出租房屋未按照建設工程規劃許可證建設，房屋租賃合同無效
沈光平
《城鎮房屋租賃合同解釋》第2條、第3條規定，出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，以及就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。
?實踐中應注意以下幾點： 一是“一審法庭辯論終結前”，不包括二審、再審程序中發回到一審法院審理階段。房地產案件許多開發經營行為，行政審批常常是其的前提和基礎，政府能否批準，能否取得相關權證，實司法機關或者仲裁機構認定房地產合同有效或無效的決定性因素，能批下來的，合同有效，否則合同無效。“一審法庭辯論終結前”是當事人補正效力的最后時點。
?二是“經主管部門批準建設”的表現形式多樣。主要是建設工程規劃許可證，有此證就證明政府批準了，司法部門無須再審核其他內容；政府以批文形式確認“準予建設”的情形很少見，如《城鄉規劃法》頒布實施前，未實行建設工程規劃許可證制度，實行有權政府部門規劃審批制度。建筑物為合法建造，但經權利人改擴建，形成新的建筑物，是否合法，在權力部門作出最終認定前，改擴建后的建筑物準許先行使用；有權部門已將訟爭房屋定性為違法建筑，政府已作出處罰決定，且按照政府規劃，訟爭房屋于近期拆遷，政府主管部門出文準許訟爭房屋保留使用。
三是已經被人民法院或者仲裁機構認定為無效的，不能轉化為有效。因租賃合同標的物違法，違法原因消失后，轉化為有效合同的前提是合同效力尚未被司法機關或者仲裁機構確定。不能因為取得規劃權證或者有權機關批準而再次轉為有效合同。當事人對人民法院或者仲裁機構有關合同效力的認定不服的，只能按照審判監督程序申請再審或者向人民法院申請撤銷仲裁決定，不存在合同效力轉換問題。
