樣的南京，房價直逼上海指日可待……
事實上，全國多地都淪陷了。
杭州狂歡！
一天簽約5105套——這是兩天前，杭州房管局主辦的透明售房網最后定格的數字。
而限購首日（19日），單日成交猛坐“過山車”。市區商品房成交迅速滑落至222套，二手房簽約僅106套。
從5105套驟降至328套！
城會玩。
濟南失控！
9月17日，濟南，買房者如喪尸來襲！
某樓盤在濟南奧體中心開盤，首期推出1224套房源，兩個半小時便被一搶而空，銷售額達11.06億，刷新了東部樓市開盤新紀錄！
“很多人‘跑著選’，有的甚至幾秒鐘就定下一套。搶不上的客戶有的都急哭了。”售樓人員都驚呼：“沒想到如此瘋狂！”
8月：這些城市已瘋！
8月全國70個大中城市新建商品房價格同比和環比漲幅均呈擴大之勢，環比創下2010年5月以來最高漲幅。其中，二線城市全面超越一線城市，廈門以44.3%的漲幅居首，合肥、南京緊隨其后。市場人士預計，政策刺激本輪樓市上漲，短期房價仍面臨上漲壓力。
房價暴漲的套路
比較低級的玩法——拉高套現
舉個栗子：假如我有一套房值1000萬，我公司資金流緊張。于是我找中介勾結，拉漲到1500萬“賣”給我親戚或鐵桿朋友。首付三成，貸款1050萬。于是我手里有了1050萬現金。而且房價跌多少都與我無關了。而原先若按抵押貸款只能貸五成得500萬現金，還要被銀行捆綁。
高價大房擁有者大部分有實業，而實業普遍日子緊，沒現金流。年初信貸開閘，中央又下任務去房產庫存。于是銀行和房主、中介三方一拍即合，做高房價，國家去庫存，房主得現金流，中介揩肥油，銀行家完成指標。皆大歡喜。最后房子留給壞賬，是幾年后的事了。
更高級的玩法——空手套白狼
咱們以開發商王二麻子為例。
別看王二麻子表面風光，他拿地的錢，是從銀行貸款的；修房子的錢，是建筑商墊資的。總之，他就是一個完全的“空手道”。
房子修好后，王二麻子在正式開盤前，通常要舉行一個“內部認購會”。這個內部認購，其實就是王二麻子召集公司內部員工和一些象我這樣的、相熟的炒房客（或者干脆是一些從招聘會上收集的、眾多的、應聘者的“身份證復印件”），以這些人的名義來買房子，全部用銀行貸款來買。這，就是所謂的“開發商囤房”。
并且，此次交易上報給銀行的交易價，必須比實際的內部交易價提高30%。
為什么？因為貸款買房要首付兩成啊！舉個例子，如果你想收回100萬，那你就必須以130萬的房價向銀行貸款。這樣，銀行給你的錢就是：130萬×0.8=104萬；你實際裝進口袋的錢就是：104萬—4萬（給相關銀行人員的“好處費”）=100萬。就這樣，通過開盤前的內部認購，王二麻子其實已經成功的全部收回了投資，把所有的風險轉給了銀行。到這時，王二麻子才會開始打廣告賣房子，并歸還“買地的銀行貸款”和“修房子的建筑商墊資”。
后面又怎么操作呢？
稍微聰明一點的人都能想到，“如果遇見不明真象的投資者（說是投資者，其實是傻帽）買房，那就高價賣給他；如果一直沒有投資者買房，那就不斷的把自己的房子加價轉貸給自己，不斷的用銀行的錢來還銀行的債。”
不過，由于已經收回了按揭貸款的首付款，所以后面的操作并不需要每一次都加價30%，只需按著樓市房價本來的上漲幅度加價就可以了（即每年上漲14%左右）。
更可怕的是——資本瘋狂出逃
你聽說過東京愛情故事，聽說鏈家炒房故事，但是否聽說過深圳炒房故事？
一個人香港人（原本是內地闊佬），在深圳養有小三，眼看人民幣要貶值，他情深深雨蒙蒙的給小三說，我準備離開中國了，這么多年你一直跟隨我，我把這座房子通過合同正式轉讓給你如何？當然，首付我也幫你出，收入證明我讓我的公司給你開，不過，現價400萬的房價，我們的合同里要寫600萬，首付120萬我給你，你向銀行貸款480萬……
