（本文結束后有本案李律師精講視頻）
本案關鍵詞：通風井、容積率、套內面積、購房款
本案事實
19年的時候，我們業主陸陸續續的在某市JJGJ購買了一套5證齊全的商品房，當時約定是20年的12月31號交房，但交房的時候發現樓內有三個通風井，西戶和東戶都已經入戶了，大多數的業主因此沒有去簽交房協議。通風井占有面積大概是5~6平，因為入戶且物業不允許自行變更，對我們的業主生活影響比較大。
網簽的合同標注位于我們的7棟有一個通風井，但是位于6棟就沒有標明，現在一共有180多戶業主對這個區域產生了一個比較大的爭議，集體就向住建委去要一個說法，建委這邊的口頭答復就是告訴四十位業主之前我不去管了，但是現在是絕對不行的，大家就對這樣的一個答復結果不是特別的明白，也不是理解，然后大家認為，開發商與銷售可能會存在一些欺詐消費者的行為。再買房子的時候宣傳的冊頁里面就說了，通風景是可以進行使用的，但是現在就不僅僅面積已經縮水了，而且通風井不能改善的話，還影響我們生活。
整個業主就想要了解一下在這種情況下能不能要求去補償通風井5~6平的差額購房款大概是7萬多左右，或者是把通風井讓我們自行改造，然后投入使用。
律師解讀
對于這樣的一個問題，我們跟大家梳理了一些案件的背景，實際上我們看在這個案件里邊，最主要的事實就是通風井現在已經占了我們的入戶面積，并且已經影響到我們的實際生活了。另外一個就是在買房子的時候，開發商的宣傳畫冊里面去說明了通風井的面積是可以進行使用和改造的。我們看到現在的實際的情況下，網簽的合同里邊7棟是在這個合同里面明確標注了通風井的位置，但是對于6棟的業主來說就沒有標注通風井的位置。通過住建委這種行政部門的答復，就是說以前的通風井是可以使用的，但是現在就不能進行一個延伸使用了。
我們可以看到在這樣一個開發商的商業目的的背景，可能會更多地存在規避容積率高或者是得房率低的這種缺陷的情況下，去通過宣傳可以使用的方式來達到一個商業賣房的或者是盈利的目的。我們業主整體現在的訴求比較統一，就是想要回這5~6平的差價或者把通風井投入進行一個使用，對于這樣的一個背景，我們有請李主任跟大家進行一下法律上面的分析。
李曉寧律師：首先我們來看一下，這類型案子的一個背景，其實我們本案遇到的問題在于什么？我們開發商在銷售的時候對于納入攤面積計算的通風井。他告訴我們雖然在戶內，但是你可以用的。那么現在可能實際我們收房的時候就發現了通風風井，然后不能用，可能導致我們的房屋整個使用結構都發生了影響，比如有的業主可能原來把這里打算作為餐廳，現在因為通風口不能用了。餐廳就沒有了，整個房屋的使用功能以及價值都發生了影響。所以發生此類案子的時候，我們現在看看這方面的有關規定，首先根據《建筑工程建筑面積計算規范》里頭，法律是這么規定的通風井應該是是納入到公攤面積的計算里頭，它不應該計算到套內面積去。通風井屬于公共設施。即使是出現在。套內的，那么也不能按套內的面積去收取費用，而且在套內通風井屬于公共設施也不能改造為業主個人使用的空間，這就是相關的法律規定。
現在我們看到的一個情況是什么？開發商在本案里頭涉嫌到兩個違法行為，第一，他開發商涉嫌了一個虛假宣傳，那么我們看到業主提供的信息是開發商在售房時的廣告里頭包含了通風井是可以改造使用的內容的。當然這個廣告我們還沒有看到，因為廣告是邀約還是邀約邀請是不是構成合同內容的一部分？那么開發商是不是要為廣告的內容去賣單，我們還是要看具體的證據才能認定的。但是從業主提供的事實情況來講，這個廣告內容應該是對我們業主是有利的。我們也可以看得出來，開發商明確地把“通風井可以使用”的這種內容承諾寫到廣告里頭，對消費者以后購房的規劃和決定是否買你這套房，確實有一個重大的影響的，但是具體還是要看證據。第二個是什么？我們在銷售的環節里頭，銷售人員口頭也承諾了通風井你的可以用的，你以后裝修的時候自己把這個結構改一下作為套內面積的一部分，業主是有介紹這個情況的，當然最后我們還要看證據。
就從業主介紹的這兩個情況來看，我們認為開發商在銷售的時候已經構成了虛假宣傳，那么虛假宣傳除了他要在合同里頭承擔一個責任之外，我們也可以針對開發商的違法虛假宣傳行為，相市場監督管理部門申請對他這種行為進行處罰的。所以這個情況第一個我從目前大家介紹的案情來看，開發商涉嫌虛假宣傳，針對于虛假宣傳，我們除了在合同里頭，那么通過民事途徑讓他承擔責任，我們可以首先讓他承擔一個行政上被處罰的責任，這是第一個思路的分析。
那么現在我們看到開發商這里頭涉及到兩個責任的，現開發商除了行政的責任之外，他還有一個民事退款的賠償責任，那么民事賠償的退款責任的話，我們看到其實它包含了兩種情形。
