我們都知道互聯網時代，BAT三家獨大，馬云爸爸說的，讓天下沒有難做的生意，結果是大家生意越來越難做了。因為原來你是地域競爭，利用信息差異化掙錢，但是一到網上，你就是全國甚至全球競爭，再也沒辦法用信息不扁平來掙錢了。傳遞價值的公司盈利能力越來越弱，最后連汽車4S店汽車品牌都不想要了，像特斯拉開個體驗店，你直接在我的網站上去預訂下單就好了。

到了移動互聯網時代，連BAT都變成了AT了，百度在移民移動互聯網的路上都掉隊了。百度的生意都難做了。為啥呢？因為人們隨時隨地聯網的狀態下，一個企業需要做的核心是：注意力競爭?？茨募移髽I最能占用老百姓的注意力。于是《王者榮耀》和吃雞游戲開始大量收割注意力，一個游戲人物的虛擬皮膚就能利潤過億。今日頭條永遠可以給你提供你感興趣的信息，也大量收割了人們的注意力，市值幾百億。騰訊想收購今日頭條，創始人傲嬌的說：我創業不是為了成為騰訊員工。因為他有流量，他就牛氣。

那么說到實體店，在移動互聯網時代更加焦慮，怎么辦？

回答這個問題前，大家先了解一下：互聯網最貴的是什么？

是流量，BAT之所以三家獨大，就是因為他們可以直接收割流量。作為其他互聯網公司的狀況竟然是，有錢想投廣告都沒地方買流量！

對于不了解互聯網的人們可能不太清楚，啥叫流量?。科鋵嵑芎唵?，就是實體里的人流！

李嘉誠說房地產，只有三個核心詞，就是：地段、地段、地段。

為啥地段這么重要？

就是因為地段直接影響了你門店的人流啊。所謂的，金角銀邊草肚皮，也就是說不同地段人流不同。你在人流大的地方，你就掙錢。當然，前提是良心經營，產品靠譜。

所以，

在互聯網時代，流量為王。

在實體經濟，人流為王。

線上叫流量，線下叫人流，都是一個東西。這就是商業的核心之一。沒有流量和人流就沒有人們的注意力啊。那么在這個移動互聯網時代，作為實體店要如何在移動互聯網時代怎么獲得人流呢？真的只有地段一個關鍵點嗎？

到這里先科普一個知識點：什么是商業地產？

廣義的商業地產：酒店、寫字樓、會展中心、專業市場、步行街、購物中心等

狹義的商業地產：底商、步行街、MALL、購物中心、專業性市場

未來的核心人流交匯處，必然是：步行街和購物中心。

這就是時尚地產集團要做的商業地產：時尚地產和旅游地產。一個城市的人流核心交匯處，因為他們是可以成為城市的地標性位置建筑。

為什么這么說呢？

我們來看看專注商業地產三十年的專業分析：

歷史上商業地產的發展模式：

銷售模式（內地早期商鋪）

→出售部分、持有部分（內地住宅開發商）

→自持模式（香港模式）

→輕資產管理模式（美國模式）

目前國內仍然以自持模式為主，但隨著資本市場的推動，未來有可能向輕資產管理模式進化。國內外消費習慣和文化差異導致商業環境差異巨大，輕資產管理模式是否適合國內市場，卻是不一定的。

自持模式需要滿足消費者、商家、開發持有者的需求即可，自主權非常大，可以迅速的調整以適應市場的需求。而輕資產管理模式，可能有投資人、物業方、運營方、商家、消費者等各種不同目的的人群，導致如想要變更一個動線，能讓商家的展示更加凸顯，但又難以評估實際帶來的財務回報，很難平衡各方利益。

做一個好的商業地產項目，究竟有多難？

其實做一個好的商業地產，本來應該是件很簡單的事情。

因為歸根結底，我們只是提供了一個地產，讓大家做商業買賣而已。

而所有商業地產項目的核心，都不過一句話：你造了什么，憑借什么，讓哪些人，去哪里，買哪些東西，進而獲得怎樣的利潤？

這個問題從根本上決定了一個商業地產項目的前期研策、財務分析、拿項目、定位規劃、建筑設計、工程施工、劃鋪、招商、運營、推廣……

但就是這個問題，90%的商業地產項目，都沒有解決好。

為什么呢？

因為會思考這個問題的地產開發商，實在是太罕見了。不思考的原因也很簡單，黃金十年里，大家躺著也掙錢啊。

于是，對于大多數國內的開發商來說，通過住宅開發獲取銷售利潤的發展模式已經深入人心，從逐利的角度講，能夠快速而簡單的重復獲得利潤，為何還要精耕細作，自持運營好一個商業地產呢？

