審計案例——物業(yè)費收入審計，遇強勢老總，必須啪啪打臉

第一次對物業(yè)公司進(jìn)行“管理審計”，很難忘！

尤其是對那一位牛X哄哄的物業(yè)老總，印象更深。

審計業(yè)務(wù)范圍的擴展，是慢慢來的，最早是從財務(wù)審計開始，然后營銷管理審計、慢慢又?jǐn)U展到行政、工程、成本等管理審計，最后才擴展到物業(yè)管理審計。

當(dāng)年，地產(chǎn)集團名下分三個物業(yè)公司，那時還沒有整合，一個公司負(fù)責(zé)一個片區(qū)，各有一套管理團隊。

我們抽取成立最早、最大的一個物業(yè)公司進(jìn)行審計。

一、搜集資料，他們要保密

首次對物業(yè)公司進(jìn)行審計，審計范圍沒敢弄太大，聚焦在銷售收入方面。

審計部，在集團公司里還算是強勢部門，要資料沒有說不給的，只在物業(yè)公司碰了釘子。

雖然，審計總監(jiān)和物業(yè)老總溝通過，《審計資料需求清單》正式發(fā)過，但是，人家只給幾個簡單的匯總表，只用幾個數(shù)據(jù)。

其它大部分資料不給，人家直接說：“你們可以來查，來看，但不能發(fā)，公司要保密！”

我們審計總監(jiān)不是審計出身，也是位很會“和稀泥”的主兒，再加上那位物業(yè)老總和老板有點兒親戚關(guān)系，也就沒強求。

審計總監(jiān)主要是考慮：審計人員要資料時弄得驚天動地，最后卻啥也沒有審計出來，多丟臉。

于是，作為審計小兵的我們，只能捏鼻子認(rèn)了，不給資料就只能現(xiàn)場看。

二、呂總的“光輝”事跡

物業(yè)老總姓呂，我雖然知道是哪位，卻從沒正面接觸過，但其大名卻是早有耳聞。

1.老板親戚，也是嫡系。呂總是老板表妹夫妹妹的老公，關(guān)系有點遠(yuǎn)，但也算親戚，又從一開始跟著老板，標(biāo)準(zhǔn)的嫡系。

2.斷水?dāng)嚯姟?/b>呂總負(fù)責(zé)的公司，其名下幾個老小區(qū)的物業(yè)服務(wù)，是出了名的差：不交物業(yè)費就斷水?dāng)嚯姡粯I(yè)主鬧到集團也是常有的事兒。

3.保安打業(yè)主。擱現(xiàn)在，物業(yè)公司的員工是不敢打業(yè)主的，但在10年前，物業(yè)保安打業(yè)主的事兒，經(jīng)常發(fā)生。

一般情況下，員工打業(yè)主，物業(yè)公司絕對不會允許的，大多是保安受到侮辱后憤而打人。

據(jù)說，呂總在企業(yè)內(nèi)部曾放言：“只要不打殘，不打重傷，就沒事兒，總是有一些刺頭，不打不行！”

有業(yè)主投訴，打人保安被開除后，又會出現(xiàn)在物業(yè)公司的另一個小區(qū)，繼續(xù)當(dāng)保安。

這些事兒，都發(fā)生在呂總?cè)蜗隆?/p>

4.呂總的理念。在很多人觀念中：物業(yè)就是為業(yè)主服務(wù)的，應(yīng)該是一種“仆人”的地位。而呂總明確放言：“我們與業(yè)主就是平等交易關(guān)系，不存在誰服務(wù)誰”。

這種理念，說實話，我多少是有點兒認(rèn)同的，雖然大多數(shù)業(yè)主不認(rèn)可。

但是，在呂總的帶領(lǐng)下，物業(yè)公司卻讓業(yè)主覺得他們有點兒像“黑社會”，不是東風(fēng)壓倒西風(fēng)，就是西風(fēng)壓倒東風(fēng)，這就有點過分了。

三、覲見呂總

第一次開展審計，就算不開審前會議，但怎么著也得見下物業(yè)老總吧？

審計總監(jiān)在前一天已經(jīng)與呂總約好，審計人員第二天下午二點半過去，溝通一下。

等我們到物業(yè)辦公區(qū)后，物業(yè)行政部門的一個女孩說：“呂總這幾天生病了，正在辦公室休息，先不要打擾！”

