土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。
學(xué)習(xí)土地增值稅這個稅種，我們同樣的套路，該稅的征稅對象，納稅義務(wù)人，計稅依據(jù)與對應(yīng)稅率，稅收優(yōu)惠與納稅時點與地點等問題。
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土地增值稅的納稅義務(wù)人。土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。
我們在學(xué)習(xí)增值稅時，知道銷售土地使用權(quán)屬于銷售無形資產(chǎn)，屬于增值稅的納稅范圍。而轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)也屬于土地增值稅的征稅范圍，說明銷售土地使用權(quán)這種行為既是增值稅的征稅范圍也是土地增值稅的征稅范圍。土地增值稅與增值稅幾乎是完全重合。增值稅通常與消費稅的應(yīng)稅貨物是完全重合的。其實15個應(yīng)稅消費稅稅目貨物是消費稅與增值稅完全重合。
我們前面學(xué)習(xí)資源稅時，講到了資源稅是一種變種的消費稅，在銷售應(yīng)稅礦產(chǎn)品時，會涉及增值稅與資源稅的重合。資源稅是在應(yīng)稅礦產(chǎn)品銷售時一次性征收。
土地增值稅也是在銷售土地使用權(quán)或存量房買賣時需要征收土地增值稅，從這個角度來看，土地增值稅也是一種變相的消費費，只是針對房地產(chǎn)這個特殊的稅目在增值稅之外，伴隨增值稅同時加征的一個稅種而已。
一般伴隨應(yīng)稅貨物的銷售在征收增值稅同時額外開征的稅種多半是為了調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)行為的目的，引導(dǎo)人們的經(jīng)濟(jì)行為。比如增值稅之外加征的消費稅的稅目主要是對高污染性與奢侈性貨物開征的一個稅種，比如一次性木制篩子與高檔手表與化妝品等應(yīng)稅貨物。
因為礦產(chǎn)資源屬于不可再生資源，為了使人們合理利用礦產(chǎn)資源，在銷售應(yīng)稅礦產(chǎn)資源時，針對礦產(chǎn)資源額外開征了一個新稅種，資源稅。
房地產(chǎn)在當(dāng)今吸引著國人的神經(jīng)，牽一發(fā)而動全身。國家對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為額外加征了一個新稅種，土地增值稅。
消費稅、資源稅與土地增值稅本質(zhì)上是類同的。不僅表現(xiàn)在都是隨著消費稅的開征而征收，還表現(xiàn)在這三個稅種的本質(zhì)是一樣的。
土地增值稅的征稅范圍。主要包括3個方面：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓；存量房地產(chǎn)買賣。
關(guān)于土地增值稅的征稅范圍，這里有幾點需要特別說明，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不包括國有土地的一級市場出讓，而是指二級市場土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。道理也很淺顯，因為一級土地出讓市場的主體是國家，國家繳納土地增值稅相當(dāng)于自己交給自己，不是不應(yīng)該交，而是沒有意義的行為。所以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)只局限于企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。
轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及地上建筑物，甚至存量房地產(chǎn)買賣也是土地增值稅的征稅范圍。
也許很多人理解稅種是通過稅種的名稱來記憶與理解的，比如土地增值稅，很多人可能本能地認(rèn)為是關(guān)于土地的一個稅種，其實不然，該稅種包含房與地，而不僅僅是指土地。
可以是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，也可以是存量房的轉(zhuǎn)讓，還可以是連同土地與房子一并轉(zhuǎn)讓。
只要發(fā)生房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓或買賣，且有實物或貨幣形態(tài)的收入，房地產(chǎn)的權(quán)屬發(fā)生了變更，都會涉及土地增值稅的繳納。
土地增值稅的稅率。土地增值稅采用四級超率累進(jìn)稅率。關(guān)于稅法中各稅目的稅率，有很多種。一種是通用的定率稅率，比如增值稅普通稅率為13%，消費稅每個應(yīng)稅稅目的適用稅率不同。大部分稅率是以上兩種情形。
土地增值稅的適用稅率是很特別的，采用超率累進(jìn)稅率。個人所得稅采用超額累進(jìn)稅率。這兩個稅種的稅率是比較特別的。
如何確定超率累進(jìn)稅率。主要是通過增值額與扣除項目金額之間的比率。
土地增值稅的超率累進(jìn)稅率是需要我們額外記憶的，考試時經(jīng)常不提供該稅率表。
關(guān)于土地增值稅的計稅依據(jù)。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。
關(guān)于扣除項目?？鄢椖渴侵笢?zhǔn)其從轉(zhuǎn)讓收入額中減除的扣除項目,其主要包括以下幾種情況：
取得土地使用權(quán)所支付的金額，適用于新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。包括地價款和取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。
房地產(chǎn)開發(fā)成本。主要適用于新建房轉(zhuǎn)讓的情況。包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。
房地產(chǎn)開發(fā)費用。納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的。
納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С霾⒛軌蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*5%
