還沒(méi)過(guò)去的這個(gè)夏天，全國(guó)多地高溫持續(xù)，很多地方的最高溫度紛紛逼近或超越歷史記錄；而反觀最近的房地產(chǎn)市場(chǎng)，仿佛已經(jīng)提前立秋，一股蕭瑟之氣。
國(guó)家調(diào)控的閥門(mén)擰的死死的，絲毫沒(méi)有松懈的意思，除了個(gè)別三四五線城市仍然像樹(shù)上的蟬一樣在鳴叫，其余一二線城市均已了無(wú)生氣。可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)半年到一年，這種低迷將會(huì)持續(xù)下去，甚至，這個(gè)時(shí)間會(huì)延長(zhǎng)到兩到三年。
在調(diào)控不放松的掩護(hù)下，各地政府正在全力貫徹中央“建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制”的文件精神，于是你會(huì)看到諸如“租售同權(quán)”、“共有產(chǎn)權(quán)”等一個(gè)接一個(gè)的所謂“炸裂”、“重磅”、“突發(fā)”等奪人眼球的炫目消息，好似樓市要一夜變天，哀鴻遍野。
市場(chǎng)的悲觀預(yù)期正在形成，這正是政府想要達(dá)到的目的。
經(jīng)過(guò)幾輪不斷升級(jí)疊加的調(diào)控，再加上銀行房貸利率的收緊，相當(dāng)于隱性加息，現(xiàn)在政府終于成功控制住了房地產(chǎn)這頭“灰犀牛”，而且朝著政府想要的方向發(fā)展，這就預(yù)示著這一輪房地產(chǎn)的牛市周期正式結(jié)束了。
不得不說(shuō)，中國(guó)政府的政策工具箱太強(qiáng)大了，要知道，一個(gè)政府想要達(dá)到什么樣的目的，就能很快達(dá)到，這在全世界范圍內(nèi)都不是一件容易的事情。況且，工具箱里還有很多更新穎的工具并沒(méi)有使出來(lái)。
拐點(diǎn)來(lái)了，也就是對(duì)于大部分人來(lái)說(shuō)，購(gòu)房的窗口期關(guān)閉了（剛需除外）。而市場(chǎng)也開(kāi)始反轉(zhuǎn)，進(jìn)入了買(mǎi)方市場(chǎng)。
所以這個(gè)時(shí)候剛需購(gòu)房族，倒是可以定下心來(lái)慢慢地選房子了，不用再擔(dān)心看過(guò)的房子一天一個(gè)價(jià)地跳漲了，反而可以多等等，多看看，多比較一下，更能選到心儀的房子。
扯遠(yuǎn)了。我們回到正題：在挑選房子時(shí)，哪些細(xì)節(jié)會(huì)決定房子今后的增值保值速度，但往往被人們所忽略？
我們今天主要談?wù)劧址俊５切路坑行┑胤揭部梢詤⒖家幌隆?/p>
之前聽(tīng)一個(gè)做房產(chǎn)律師的專(zhuān)家講過(guò)一個(gè)觀點(diǎn)，他建議大家買(mǎi)房最好買(mǎi)二手房，8年之內(nèi)的小區(qū)最好。因?yàn)槠诜渴强床灰?jiàn)的，無(wú)法知道它的品質(zhì)，存在很多隱患，二手房可以通過(guò)各種渠道看到或者聽(tīng)到房子的品質(zhì)，買(mǎi)的時(shí)候更放心。
雖然我不完全認(rèn)同他的看法（畢竟新房會(huì)越建越好），但是他說(shuō)的還是有一些道理，因?yàn)槭袌?chǎng)上有很多二手房的確一直在升值，口碑非常好，如果能通過(guò)一些方法選到這些保值增值較快的二手房，也是非常劃算的一筆投入。
判斷一個(gè)樓盤(pán)的二手房值不值得買(mǎi)，有很多因素。一般我們會(huì)從小區(qū)的地段、房齡大小、開(kāi)發(fā)商的品牌、學(xué)區(qū)等這幾個(gè)因素去考量。這是最顯性的指標(biāo)，也是最基本的判斷標(biāo)準(zhǔn)。
在樓市火爆的時(shí)候，房子也像是風(fēng)口上的豬，聞“風(fēng)”起舞，不管是什么樣的“老破小”，都能雞犬升天。這個(gè)時(shí)候很多所謂的地段、品牌、新舊等判斷標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)失靈，因?yàn)樨i一旦飛上了天，你就很難再用正常的標(biāo)準(zhǔn)去篩選。所以這個(gè)時(shí)候很容易選到“假豬”，即保值增值性差的二手房。
這些比較差的二手房產(chǎn)品，在房?jī)r(jià)飛漲的時(shí)候跟著上漲，但是一旦跌的時(shí)候也會(huì)最先跌，跌的幅度也最大。風(fēng)一停，它們最先落地，而且，臉先著地。
