一篇博文提到在加拿大由于不了解相關法規房產過戶的案例：

最近接到了一個朋友介紹來的客戶，前年把投資房產名字改到了還未上學的孩子名下，沒有報稅。因為聽經紀說家庭內贈與不需要報稅，可以一元轉讓。2016年底收到CRA來信，讓補稅七萬多元，外加penalty。

翻建房產，客戶偏信一方之言，卻掉入了稅務債務現在的例子太多了。無論你身邊的貸款經紀怎么說，律師怎么說，地產經紀怎么說，請仔細咨詢您身邊的會計師。

舉個例子來解釋親屬間房產贈與的稅務問題：隔壁老王十年前以500k價格買入一投資獨立屋，現在市值1.5 Mil。 因名下房產過多，年收入較高，想轉到家人名下。一來他們如果住在里面可以用Principal residence免稅，二來即使出租，因為他們收入較低，將來賣房時，增值稅在他們頭上繳納稅率較低。他們思來想去，老王有了下面幾個選擇有

1. 妻子

2. 未滿18歲兒子

3. 妻子哥哥

4. 姑姑

注意看下面解釋，每種方式的稅務處理都是不一樣的

1. 轉給妻子

- 自動有spousal rollover (Section 74.2 of Income tax Act)。稅務角度視房子按成本轉給妻子，轉房當年王先生不需要增值稅。即夫妻間可以一元轉讓。稅務角度王先生的賣出價是500k, 妻子的買入價價也是500k

- 但是，Income Tax Act沒有給我們這樣簡單的income splitting的機會。- Attribution Rule。即房子本質上其實還是屬于老王，雖然名字轉給了妻子，但是將來每年的租金凈收入，賣房增值稅都會在老王頭上繳納。

- Attribution Rule在離異或老王死亡時會消失，從那以后租金收入和賣房增值會在妻子頭上繳稅。

- 有無辦法規避Attribution Rule?

1. 有的，解決辦法：Elect out of spousal rollover（可以聯系會計師幫助寫Election Letter）

2. 妻子必須是稅務居民

3. 房產需要按照市場價transfer（不能低價轉讓或贈與）

4. 按市場價transfer – 當年老王需要把100萬升值納入當年T1,妻子以后的成本價是1.5 mil

5. 很多時候這種轉讓時通過夫妻間的借款形式發生的，妻子需要在下一年年一月底之前按照CRA規定的interest rate (Prescribed rate http://www.cra-arc.gc.ca/interestrates/) 支付利息，即1%*1.5mil = 15,000。否則Attribution Rule就會生效，無法修改

6. 有人要問，夫妻的錢都是一起的不付不可以嗎？答：不可以。 CRA會需要paper trail， 最簡單的做法老王給妻子一萬五，妻子寫一張支票存到老王賬戶里，妻子把支票和銀行賬單打印出來存底即可，這就是Proof。

2. 轉給18歲以下子女- 外甥（女），侄（女）

- 有Deemed disposition，即稅務角度，老王的房子是按照市場價賣出了，100萬升值納入當年T1。兒子以后的成本價是1.5 mil .

- Attribution rule還是有的，但是和轉給妻子不同的是，只有每年的租金凈收入需要納入老王的T1, 以后升值收入會在兒子頭上納稅。（這是個valid tax planning opportunity）。

- 有無辦法規避Attribution Rule?

- 有，解決辦法同“轉給妻子”規避Attribution方法，但個人認為一般不值得如此麻煩。 畢竟租金是小頭，增值才是大頭。

3. 轉給其他直系親屬

- 如何判斷稅務角度直系親屬？首先，relation/related party在稅務角度的定義是：中國傳統意義的直系加上親兄弟姐妹，即爸爸媽媽，爺爺奶奶，外公外婆，子女，哥哥姐姐，妻子，都是related, 但是姑舅，表親都不是。也可以參考我的其他文章 – CRA重點調查！新房HST Rebate.

- 有Deemed disposition，即稅務角度，老王的房子是按照市場價賣出了，100萬升值納入當年T1。

- 妻子哥哥以后的成本價是：

a) 若轉讓價小于市場價比如$1轉讓，妻子哥哥以后的成本價還是$1。

b) 若按市場價轉讓，妻子哥哥以后成本價是1.5mil

c) 若是贈與，哥哥以后的成本是1.5 mil

(這里一定注意：如果轉讓價小于市場價，即以上b)的情況，存在Double taxation的后果，即同一部分升值會被稅兩次,因為從50萬到150萬這部分升值，老王已經交過稅了呀，但是到妻子哥哥手里，成本價卻是$1，這以后他要是賣還有大筆的稅要交。切記非直系親屬一定要贈與或者市場價轉讓）

4. 轉給非直系親屬

- 這就是市場交易了，CRA一般沒什么話講，合同上寫多少錢就按多少錢繳稅

- 比如賣給姑姑1 mil, 50萬升值納入老王的當年T1, 姑姑成本價為1 mil。