就這樣，400萬的房子“香港人”卻從銀行拿到了480萬，把地下黑市換美元的手續錢都掙到了，然后資金出境，小三1分錢不花，得到了房子（當然，額外欠了銀行480萬債務），也自以為占了大便宜……
接下來，“香港人”對自己名下多處房產，分別讓自家的司機、保姆等都如法炮制；再接下來，“香港人”把經驗傳授給所有那些想要將人民幣資產轉換成美元資產逃離中國的朋友圈，想要從中國撤資的人紛紛如法炮制……
這也就是今年初深圳房價暴漲的同時、資本瘋狂外流的重要原因！
一個血淋淋的現實，房價上漲是一輪財富大轉移
任何城市的房價上漲都只有一個理由：就是人們都認為房價會繼續上漲。顯然，過去的幾個月在一線城市和部分二線城市在這一點上達成了更加廣泛的共識。
在以前的邏輯當中，房價上漲最主要的支撐就是城市化的過程。由于中國經濟的持續發展，由于中國城市化還遠遠沒有完成。所以大家堅信，中國大城市的房價上漲將是一個持續的過程，這個過程可能還會持續十幾二十年。但是現在我們看到的情況是，中國經濟總體上來說，尤其是從2014年開始出現較大的下行壓力，而且這種趨勢到目前為止依然持續。在這樣的一個背景下，中國部分城市的房價卻出現了快速的上漲，那么它背后的邏輯到底是什么呢！
但現在，實際上是一輪規模空前且殘酷的財富大轉移。2015年可以被當做中國經濟的一個節點。此時，中國工業化的中期已經完成。它的主要特征是大量的原來從事制造業、從事工礦業的企業，進入全面的過剩階段。大量企業退出市場，這些退出市場的企業在沒有新的投資方向之前會積極尋求資產的保值手段。
而一線城市和部分二線城市的房地產市場被普遍認為是最佳的保值方式。于是大量從實業退出的資金就涌入到這樣的一個市場里面。關閉企業之后的資金流向流向了一線城市的房地產。在其他二線三線四線城市里擁有多套住房的人也覺察到了這樣的變化，所以快速跟進，拋掉原來在這些城市里面的房產，開始購買一線城市的房子。所以我們也就很容易理解，為什么在同樣的經濟背景下，一些城市的房價逐漸下降，而另外一些城市，卻出現了暴漲，原因就在這里。所以呢，這是一次規模空前的財富的大轉移。沒有新的財富被創造，僅僅是資金的橫向流動。
在這種模式的財富轉移中，一線大城市和部分二線城市的有房居民自動成為財富轉移的受益者，而全國其他地方居民的財富卻在渾然不覺中悄然縮水。地區間、城鄉間的差距被進一步拉大。中西部地區和中小城市的增長發動機不斷滅火。少數城市的繁榮掩蓋了大部分城市的蕭條。
而在這個大轉移過程當中，房子的資本屬性進一步加強。
如果把中國經濟改革開放以后分成兩個階段，2008年是個分界點。在此之前，應該說中國的經濟整體上的是勞動創造價值，特征非常的明顯。在2008年之后呢，發生了一個重大變化，資本的發言權占的比重越來越大。社會的資源的分配更多的依托于資本。這樣的一個變化和房價的變化密切相關。
沒有任何一樣東西可以妥善的財富保存下來，而現在所有的人都堅信，一線大城市的房產是唯一接近以前黃金的保值手段。然后樓市瘋了。
房價高最直接導致的負面因素就是生活成本的提高。那些來到城市里創業的年輕人可能根本無法承擔如此高昂的生活費用，最終選擇離開。在這些城市里創業的企業，最終也會因為高成本承受不了而離開。當然，如果按照以往的發展方式，當深圳成本高到連華為都承受不了的時候，那么華為自然會轉移到東莞、惠州、中山或者其他什么城市，帶動其他地方發展起來。但是現在看來，這種期待，很可能是一廂情愿。資本不再會像大部分發達國家所經歷的那樣，在本國大城市成本提高之后，向全國范圍內的其他城市轉移，并最終使全國發展水平處于比較接近的狀態下。
