最近有這樣一個咨詢案例：小王為了上班近一點，通過親朋多方借貸，最終在自己上班的公司附近買了一套二居室的二手房，簽約以及過戶手續都辦理得比較順利，小王也如愿搬進了新房，可沒隔多久，物業公司找到小王，讓小王結清拖欠多年的物業費共計3萬元，否則就要斷水斷電，小王稱物業費不是自己拖欠的，應由原房主支付該筆費用，小區物業不管這些，堅持讓小王付費，小王咨詢：這筆原房主拖欠的物業費由誰承擔？小區物業公司有沒有權利斷水斷電？
宋敏剛律師認為：對于這類經濟糾紛，首先我們先理清楚法律關系，小王與原房主之間是買賣合同關系，二人簽訂的二手房買賣合同中，并沒有約定物業費由小王承擔；原房主與物業公司之間系物業服務合同關系，根據《物業服務收費管理辦法》第十五條的規定：“物業發生轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金”。因此，原房主在享受物業公司提供的物業服務的同時應履行繳納物業費的合同義務，根據合同的相對性原理，原房主未繳納物業費的，物業公司只能向合同相對人即原房主主張權利，而無權向小王主張權利，因為：房產所有權的轉移，并不意味著債務的轉移。
另外，物業公司有權利以業主拖欠物業費斷水斷電嗎？答案顯然是否定的，新頒布的《民法典》第944條已經有了明確規定：“物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費”。也就說，物業公司要追討物業費，應選擇訴訟或仲裁的方式，沒有權利采取斷水斷電的方式逼迫業主繳費。這里宋律師也提醒大家，買二手房，一定要和原房主做好物業交割，避免不必要的麻煩。
