1）現狀：大部分物流園區基本仍為租金+服務，互聯網+平臺為趨勢。
2）物流園區價值：
實現了物流企業的線下物理集聚，尤其為中小企業，運力等的集合，形成了規模經濟。
效應：快速融合了人車貨的集聚，尤其在互聯網+運力的情況下。能把線上不能集聚的轉到線下。同時能夠精準地對租戶進行定位，如集合了信息部、黃牛、中小物流企業等。
3）物流園區的分類：
專線集貨市場；
貨運綜合型市場；
停車場：主要大宗物品幾散貨為主；
綜合性的物流園：國家政策資金支持下的園區，如鋼鐵物流園，邊境城市的物流園；
倉儲+停車場的園區：比如普洛斯，一般周邊都有停車場。
4）物流人對物流園區的訴求：
地理位置有優勢，租期穩定；
租金合適和增幅恰當；
集聚物流要素，社區經濟典型：涵蓋很多商業元素，如代收代付，如螺螄灣周邊有很多物流園區，專線，三產等，還有一些有車后，黨員活動社等。
依托物流園區讓自己的生意越來越好：如傳化，臨安。
5）物流園區快速發展的原因
互聯網快速普及：物流園區從單個個體發展變革到綜合性園區，利用PC端的信息網；
移動智能的快速普及：助力實現行業變革。如信息交易卡位的慢慢消失，因信息部、黃牛都能在家里辦公，而不用在園區里面對面的交流，而在移動端來尋找運力。沖擊：租金及增值服務減少。
6）物流園區的抓手
產品：圍繞人車貨
人：精準定位群體，如黃牛，三方，司機。產品如保險，人、責任、貨主保險；
專線：最典型的是運力，加上金融，實現了園區內快速整合，如整合油卡、ETC；
運費：物流行業里最大的機會，因為行業里很多都是現金交易；很多園區開始做貸款、租賃等。
7）物流園區變革的關鍵點
1，布局合理性是關鍵：如倉庫檔口的布局，專線用的倉庫和倉儲型企業的倉庫是不同的；
2，主營業務是基礎：如租金、物業等。只有等主營業務打牢的基礎上，切入到物流園區的交易場景，那么才會有更多的增值服務，而不是只玩流量、傭金。
3，園區業務多元化，增值服務成為園區抓手：如連鎖型的物流園區，能搭建物流網絡。如中大型的物流園區，本身具有攬活的服務的物流園區，能給到內部的園區的租戶一些業務。如金融服務，外雇運力一定是現金結算，因此有的話會有吸引力。
4，從單一身份到多重，身份從收租金的房東到做渠道的商人：單個個體園區的老板形成了聯盟。希望能形成渠道的商人，即是地網，就是運力的集合。渠道的商人能控制A到B的運力。
5，關注線上忽視線下到關注實體體驗：比如把坐商轉變為行商，去宣傳，去招商，關注服務體驗。
6，物流園區并非提款機：實際物流園區是靠著服務和實際管理帶來效益的場所。實體園區很難做到主流，單個個體如果服務、經營、產品做得好，也能做到比較好，但是做到主流就很困難。
另外：
1）物流新模式：物流企業自建物流園區，給到平臺型企業來運營。
2）園區的服務和定位對園區的發展會有很大的影響。
3）一二線園區遠未飽和，三四線城市的機會也會有機會，三四線城市的城市型園區基本上是園區倉儲+配送。
