一、北京VS上海
宏觀
強干弱枝是中央集權(quán)的特征
中國經(jīng)濟獨立后，由依靠外銷轉(zhuǎn)為內(nèi)生，北京干掉上海
上海失去：
1.北方人口
2.金融業(yè)
3.失去互聯(lián)網(wǎng)浪潮
4.失去權(quán)貴
微觀
北京和上海的強弱已經(jīng)可以體現(xiàn)在細節(jié)之處
除去西面和北面的山地，相比南方的山地丘陵以及諸多湖泊城市，北京在地理上有先天優(yōu)勢，16410萬平方公里的面積，即使刨去先天優(yōu)勢，相比上海的6340萬平方公里，仍然有更大發(fā)展空間
面積大是發(fā)展的優(yōu)勢，卻是低價的劣勢，如果北京大部分土地能用于地產(chǎn)開發(fā)，北京房價至少降到今天價格三分之一
仍然是權(quán)力，磨平了地價的劣勢
北京的土地開發(fā)和城市規(guī)模被牢牢限制，目前情況是：北京建筑密度遠低于上海，人口與上海持平，建成面積接近，住宅套數(shù)接近
1、外來人口年齡結(jié)構(gòu)
相比上海，北京外來人口更加年輕，年輕意味著更多勞動人口和勞動時間，更高
消費欲望，更少基建支出
2、第三產(chǎn)業(yè)
通常我們會用第三產(chǎn)業(yè)來形容一個城市的現(xiàn)代化程度
與直覺違背的是，大老粗北京不僅第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量比上海更高，在比重上遠遠超過上海，這一結(jié)果主要和互聯(lián)網(wǎng)和金融業(yè)有關(guān)
二、歷史回溯——社會主義城市美學
1949后的十多年里，人民大會堂、歷史博物館、北京站、民族文化宮等十大社會主義建筑先后興建
各個社會主義國家都采取了獨特的社會主義美學表達方式
拋棄了古典美學的繁華修飾，明朗線條、高大雄偉，成為主要形象。
而對于一位職業(yè)買家，歸根到底我們是在投資一座城市，一塊土地的價值
北京二環(huán)內(nèi)建筑，除了各類政府機關(guān)、部隊大院，剩下的只有四合院和大雜院
北京二環(huán)內(nèi)沒有任何高樓
如果不是后來把崇文門東單西單金融街劃作現(xiàn)代商業(yè)區(qū)，二環(huán)內(nèi)區(qū)域與現(xiàn)代意義中商業(yè)城市，則會與現(xiàn)代完全隔絕
這種意識形態(tài)下的結(jié)果是：北京二環(huán)內(nèi)只有胡同四合院，以及老公房（赫魯曉夫樓）
死去的內(nèi)城
隨著城市建設，一種簡易廉價能容納更多人口的老公房成了最佳選擇，這種五六層磚混建筑迅速容納百萬的北京人口，這種樓房主要與當時市民工作單位掛鉤，一些機關(guān)大院類的單位樓主要就建在二環(huán)內(nèi)，普通單位距離略遠一些，垂楊柳，水錐子，三里屯，都有大片這類樓盤，而那些工廠單位公房，則散落在更遠區(qū)域，從三環(huán)內(nèi)到五環(huán)外，都有大量老公房存在。
老公房并不可怕，低矮易拆除，俄羅斯成立后，就拆除了大批老公房
但北京老公房，不僅沒有結(jié)束他的歷史，反而變成了堅固的存在，由于北京老公房社區(qū)單位往往有上千戶數(shù)量，加上商品房市場進入晚，中間另一替代品——老塔樓開始成為老公房升級版
老公房占據(jù)北京一半以上住宅市場，東西城合并成央?yún)^(qū)再次限制了內(nèi)環(huán)開發(fā)
