關于房地產市場，我在以諾教育的投資哲學課堂上，跟同學們做過很多的討論。唐太宗曾經說過，以史為鏡，可以知興替。
1、房地產的長周期現象
大家都知道康波長周期的理論，它是一股強大的潛在力量。由康波所導致的利率的波動，進而產生了房地產市場的長周期。普林斯頓大學的克拉倫斯·龍教授，研究美國1870年一直到1955年的房地產的周期變化，存在著平均18.33年的長周期，在人的一生中，你可能最多只能經歷2到3個長周期，因此你有時候會覺察不出來或者選擇遺忘了房地產的周期。
日本房地產1955-1974年快速上漲期，20年漲44倍。1975-1985年緩慢上漲期，10年漲幅不到1倍。1986-1991年最后瘋狂期，6年1.7倍。
日本土地價格于1991年到達最高點，隨后開啟漫長的下跌之旅。日本統計局數據顯示，截至2015年，六大主要城市住宅用地價格跌幅為65%，所有城市跌幅為53%。
弗雷德哈里森，全球最著名的房地產周期研究專家，他用龍周期理論，曾經準確的預見了1992年英國房地產的崩潰，以及2007年美國房地產的崩盤。哈里森認為，在這18年的周期中，房價一般會先上漲七年，然后會發生一個短期的下跌，在經歷五年的快速上漲，再之后，是兩年的瘋狂，又叫做勝利者的詛咒，最后是歷時四年左右的崩潰。為什么房地產的周期能夠跨越歷史種族文化，甚至是國別，在工業革命后的幾百年中，世界上很多市場經濟國家都是如此相同呢，除了經濟金融以外，主要因為人性的恐懼和貪婪的輪回。
中國的房地產市場是從1998年，國務院發布房改通知開始，從2000年房價開始上漲了七年左右，到2008年金融危機，短暫的下跌，然后09年的4萬億政策又開始了五年的上漲，一直到2014年，房地產已經相對比較低迷的情況下，最后又迎來了2015-2016年兩年的瘋狂，從2017年開始，就進入了一個盤整期。
那么房地產的長周期是基于康波長周期以及人口遷移及超大城市的發展等等因素影響，中期是由于土地政策，土地財政，地價的影響，而短期主要是由金融的利率，貨幣超發等等，產生的影響。從美國房價波動和聯邦基準利率的之間關系可以看出，每次美聯儲加息，都會造成房價相應的下跌。
2、中國的房地產的泡沫風險
到底有多大呢？第一，絕對房價，中國雖然還只是一個發展中國家，但是中國的香港，深圳，上海，北京分別在，全球房價最高的城市中，排第一、七、八和十三位。
第二，租金回報率整體偏低，中國主要城市的靜態租賃回報率為2.6%。低于國際的平均4~6%的水平。
第三，空置，尤其是三四線城市房地產的空置率大大高于一二線城市，積壓嚴重。
3、國家不會讓房價下跌
有觀點說國家不可能讓房價下跌，是因為如果房產價格下跌，首當其沖的是銀行業，會出現大量的不良資產，影響金融穩定。但是中國房地產的貸款余額，只占到銀行貸款比重為25%，比美國水平要低很多。美國的次貸危機以后，不動產抵押貸款已經在銀行信貸的比重持續下降，但目前仍然高達33%，這也就說明，中國的房地產的價格的下跌，對于中國銀行業影響低于美國。尤其是，2015年，16年，中國一二線的房價的大漲，這輪房價的上漲，更多的是二手房買賣推動，對于銀行房地產信貸資產負債表的影響遠遠低于整體。
目前國家已經非常清晰的發出了信號，房子是用來住的。在政策上，進行嚴格的調控，當然，有時候這種調控也會帶來一些局部的，房產價格的攀升，可是最終基于房地產的長周期的確定性存在，我們，必須相信這個周期，我們可能沒法預測，何時地產真正開始下跌，可是，朋友們，我們是不是需要未雨綢繆，而不必頂著國家的政策和房地產的周期性規律，去刀尖上鋌而走險呢。