已經(jīng)是上班時間了，上班時間睡覺本就是違反紀(jì)律的，更別提我們是提前約好的，但我們還是忍了。

好在物業(yè)人員給了個凳子，讓我們兩人還有個地方坐，一坐就是1個小時，也沒人搭理我們。

好不容易等呂總睡醒了，行政人員帶我們?nèi)ニk公室。

想著可以聊了吧，但是“懶驢拉磨屎尿多”，這貨又要去廁所，又過去了半個小時。

四、呂總的不滿與自信

呂總180大高個，扛著大肚子，平頭，滿臉橫肉，脖子上一個項鏈，很社會人，大哥派頭十足。

猛一看，真的如傳言那般，很黑社會。

對于我們等了1個半小時，人家一些歉意都沒有，上來就問：“為啥查我們公司？”

簡單說明來意后，人家直接來了三板斧：

（1）你們審計為啥查我們？我們又不歸你們管；

（2）三個物業(yè)公司為啥只挑我這兒？

（3）我管的小區(qū)，物業(yè)收費率達(dá)到98%，連老小區(qū)都有這么高，你們有啥可查的？要查也是查那些差的小區(qū)。

我們只得解釋了一番。

最后，呂總還給一個緊箍咒：“物業(yè)資料你們可以看，但不能帶走，業(yè)主信息更不能下載”。

這一句話，給我們的審計工作帶來了很大的不便。

財務(wù)不給明細(xì)信息，只給匯總報表，收費系統(tǒng)里面的數(shù)據(jù)不能引出，只能一項一項看。

說實話，一個物業(yè)公司總經(jīng)理，在集團內(nèi)部，充其量與一個中心總經(jīng)理的職位相當(dāng)，我們審計人員平時與集團副總裁溝通時，也沒見過這種盛氣凌人。

五、審計過程

審前，我們就有預(yù)期：第一次審計會很困難，也不期望能查出多大的問題。

但沒想到，審計過程會那么多鬧心。

找財務(wù)要資料，要各類收入明細(xì)，沒有！

找物業(yè)項目要資料，得請示！沒個一天半天的，什么都提供不來。

最郁悶的是：你要的資料，只靠描述人家根本不會主動說，主動給，你必須說出某臺賬或某資料的具體名字，如果說不出來具體名字，人家直接回復(fù)“沒有！”

就算明知道有類似的信息，人家也不說，非常的“操蛋”！

關(guān)鍵是：物業(yè)管理制度簡單的要死，基本沒有可參考性。

找審計總監(jiān)請示，希望能不受限制地接觸各類資料和信息。

但是，審計總監(jiān)也打馬虎眼兒，說我與呂總溝通下，然后，一切照舊！

六、審計問題

如果是審計新手，還真得很難查出多少東西。

畢竟，在新的業(yè)務(wù)范圍，審計活動又受到限制的情況下，很難出成果。

不過，工作不負(fù)有心人吶！雖然審計范圍不大，但成果頗豐。

當(dāng)然，這也得益于之前沒有人審計過他們，一些管理漏洞沒人發(fā)現(xiàn)，就算有人發(fā)現(xiàn)也是熟視無睹。

挑點兒干貨問題說說吧：

1.部分員工關(guān)系（多是高管們，也有政府關(guān)系），人已經(jīng)住進(jìn)小區(qū)了，但交房手續(xù)沒辦，物業(yè)費一直沒交。物業(yè)解釋：收費是以《交房單》為準(zhǔn)，沒單就不收費。

2.物業(yè)費沒有按物業(yè)服務(wù)協(xié)議的約定時間收取。協(xié)議約定物業(yè)費開始收取時間是以“達(dá)到交房條件為起始收費日”，而實際上有很多是以《交房單》為收取起始日，多是關(guān)系戶。

3.物業(yè)費收費基數(shù)沒按實測面積計費。簡單說：房屋在銷售時是預(yù)測面積，房產(chǎn)證出來后變成實測面積，面積會有增減，面積減少的業(yè)主按減后的收，面積增加的房屋仍舊按預(yù)測的收。

