近來公募基金領域最重要的一個消息，得是2020年4月30日證監會、發改委聯合發布的《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》、和證監會發布的《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（征求意見稿）了。
一時間，公募REITs的大幕，終于在千呼萬喚后被拉開。
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在當前時點推動公募基建REITs試點，目的很了然，就是想通過盤活存量資產，來增加基建資金來源、降低政府杠桿率，從而推動基建高質量發展、增強經濟動能。
從基建資產端看，經過30多年的基建大建設，咱們國家早已積累了大量的存量固定資產，足以支持公募基建REITs的發展。
根據長江證券的統計，我國2000年至今固定資產投資完成額名義值累計已達147萬億元，其中，交運倉儲、水電氣熱等領域合計超過80萬億元。公募基建REITs的潛在規模有望達到萬億級別。
從基建資金端看，地方政府已經負擔沉重。
一直以來，基建都由政府主導，并形成政府負債。
我國地方政府債務經過20余年的膨脹，至2020年5月27日，以地方政府債和城投債合計的顯性地方政府債務達33.47萬億元，其中，又以剩余期限5年內的債券居多數。而2019年地方政府財政收入合計僅10.11萬億元。
地方政府顯性債務余額占財政收入比重已高達331.06%，有的省份，如貴州、青海，這一占比甚至超過600%。
顯見，很多地方政府目前只能靠借舊換新來維持本息開支。
如此之下，一來地方政府已經積累了比較大的債務風險，二來，已然成型的高杠桿現狀，限制了地方政府推進基建項目的資金能力。
通過金融創新，尋找新的融資方式，是降低地方政府杠桿、化解地方政府債務風險、提升地方政府推進基建項目能力的必要之舉。
此外，在經濟下行壓力壓頂的當下，我們也需要推動基建來增加經濟動能。
遭遇意外的新冠疫情后，我國2020年一季度GDP破天荒跌到-6.8%，海外發達國家也面臨衰退，內外需都是問題。這個節骨眼上，川建國還在可勁兒地打壓我們。舊基建救急，新基建給未來鋪路，兩樣都得抓。
總的來說，當下推動公募基建REITs試點屬順勢之需。
當然，公募基建REITs基金在解決基建資金與政府債務問題的同時，也給作為投基小伙伴的我們，提供了一個不同于股票、債券的新投資品種，有望實現各方多贏。
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接下來詳細說說REITs，和擬試點的公募基建REITs吧。
REITs，Real Estate Investment Trusts，即不動產投資信托基金，就是一種把基金資產投向不動產，如基礎設施、數據中心、倉儲物流中心、工業廠房、零售物業、醫療物業、寫字樓、酒店、公寓等，通過不動產產生的收益，如租金、過路費等來獲利，并把所獲利潤的絕大部分（通常不低于可分配利潤的90%）分配給投資者的基金產品。
REITs可以縮短不動產投資回收周期，同時又為大眾提供獲取不動產經營收益的機會。
來個直白點的栗子吧：
比如，有條交通繁忙的收費高速公路，每年都能收到大把過路費，作為平頭小百姓的咱們，想要拿到這條高速公路的經營權并坐收買路財，通常是“想太多了”。但是，有家專業基金管理人發行了一只基金產品，合法合規地買下了這條高速公路未來20年的特許經營權，可以名正言順地把特許期間的買路財收入囊中，并且每年都把買路財扣除各項經營費用等之后利潤的絕大部分，分給持有基金產品份額的小伙伴。小伙伴開心不？這只基金產品，就是REITs。
在《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》（下面就簡稱“《通知》”了）里提到的基建REITs，屬于不同資產類別REITs中一種。
根據《通知》，目前“基建REITs”涉及的基礎資產包括倉儲物流、收費公路、機場港口等交通設施，水電氣熱等市政設施，城鎮污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目、信息網絡等新型基礎設施，產業園區等其他基礎設施，不含住宅和商業地產。
REITs起源于1960s的美國，1990s迎來蓬勃發展。
目前，已有40余國家/地區發行過REITs，至2020年3月，全球REITs市值約1.7萬億美元，其中，美國REITs市值約1.18萬億美元，占比接近70%，此外，澳大利亞、法國、英國、日本、新加坡、加拿大、荷蘭、中國香港等國家/地區，REITs發展也較為領先。
REITs包括多種類型：
按照是否擁有底層資產所有權，REITs可以分為權益型、抵押型、混合型。
權益型REITs，直接投資并經營不動產物業，主要收入來自于物業租金、物業增值，約有95%的REITs都屬于這一類型。
抵押型REITs，投資于房地產抵押貸款或抵押貸款支持債券，并其利息為主要收入，在REITs中占比較低。
混合型REITs，既投資于權益型REITs，也投資于抵押型REITs，在REITs中的占比也很低。
按照組織形式的不同，REITs可以分為公司型、契約型。
公司型REITs，根據公司法成立，以法人形態存在，依法發行股份募集資金用于不動產項目投資管理，美國REITs多以公司型設立。
