家事案件中很大部分爭議財產(chǎn)都會涉及到房屋，常見的有遺產(chǎn)案件中房屋的繼承，分家析產(chǎn)中的房屋分割，離婚案件中共同財產(chǎn)房屋的分割、一方婚前購買的房屋，婚后共同還貸以及增值的處理等問題。
房價一直是經(jīng)濟領(lǐng)域大家熱議的話題之一。2016年下半年就有“上市公司靠賣學(xué)區(qū)房保殼成功”的新聞，一時間“上市公司辛苦一年，買不起一套房”的說法也廣為流傳。而在上海，最直接的吐槽可算是，當年四大天王郭富城還沒有結(jié)婚時，方媛想要郭天王給她在上海購買千萬豪宅，結(jié)果天天遲遲不肯購買。上海人民冷冷得評論到，“現(xiàn)在這年頭，你以為當上天王女友就能買得起上海的房子嗎？”千萬房價在上海市中心連房齡比較新的兩房都買不到好嘛。這不是方媛的愛慕虛榮，不是天王城的過于精明小氣，只是赤裸裸得對上海房價的調(diào)侃。
如此的高房價在訴訟中當然也就牽動了各方的心，那涉案房屋的價格是如何確定的？根據(jù)房地產(chǎn)交易中心發(fā)布的均價？參照中介報的房價？參照網(wǎng)站比如安*客的小區(qū)均價？拿房的一方要不要考慮刨除之后交易成本的稅收？這些是客戶常問的問題。答案是非也。
那訴訟中房價到底是如何確定的呢？
訴訟中房屋價格的確定通常會采取兩種方式：
1.當事人協(xié)商確定
2.申請法院委托房屋評估機構(gòu)評估確定
雙方當事人協(xié)商一致確定的房屋價格如果沒有非常明顯低于市場價的話，法官一般是不會調(diào)整。房價會關(guān)乎到訴訟標的計算，訴訟標的明顯低于實際價值顯然是不合理的。
如果雙方對房屋價格協(xié)商不成的話，那就要申請房屋價格的評估，法官是不會自己參照當時市場合理價來確定房價的。所以開篇所說的那些種種價格的參考，最多只是雙方協(xié)商時各自主張金額的參考依據(jù)之一，法官是不會憑此來確定房屋價格的。
房屋評估的順序
1.一方申請，通常為原告申請
2.高院搖號指定評估機構(gòu)
3.評估機構(gòu)聯(lián)系雙方當事人，安排評估時間
4.上門評估
5.申請的一方繳納評估費用
6.評估機構(gòu)出具評估報告
評估機構(gòu)收到法院的評估申請材料后，一般在20個工作日內(nèi)出具評估報告，否則需要說明理由。
法院收到評估報告之后，會安排對評估報告質(zhì)證，雙方屆時可對報告發(fā)表意見。通常情況下，雙方這時候也就認可了評估結(jié)論，法院則以評估結(jié)論為準確定房價。如果一方對結(jié)論提出異議，法院首先要判斷異議是否合理。如果不合理的話，則不采納，依舊才信評估結(jié)論意見。如果認為異議合理的話，法院通常會安排評估公司人員出庭解釋。解釋之后，若法院認為疑點已消除，那么就采納鑒定結(jié)論。若認為疑點仍未消除，那么根據(jù)案情再作判斷是否需要重新評估。待評估機構(gòu)出具新的評估結(jié)論后，再安排質(zhì)證。
房屋評估費的標準
實務(wù)中有的評估公司在此基礎(chǔ)上還會打9折。
評估費的承擔
一方繳納的評估費并不代表最終這筆評估費由該方承擔，最終法院會根據(jù)案情的具體情況比如共有權(quán)的比例，來分配各方承擔最終承擔的評估費金額。
如果對訴訟中的房屋事宜還有疑問的話，歡迎留言提問，我會一一解答。
我是楊燕亭/中年女律師一枚/認真工作 優(yōu)雅生活