4.物業(yè)費收費率不準(zhǔn)確。物業(yè)管理報表中的應(yīng)收和實收，不是實際的應(yīng)收和實收。應(yīng)收中去掉了應(yīng)交房但業(yè)主未收房的，去掉了有爭議的，去掉了有歷史欠費在打官司的；而實收中增加了新交房的，整到最后，物業(yè)費收費率達(dá)到98%是松松的。

我們按實際測算，收費率勉強達(dá)到92%，有個小區(qū)還不到85%。妥妥地業(yè)績造假。

5.管理報表數(shù)據(jù)錯誤。雖然不能引出物業(yè)收費系統(tǒng)的明細(xì)數(shù)據(jù)，但我們可以一項一項看，明顯物業(yè)報表內(nèi)的數(shù)據(jù)存在多項錯誤，還有邏輯錯誤。

6.物業(yè)費欠費處理。完全沒按制度走，該訴訟未訴訟，該催單未催單。關(guān)鍵是，上報的各類報表數(shù)據(jù)中，各類應(yīng)該算欠費的金額不計入欠費，欠費數(shù)據(jù)整個是一團漿糊（有自己的一套標(biāo)準(zhǔn)），總之，是讓老板看起來，數(shù)據(jù)很好看。

7.還有一堆收費管理的程序問題，就不多說了。

本來還想查查財務(wù)收入的確認(rèn)和計量，但審計總監(jiān)發(fā)話了：這次不是財務(wù)審計，是管理審計，就不要查財務(wù)了，要不然肯定能再查出點問題。

七、變臉

如果，你是物業(yè)老總，看到審計出來的問題，不知道會有什么反應(yīng)？

反正，呂總在接到我發(fā)的《審計報告初稿》后，屁顛屁顛地跑到我們審計部，態(tài)度比之我們第一次面談時，有了360度大轉(zhuǎn)彎，細(xì)聲細(xì)氣地解釋了一大籮筐。

當(dāng)一個彪形大漢，忽然變得像受委屈的小母雞時，有種莫名地滑稽感。

他雖然是對審計總監(jiān)解釋，但我在場，就趁機提出審計受限的問題，并說“從沒見過這樣的，啥都對審計人員保密！”。

呂總那滿臉橫的老臉也是難堪了一下，接著是認(rèn)真地解釋。

他怕的當(dāng)然不是我，也不是審計總監(jiān)，而是怕老板，如果老板覺得物業(yè)管理水平如此之差，辜負(fù)了他多年的信任，呂總可不僅僅是丟臉那么簡單。

審計報告很客觀，但語言很犀利，直指管理問題。

事后，審計總監(jiān)還說我情商低，沒必要把關(guān)系弄僵，讓我再改改報告，把語言組織弄得柔和一點。

我當(dāng)面提出審計受限問題，本就是刻意的，雖然語氣平和，但就得讓他們知道：審計是有權(quán)限查看那些資料的，也是有脾氣的。

那次審計之后，再去審計物業(yè)公司的相關(guān)業(yè)務(wù)，每個人都很配合，再也不把“保密”、“保密”掛嘴上了。

最重要的原因：那一份審計報告處罰了不少人，涉及物業(yè)公司從上到下的一群管理人員，還有集團公司的一些高管。

中間還順帶審計了車輛管理情況，更加混亂，但不太深入，本文就不多講了。

遺憾和收獲

第一次開展物業(yè)公司的管理審計，有這些成果，領(lǐng)導(dǎo)是很滿意的。

雖然我有點兒遺憾：沒有深入地去審計財務(wù)，一方面是物業(yè)財務(wù)管理方面很不規(guī)范。另一方面，財務(wù)人員對我們最“保密”，如果不能捋直了，后續(xù)審計業(yè)務(wù)還會受阻。

還有，如果能獲取各類明細(xì)數(shù)據(jù)，還能找出更多的收入管理問題，還有更多的錯誤數(shù)據(jù)（在后來的審計中發(fā)現(xiàn)）。

此次審計最大的收獲：對物業(yè)的審計，自此打開局面；

附贈收獲：欣賞到了呂總的精彩變臉之術(shù)。

請多多關(guān)注轉(zhuǎn)發(fā)！