買(mǎi)二手房除了要先從這些基本的要素去篩選外，還有很多細(xì)節(jié)可以直接或間接地反應(yīng)一個(gè)二手房的好壞，也在很大程度上決定未來(lái)這個(gè)房子的保值升值潛力。
我們就按順序，從進(jìn)入小區(qū)的大門(mén)說(shuō)起。
小區(qū)的門(mén)衛(wèi)就是一個(gè)重要的衡量小區(qū)品質(zhì)的觀測(cè)窗口。大門(mén)是小區(qū)的門(mén)臉，給人的第一印象很重要。你看一個(gè)小區(qū)門(mén)口的保安，只要看以下兩個(gè)方面就可以大致判定這是一個(gè)什么檔次的小區(qū)：
保安是否足夠年輕；
保安的站姿是否足夠筆挺。
前天剛聽(tīng)說(shuō)一個(gè)新交付的小區(qū)，開(kāi)發(fā)商自己的物業(yè)。他們的標(biāo)準(zhǔn)是保安的年齡全部在35歲以下。
對(duì)比一下那些老小區(qū)的門(mén)衛(wèi)，不是大叔就是老大爺，站的東倒西歪，有的干脆就一天到晚坐在凳子上，抽著煙喝著茶，真的只是個(gè)門(mén)衛(wèi)而已。這就是差別。
別小看這一點(diǎn)，將來(lái)會(huì)直接影響你房子在二手市場(chǎng)的價(jià)值。這涉及到小區(qū)的管理品質(zhì)，以后是會(huì)在二手市場(chǎng)上留下口碑的，好的壞的都會(huì)留下。
進(jìn)入小區(qū)后，你會(huì)觀察小區(qū)的整體環(huán)境，樓間距、行車(chē)路線、綠化等。這些都是很容易通過(guò)觀察得到直觀的體會(huì)的。這里面有兩個(gè)細(xì)節(jié)值得注意：
觀察一下小區(qū)里面是否有人在兩棵樹(shù)之間拉一根繩子晾曬被子和衣物；
是否有人在小區(qū)公共區(qū)域晾曬蘿卜干或其他腌制類(lèi)的菜。
如果答案是有，那請(qǐng)你對(duì)此小區(qū)進(jìn)行減分，原因無(wú)需多說(shuō)。如果你竟然覺(jué)得這種行為可以理解，甚至認(rèn)為這是小區(qū)比較人性化或者有生活氣氛，那么對(duì)不起，我們沒(méi)有共同語(yǔ)言。
還有一種情況，如果你是在傍晚或者晚飯過(guò)后去看房，這時(shí)候還有一個(gè)細(xì)節(jié)需要留意：
請(qǐng)觀察是否有穿著居家服或者睡衣在小區(qū)散步走路的居民？
如果有，請(qǐng)減分。居家服或者睡衣，顧名思義，只適合家里穿。雖然沒(méi)人規(guī)定你不可以在外出的時(shí)候穿，你也有權(quán)力在任何場(chǎng)合穿，但是一個(gè)和諧的社區(qū)，講究的是不給別人造成壓迫和不適。
這還上升不到道德層面，但卻關(guān)乎一個(gè)小區(qū)的文明素養(yǎng)。不能說(shuō)穿睡衣去樓下散步的人就是素養(yǎng)不高的人，但從概率上來(lái)講，越高檔的小區(qū)，這種情況越少。所以請(qǐng)記住，你選的不只是房子，還有你的鄰居，這會(huì)影響你未來(lái)的居住幸福感。
看完小區(qū)整體環(huán)境，這時(shí)候你就要去一幢樓里看房子了。進(jìn)入單元門(mén)之后，又有兩個(gè)細(xì)節(jié)需要注意：
電梯的乘坐體驗(yàn)（轎廂內(nèi)是否干凈整潔、電梯性能是否完好？多層不帶電梯的老小區(qū)不在討論范圍）；
樓道或者門(mén)口墻上是否有牛皮鮮（開(kāi)鎖、通下水道之類(lèi)的小廣告）？
電梯的重要性不言而喻。一部經(jīng)常罷工的電梯會(huì)讓住戶(hù)崩潰。所以你要特別留意電梯的使用性能，跟別人多打聽(tīng)對(duì)電梯乘坐的滿(mǎn)意度，或者自己多體驗(yàn)幾遍。
在一些沒(méi)有電梯的老小區(qū)樓道里，你會(huì)經(jīng)常看到門(mén)口貼的小廣告，俗稱(chēng)牛皮鮮，非常令人討厭。個(gè)別小區(qū)樓道里被貼的密密麻麻，簡(jiǎn)直是重災(zāi)區(qū)，不但影響美觀，更令人擔(dān)心居住的安全性。這會(huì)嚴(yán)重降低小區(qū)的品質(zhì)。
我們今天的觀察角度有點(diǎn)特別，從一些比較小的細(xì)節(jié)去洞察可能影響二手房未來(lái)增值空間的因素。雖然認(rèn)清這幾點(diǎn)并不難，甚至非常容易觀察到，但往往被大多數(shù)人忽視。
我們要做的，就是跳出大多數(shù)普通人的思維，從更為犀利和專(zhuān)業(yè)的角度認(rèn)清二手房的真面目。