在社會主義都市美學長期影響下，北京二環(huán)以內(nèi)區(qū)域基本失去了改造成為現(xiàn)代商業(yè)城市可能，二環(huán)地段價值僅相當于北京地板價+周圍地段輻射價值
可以說，除了長安街兩側(cè)，北京二環(huán)內(nèi)區(qū)域，幾乎已經(jīng)完全失去投資價值
直到2013年前后，各區(qū)內(nèi)劃分學區(qū)管理，西城老公房學區(qū)開始大漲
三、三維城市
1、北方城市
北京不是一個宜居城市
華北平原上的城市，由于沒有土地面積限制，基本都是攤大餅式發(fā)展，這樣做結(jié)果是：建筑密度低，建筑地塊大。
而現(xiàn)代商業(yè)需要高密度的人口，相比南方大量高密度城市，低密度的城市布局對于商業(yè)發(fā)展有著諸多限制。
在北京，你很難聽到街區(qū)這樣稱呼，因為北京商業(yè)發(fā)展并不是依托于社區(qū)，而是點狀放置
由此造成結(jié)果是，北京東二環(huán)至東四環(huán)商業(yè)區(qū)數(shù)量，不到兩位數(shù)。
商業(yè)發(fā)展需要人口聚集，北京低密度城市格局對北京商業(yè)發(fā)展有先天巨大制約
2、政治城市
北京本質(zhì)是一座政治城市
首都政治需求，對北京發(fā)展有諸多限制，北京有世界上最龐大的政府部門，國企，央企，各省市縣駐京辦機構(gòu)，這些機構(gòu)都劃分了相當大的地塊，一方面造成了巨大的土地浪費，一方面也給城市發(fā)展留下了無法移動的阻礙
而且由于建造年代早，大多外形破舊，樓層低矮，造成低密度建筑群，難以融入現(xiàn)代都市氛圍
除此之外，政治因素還在很多地方體現(xiàn)
北京三環(huán)內(nèi)除長安街外，基本沒有東西或南北向貫通主干道路
相比于南方，北京路網(wǎng)密度稀疏不少。
在主干道外，缺少中等道路和毛細血管道路來承接公路交通兩端，部分小路由于地面停車，地區(qū)管制（使館區(qū)）或斷頭路等問題而無法發(fā)揮作用
如果和世界其他大城市比較，相差更大
政府對城市施加的最強大力量，在于土地
外圍內(nèi)堵，北京已經(jīng)沒有多少剩余土地可供開發(fā)了，當少量剩余土地被逐漸拍出，北京就會成為新紫禁城。價格也會達到新高
3、超級人口城市
如果說以上都是對北京的不利因素的話，人口引力足以讓這一切翻盤
十年之間，人口幾乎翻了一倍，這背后，是北京強大的政治引力和北方唯一重鎮(zhèn)地緣格局影響
因為北方城市攤大餅式發(fā)展，北京形成了低密度+大馬路城市格局，造成攤大餅城市格局
但不管北京有多少障礙，只要有人在，總會有市場來滿足需求
在缺乏城市整體規(guī)劃前提下，北京市場自然發(fā)展出一些大型睡城，例如望京、回龍觀、天通苑、通州等
而北京傳統(tǒng)商業(yè)活動區(qū)，基本都是集中于內(nèi)城、東三環(huán)、西二環(huán)
這種產(chǎn)住分離狀態(tài)，導致北京在官方人口比上海少幾百萬情況下，以更短地鐵里程，輸送了更多地鐵客流
一號線、五號線、六號線，以及未列出的四號線，是四條鏈接郊區(qū)睡城東西或南北向線路，承載了北京每天一半運輸量
僅以六號線為例，如果以原有草房為起點，早高峰期間前兩站就可以喂?jié)M地鐵全部運力，前七站就承載了整條線路超過一半運輸客流量
潮汐交通的存在，是北京交通通勤一大困擾，但市場有自己的應對之道
當睡城聚集了大量人口，現(xiàn)在已經(jīng)成為第二CBD望京，天宮院生物醫(yī)藥基地，亦莊產(chǎn)業(yè)園。。。