過去幾年在一線城市進行住房投資的人，其財富狀況得到了飛速的增長。這種增長超過了任何一家企業通過生產所能夠形成的財富的增長速度。當這樣的一個現象出現并且持續發展的時候，中國經濟的轉型就變得非常的艱難。
中國一線城市房價所誘發的財富大轉移將成為中國經濟成功轉型的最大隱患。
房價暴漲的終極結局：富人和窮人已經不是同一物種！
好房子，其實只和富人有關！
以上海為例，我們把好房子的標準定義為：上海外環線內2006年后上市的商品住宅，統計結果是：
2006年1月1日至2015年10月19日，上海內環內共售出1手商品住宅7萬套；內中環間共售出9萬套；中外環間共售出15萬套；合計32萬套。套均123㎡，按套均3人計算，共可居住96萬人。
為上海外環內常住人口的7%！全市常住人口的4%！
以上數字表明，如果你有1套上海外環線內2006年后上市的商品房，就已經是上海灘穩穩的TOP2%了。
如果你有1套上海中環線內2006年后上市的商品房，你就已經是上海灘穩穩的TOP1%了。
對這座城市超過99%的居民來說，市中心的好房子是一件與自己完全無關的超級奢侈品。這些超級奢侈品的價格是由這座城市最有錢的1%的人決定的。
未來在哪里？
房價，讓中國的貧富差距越拉越磊，如果照此走下去，不禁讓人想起科幻作家劉慈欣在其短篇科幻小說《贍養人類》中的段落：
……
“富人和窮人已經不是同一個物種了，就像窮人和狗不是同一個物種一樣，窮人不再是人了。”
“哦，那事情可真的變了很多。”
……
“在我曾祖父的時代，第一地球60％的財富掌握在一千萬人手中；在爺爺的時代，世界財富的80％掌握在一萬人手中；在爸爸的時代，財富的90％掌握在四十二人手中。”
“在我出生時，第一地球的資本主義達到了頂峰上的頂峰，創造了令人難以置信的資本奇跡；99％的世界財富掌握在一個人的手中！這個人被稱做終產者。”
“這個世界的其余二十多億人雖然也有貧富差距，但他們總體擁有的財富只是世界財富總量的l％，也就是說，第一地球變成了由一個富人和二十億個窮人組成的世界。”
……
“我的家坐落在一條小河邊，周圍是綠色的草地，一直延伸到河沿，再延伸到河對岸翠綠的群山腳下，在家里就能聽到群鳥嗚叫和魚兒躍出水面的聲音，能看到悠然的鹿群在河邊飲水，特別是草地在和風中的波紋最讓我陶醉。但這一切不屬于我們，我們的家與外界嚴格隔絕，我們的窗是密封舷窗，永遠都不能開的。要想外出，必須經過一段過渡艙，就像從飛船進入太空一樣，事實上，我們的家就像一艘宇宙飛船，不同的是，惡劣的環境不是在外面而是在里面！我們只能呼吸家庭生態循環系統提供的污濁的空氣，喝經千萬次循環過濾的水，吃以我們的排泄物為原料合成再生的難以下咽的食物。而與我們僅一墻之隔，就是廣闊而富饒的大自然，我們外出時，穿著像一名宇航員，食物和水要自帶，甚至自帶氧氣瓶，因為外面的空氣不屬于我們，是終產者的財產。”
“當然，有時也可以奢侈一下，比如在婚禮或節日什么的，這時我們走出自己全封閉的家，來到第一地球的大自然中，最令人陶醉的是呼吸第一口大自然的空氣時，那空氣是微甜的，甜得讓你流淚。但這是要花錢的，外出之前我們都得吞下一粒藥丸大小的空氣售貨機，這種裝置能夠監測和統計我們吸入空氣的量，我們每呼吸一次，銀行賬戶上的錢就被扣除一點。對于窮人，這真的是一種奢侈，每年也只能有一兩次。我們來到外面時，也不敢劇烈活動，甚至不動只是坐著，以控制自己的呼吸量。回家前還要仔細地刮刮鞋底，因為外面的土壤也不屬于我們。”
