首先，最優質的教育資源一直是稀缺的。一座城市中，一個好的學區，一個名校的誕生，需要的是十幾年，甚至是幾十年的時間去沉淀。

你去仔細回想一下，在自己的城市里，是不是長期以來，最有名的還是那幾所學校，十幾年，甚至幾十年都沒有變過，也沒有增加過，而這幾所學校也一直都始終很難進去。

以前可能靠考試，后來有了學區的概念之后，就是靠買學區房。雖然政府一直很盡最大的努力去做到教育均衡化，但優質的名校就那么多，名校的數量也沒有辦法在短時間里激增暴漲。

所以，稀缺的教育資源也就必然導致，教育均衡無法做到。但在未來，政府可以通過資源分配方式的變化，達到盡可能的公平和均衡。

今天就來分析下學區房投資風險

? 首先，學區房，是與義務教育招生區域范圍劃分這個教育行政政策下催生的一種具有特定入學條件和資格的房產。

第二， 學區房涉及了太多的政策色彩。受到政策的直接影響。劃分隨政策變化，存在一定的不確定性?？赡芙衲晔菍W區。明年重新劃分了，就不是學區了。風險比較大。2016年教育部義務教育劃片新政文件已經出臺，規定了要科學制定劃片政策，名校教師，校長輪崗。將重點中小學分散到各個校區。一旦開始全面實施，學區房的購價值就會大打折扣。

第三，還有另一種情況，如果你是為了自己的孩子上學，可以考慮買一套學區房的。但政策的變化性真是不好說，孩子入學前要提前買好。有人提前三年就買好了，但是三年后政策如何變化無人知曉，承擔的風險可想而知。很有可能實行新政策了，所購的房子不是學區了。所以，如果現在你家孩子用完了學區房，還是趕緊出手。以防不可預測的政策變化。

第四，學區房一般集中在比較老舊的城區，房齡比較高，很多學區房已經25-30年了。房屋破舊，居住條件較差。如果按照房屋的本身價值，根本達不到現在這么高的售價，之所以成為天價，是由于具備入名校資格的門票。

第五，如果是為了純投資，我們來說一下投資學區房和投資核心地段商業區住宅的區別。先說付款和貸款情況。學區房由于房齡長，這就意味著你要使用更多的首付，貸款年限也會更少。有的甚至只能全款，杠桿的使用效率被大大降低了。

? 第六，學區房的租金要比起核心地段的住宅要低。因為大部分租學區房都是暫時過度，為了孩子臨時上學方便，加上房子房齡長，房屋老舊，租金很難上去。同樣的首付，同樣的貸款。買了核心區住宅房租可以租到三四千。學區房房租在二三千。投資商業住宅可能現金流會更多。

第七，高鐵片區新建的學區房，房價也在一萬五六了，買這樣的學區房，房齡雖然較短，但是學校由于新建，師資力量跟不上，很多老師都是新招的，辦學質量還有待時間的驗證，投資風險大。租金收益也比不上核心區的高檔小區。

第八，大家都覺得學區房價格高，所以具有投資優勢，其實是因為學區房價基數高，從1萬的學區房漲到2萬，和七八千的普通住宅，漲到一萬五六其實漲的比例是一樣的多的，從2萬學區房漲到2萬4，與從普通住宅1萬漲到1萬2，實際比例也是一樣的。只是，由于基數高，大家覺得學區房漲的多。

第九，從具體投資角度來分析。像兵一教育學院小學的學區房 50-60平，單學區在一萬五六，雙學區在兩萬，而且很多房子由于房齡較長，已經無法貸款，就算貸款，年限也在十年以內，月供壓力較大。如果90-100萬全款一套學區房。自己不住，租金在兩三千左右。如果貸款投資，可同樣的資金可以同時購置5-6套80-90平有價值的房子。租金在三四千，六套合起來，總租金就松松超過一套學區房的租金。很多人投資學區房是覺得學區房增值保值，全款一套100萬學區房，五年后200萬，增值100萬，而你現在一百萬可以貸款6套價值六七十萬的優質資產，本身價值就在四百多萬，五年后是近800多萬，增值400萬，你說究竟怎么投資更能增值保值？投資學區房把投資規模和投資空間限定住了，同樣的資金其實可以有更多的配置可能，同樣資金增值的空間也會更大。

所以從投資角度來說，學區房是一個輕易不要碰的領域，實在要買，也要考察好，很多賣房的中介或者開發商以近某名校作為賣高價的噱頭，到底是否能夠進名校，還有待深入的考察落實。

最后實操層面需要關注：

第一，學區房的價值一定是站在自己使用的基礎上，而且是短期內就得能用得上。比如，你的孩子明年就要上小學，你想買學區房，那可以。

但如果你現在孩子剛剛出生，離上學還有六七年時間，我建議等等，政策還有不確定性。如果你是純投資，那就更不建議了。

第二，關于學區房到底值不值的問題，我建議換個思路想問題，這個思路就是比兩個價差。一個是學區房和非學區房的差價，另一個是找關系需要花費的擇校費。

如果房子的價差是100萬，而擇校費是20萬，你就要換個思路，看看能否用第二種途徑解決上學的問題。

最后，對于學區房，看法是，買了就能用得上，短期就能用上，那就買，如果還考慮未來的投資，那就要慎重。