若納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得的土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*10%
總結(jié)一下即為房地產(chǎn)開發(fā)費用與房地產(chǎn)開發(fā)成本是有區(qū)別的。開發(fā)成本更多的是指開發(fā)前需要付出的成本，這種一般直接構(gòu)成了房地產(chǎn)的開發(fā)成本，可以直接攤?cè)敕康禺a(chǎn)的成本中。
房地產(chǎn)開發(fā)費用多是房地產(chǎn)過程中共同發(fā)生的費用。多是指行政費用與利息費用等。這種費用的發(fā)生多是主觀可控費用，而開發(fā)成本多是被動發(fā)生，且開發(fā)成本多是開發(fā)企業(yè)不可控費用，必須會發(fā)生的費用。
土地增值稅中允許扣除的開發(fā)費用主要是利息與行政開支。若利息可以計算且能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，利息費用可以直接扣除，但是利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。
因為開發(fā)費用主要是利息與行政開支。利息若有金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，可以直接扣除。其它扣除項目為前期開發(fā)成本的5%限額之內(nèi)。
若利息不能分?jǐn)偦驘o法準(zhǔn)確計算，也無法提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的。利息與行政開發(fā)費用的合計為前期開發(fā)成本的10%限額之內(nèi)。
第4項土地增值稅的扣除項目是與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。關(guān)于稅金的扣除適用于新建房轉(zhuǎn)讓與存量房轉(zhuǎn)讓。
財政部規(guī)定的其他扣除項目，該扣除主要適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新建房轉(zhuǎn)讓。這個其它扣除項目主要是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人的加計扣除金額，一般是以支付的土地款與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的20%為限。
關(guān)于土地增值稅的比例扣除，主要是針對一些不可控費用的扣除，比如房地產(chǎn)開發(fā)行政費用與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的加計扣除費用等，這些費用若發(fā)生起來是個無底洞，費用的開支可多可少，必須設(shè)定一個相對最高限額，開發(fā)行政費用主要是指利息與行政開支，若利息有貸款合同，則只要不超國家銀行同業(yè)利率即可全額據(jù)實扣除，否則在支付的土地價款與開發(fā)成本之和基礎(chǔ)上扣除10%上限。
專門的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅時允許加計扣除，那扣除的比例可多可少，國家對此設(shè)定的上限是以可控的成本之和為基礎(chǔ)，即以支付的土地款與開發(fā)成本之和為基礎(chǔ)以20%為限進(jìn)行設(shè)定。
關(guān)于舊房及建筑物的評估價格。納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，作為扣除項目金額計征土地增值稅。
評估價格是指轉(zhuǎn)讓已使用過的房屋時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的評估機(jī)構(gòu)的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格確定。成新度一般按70%來計算。
但是若能取得轉(zhuǎn)讓的存量房購房發(fā)票的，在轉(zhuǎn)讓計算土地增值稅時，允許按購房時發(fā)票的記載金額為基礎(chǔ)進(jìn)行扣除，在購房發(fā)票的基礎(chǔ)上加計5%的折舊率來計算。實質(zhì)上相當(dāng)于若沒有購房發(fā)票時，國家默認(rèn)評估價是比較高的，打個7折，表示房屋折舊了3成。若有購房發(fā)票時，則在購房發(fā)票的基礎(chǔ)上進(jìn)行每年加計5%的折舊比例來計算累計扣除成本。
我們再次總結(jié)一下，首先，計算土地增值稅是因為納稅人發(fā)生了新建商品房轉(zhuǎn)讓與存量房的轉(zhuǎn)讓。在計算土地增值稅時需要進(jìn)行費用項的扣除。扣除項根據(jù)是轉(zhuǎn)讓新建房還是存量房轉(zhuǎn)讓而不同，若是轉(zhuǎn)讓新建房，扣除項一般為支付的土地款與房地產(chǎn)開發(fā)成本以及利息與房地產(chǎn)開發(fā)費用，再加上相關(guān)稅費，最后是加計扣除費用。
若是存量房轉(zhuǎn)讓，一般是支付的土地款，存量房轉(zhuǎn)讓一般沒有房地產(chǎn)開發(fā)成本，沒有房地產(chǎn)開發(fā)費用，存量房轉(zhuǎn)讓也存在相關(guān)稅費的扣除，存量房轉(zhuǎn)讓還有其獨有的一項，即舊房與建筑物的評估價格。若沒有發(fā)票，按評估價格乘以成新度，若有發(fā)票，則在發(fā)票基礎(chǔ)上每年加計5%。
我們學(xué)習(xí)了土地增值稅的扣除項目后，我們便可以據(jù)此計算土地增值稅的應(yīng)納稅額。
土地增值稅的本質(zhì)上類同消費稅，是在增值稅之外針對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓加征的一個稅種，為的是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場。土地增值稅的計算是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為依據(jù)乘以適用的稅率來計算最終的土地增值稅的應(yīng)納稅額。
前面也說了，土地增值稅的稅率是很特殊的一個稅種，超率累進(jìn)稅率，其計算是根據(jù)增值額與扣除項目的比率來計算的。土地增值稅計算的核心環(huán)節(jié)在于扣除項目的確定，若扣除項目確定，則對應(yīng)的增值額便確定了，適用稅率也會得以確定。
下一篇文章我們重點講解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅的清算問題。