第一種情形是什么？合同的面積不包含通風井的面積，那么他沒有收取通風井的面積款，但是因為通風井的面積可以使用而抬高了房價。這是什么概念？其實我們業主提到了一種情形，業主提到的這種情形就是什么？他要退回他通風井的7萬塊錢的購房款，那么現在我們有可能認為這個合同里頭面積包含了通風井的面積，收取了通風井的面積款。它的合同里頭明確的收取了一個屬于公攤部分的面積款的話，那么開發商是構成欺詐的。
那么還有一種情形就是什么？7號樓明確標明了這里頭是通風井的公共設施部分，還有可能她的套內面積就刨除了通風設施的通風井的面積，他的購房面積里頭是沒有包含通風井的，它也沒有因此收取通風井的面積。但是因為有了許諾贈送的部分，有了你多了六七平米，你可以加建可以改造的情況，有可能戶型他是多收了房屋的價款的，比沒有贈送面積里頭在單價上它是每平米高出來的。
那么第二種情形就是什么？它確實是做到了像6號樓它的合同面積，因為沒有標明那個地方是通風口，它整個地方就按照了實際的套內面積，把通風井的部分按照了套內面積進行計算，完了之后收取了本來應該是通風井位置的這部分的面積，可能是6號樓的這種情形，那么它是構成一個欺詐的。
所以我們現在總的來看一下，第一，通風井是屬于公攤部分的面積計算，那么它不應該納入到套內面積，如果開發商按套內面積去計算去收房的話，它是構成一個欺詐的。那么另外一個法律也規定了我們通風井的部分屬于一個房屋合理使用結構的一個公共設施，對于這部分公共設施法律是不允許它進行改造的。
所以在這種前提之下，開發商可能涉嫌一個虛假宣傳的行政違法責任，而且同時他也涉嫌一個民事退款的賠償責任。
李曉寧律師：所以在這里頭給大家分析完了之后，我讓大家來看看我們這個案子的承辦方案，這個案子它的維權途徑，我就建議大家來結合行政手段和民事訴訟手段，因為從目前的情況來看，我們雖然有一部分的廣告宣傳的證據，以及在受訪的時候取到的證據，但是我們認為是不夠的，我們應該通過行政訴訟的手段再去加強證據。
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第一個我們要做的工作就是申請政府信息公開，那么信息公開我要明確的知道公攤的面積里頭是否包含了通風井，這是一個證據。如果我們看到公攤面積里頭是包含了通風井的，也就是說你開發商再收取公攤費用的時候，已經把通風井的錢收了一遍了，那么你又按照套內我所購買的面積再收一遍的話，開發商在這方面也是涉嫌違法的，那么可能涉及到違法銷售的問題，針對這個問題我們即可以作為民事訴訟的一個證據，也可以作為開發商違法銷售的一個證據，我們申請相關的行政查處是可以的。
第二個我們這個案子里頭要做一個申請履職，因為開發商講我賣給你的這部分是可以去做改造的，但是實際上我們現在的建委口頭答復我們，你們不能去做改造，這個時候我們就要針對能不能改造正式向建委提出申請，那么建委提出申請他絕大多數的可能性是告知你不可以，我們要的就是書面上不可以的答復，以證明開發商他合同里頭承諾合同里頭以及其他的廣告里頭承諾的內容在現實中是不可以實現的，那么做為一個取證的補足手段。
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同時我們也要針對開發商存在虛假宣傳的事實申請履職，讓開發商為此承擔責任，那么他有可能在法律上承擔違法銷售的責任的時候，就有可能促使我們這些維權的業主在訴訟過程中達成一個和解的談判。這就是說我們有時候有的確實有道理的民事訴訟案件，我們也會用到行政訴訟手段去給對方來施加壓力的這么一個原因。
所以總的來講，我們說建議本案除了走民事訴訟之外，還要做一個行政訴訟手段的介入，介入的方式。
第一就是申請信息公開，了解他公開面積是否包含了通風井。
第二個就是針對他虛假宣傳的違法行為申請履職，還有一個通過取證的方式，要求建委做出一個這個地方就是不能改造的改造的一個書面答復，以此作為我們開發商違約或者欺詐的一個證據。
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那么本案其實民事可以提出來的違約欺詐、虛假宣傳等等方面，這幾個角度都可以的，但是案件還是比較復雜的，到底最終我們采取哪一種訴訟的方式，哪一種訴訟的途徑，還要看我們信息公開的證據，申請履職的證據以及我們業主所能提供的證據，綜合判斷之后，我們才會確定民事上到底用哪一種維權途徑對我們業主是更有利的。
關注李曉寧律師，專注商品房集體訴訟案件。