就現在國內的形式而言，大部分的房地產開發商仍然會以住宅銷售為主要目的去拿地，而不是完全從商業的角度去拿地。這個現象實在是太普遍了，哪怕是華潤這種已經把項目做得很成功的了開發商都有這個問題。不過華潤還算幸運的，靠自己的能力還是把很多項目給做起來了（比如很多城市的萬象城最初的定位只是想做萬象匯社區商業，只是為了配套華潤的住宅，但后期卻因政府和國企的因素，定位直接改為了高端商業萬象城，好在項目的運營團隊實力比較強，通過當地的招商運營調整，引進了很多性價比高的購物中心餐飲、體驗業態，扭轉了頹勢）

華潤是國內可以排進前10的專業商業地產開發商了，可想而知之后的數以千計的開發商，又是什么水平呢？

另外，大部分開發商做商業地產，依然會以地產開發占主導，后期引入商業運營。國內80%的商業地產，從研策階段開始，就不是專業的商業團隊在做，往往是在項目已經定型之后，引入商業運營團隊進行招商、推廣。對于商業團隊來講，拿到一個前期規劃、建筑設計做得跟屎一樣的項目，除了流淚，就只能吃屎了。

當然，現在的很多地產公司，也在前期找到五大行做顧問，但說實話啊，除非拿到自己很感興趣的項目，就只是套一份模板出一份PPT罷了，而且甲方嫌報價貴，乙方也就干脆省事兒小賺一個咨詢服務費，報告基本沒啥參考價值（我們業戶青創團，就經常接五大行的顧問外包單，給那些地產公司出所謂的咨詢報告，你看連五大行連做PPT都不想做）。另外，建筑設計方面，國際真正一流的商業建筑設計公司，設計顧問費和建議的項目整體工程費用，實在是太貴了（為何時尚能做，時尚在商業步行街領域，積累了30年豐富的經驗和人才，記得有次和其他甲方交流，有老板就說，你們給我們出一份動線設計圖，我直接給你100萬）。

好了，如果恰巧遇到一個開發商，是鐵了心要好好地做商業，從一開始就以商業運營的角度去運作一個項目，而且舍得花錢去做，情況又如何呢？

一般這樣的開發商做出來的項目都不會太差。但是這些項目，又容易遇到一個問題：商業團隊的理想主義。

在很多人看來，商業地產就是一個華麗的迷宮，很多人喜歡它，很多人艷羨他，當然，也就有很多人把它想象成一個理想化的平臺。

每一個商業地產項目，都希望自己是城市的地標；

每一個商業地產項目，都希望自己引入的品牌是全城最好的品牌；

每一個商業地產項目，都希望自己在推廣階段一炮而紅，大搞城市營銷；

但是呢，它們忘了，其實它們的本質，和街邊的便利店是一樣的：在商言商，都是生意買賣而已。還是那句話：你造了什么，憑借什么，讓哪些人，去哪里，買哪些東西，進而獲得怎樣的利潤？現實情況是：當開發商和它的商業顧問團隊在憧憬這座城市地標將如何布滿Louis vuitton、Chanel、Hermes的旗艦店時；當招商經理在向品牌商家講述這個購物中心將如何華麗時；當推廣經理在向媒體描繪未來這里將代表怎樣一種新的生活方式時，大家都反而不知道，如何告訴對方：我這個商場可以賺錢。（而這才是我們時尚三十年來的核心價值，能讓我們的商戶可以賺到錢）

很難定義商業地產的核心能力，對于時尚而言，或許我們的核心能力就是從一開始，就從商業的角度上去拿項目（核心地段增長的人流量），從消費者的角度上去規劃項目（不與其他商業拼刺刀，打差異化），最后再從生意的角度上用事實證明了所有商戶來時尚，就能賺到錢。

所以，商業地產在互聯網時代的核心競爭力是能吸引到真正的人流。而吸引人流靠的就是地段和運營能力。

來時尚，你就是加入了像BAT一樣的流量注意力收割器。因為時尚三十年專注如一，精挑細選，人流為王！