契約型REITs，根據契約約定設立，依法發行基金份額募集資金用于不動產項目投資管理，亞太市場REITs多以契約型存在，《通知》推動的公募基建REITs也是契約型。
按照募集與流通方式的不同，REITs可以分為公募型、私募型。
公募型REITs，以公開發行的方式向公眾募集資金，產品成立后通常會安排上市交易，是目前REITs產品的主流形態，咱們的公募基建REITs大概率也會上市。
私募型REITs，以非公開發行的方式向特定投資者募集資金，產品成立后通常不會上市交易，在目前REITs中占比較少。
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REITs的投資者損益來自兩方面，一是股息，一是二級市場價格變化。
從美國經驗來看，美國各類資產REITs在過去5年都有正總回報，其中，基建類REITs的總回報水平相對更高、股息率水平相對更低、抗跌性相對更強。
2015-2019年，廣義基建范疇內的工業廠房、基礎設施、數據中心、倉儲物流REITs的平均收益率都超過10%，前三者更是接近20%，但其股息率不如其他類資產REITs。
在二級市場，包括基建REITs在內的REITs，都有著比較明顯的BETA屬性，漲跌輪動難以避免，在股市大幅下挫的階段，也通常會有比較明顯的同步下挫。
REITs具有BETA屬性也很容易理解：
一方面，REITs收益，本質上是來自資產經營性回報，當地經濟景氣度、實際利率變化等因素，都會影響到不動產的使用率、使用價格、增值水平、收購/處置收益等，從而影響到資產經營回報水平；
另一方面，REITs作為上市交易標的，市場參與者情緒、市場資金多寡等市場因素，也都會直接地影響到REITs的交易價格。
不過，從2020.2.18 – 至今（2020.5.27）疫情期間的市場表現來看，富時發達市場REITs指數、標普500期間經歷深跌后，目前收益率-27.78%、-10.18%，而美國基礎設施、工業廠房REITs經過調整和反彈后，已經超過或與大跌之前的價格持平，收益表現遠好于其他類別REITs與美股市場平均水平。
這種相對更強的抗風險性，和基建類資產在需求端更具相對剛性的特征有關。
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之前，國產REITs努力了很多年，但一直沒有真正落地。
所謂的一些國內REITs產品，最多也只能被稱為“類REITs的資產證券化產品”。
因為這些類REITs產品本質上都是“債權產品”，約定了利息回報、本息支付機制、收益補償機制、擔保人等債券屬性條款，與真REITs的股權投資屬性完全不同。
在公募基金領域，倒是有一只冠名REITs的勇探前路基——“鵬華前海萬科REITs”。
不過，由于它僅獲取了具有業績補足承諾的不動產收益權，且沒有將絕大多數資產投向不動產相關的項目，因此也不是真正意義上的REITs：
另外，國內有6只重點投資于海外REITs的QDII基金，都是投向多種類型REITs的基金產品：
看看歷史最長的3只QDII-REITs成立至今的表現吧：
這3只基金的REITs持倉基礎資產都比較多元，涉及到倉儲物業、醫療物業、數據中心、寫字樓、公寓、酒店、伐木業等。
在新冠疫情海外爆發之前，諾安全球收益不動產、鵬華美國房地產、嘉實全球房地產的總體表現都不錯，走勢節奏也基本與美股市場總體接近。新冠爆發后，這幾只QDII-REITs也出現了大幅的下挫。
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再拆解一下這兩份關于公募基建REITs的《通知》和《指引》吧。
根據《通知》、《指引》，公募基建REITs將通過“公募基金投資已獲取項目公司股權的單一基礎設施資產支持計劃（ABS）”的方式落地。
公募基建REITs的基礎資產，以倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目為優先，鼓勵新基金基礎設施與相關產業園區開展試點，要求基礎資產必須權屬清晰、項目成熟、以使用者付費為主要收入來源。
文件還要求到，基礎資產的原始權益人必須認購不低于基金份額總量的20%并持有5年以上，且基金投資者必須以專業機構投資者為主。
另外，公募基建REITs將封閉運行，符合條件的可上市交易；至少每季度估值一次；每年至少分配一次收益，且分配比例不得低于年度可供分配利潤的90%。
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當然，由于國內公募REITs正處于力推試點的階段，業務起步晚、經驗少是客觀存在。
與公募基建REITs推行、壯大相關的稅收減免、基礎資產產權劃分等事項，如果決心夠大，那通過制度性安排尚可以盡快得到妥善解決，但在專業投資管理人才儲備、投資管理經驗不足的問題上，只能通過時間來化解了。
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說到公募基建REITs來日發行時，是否值得參與認購一事。
鄙人認為，如果公募基建REITs試點成行，相信首批基金的基礎資產質量會是比較優質的，基金的品質大概率會不錯，否則，開門不紅、后勁不足，這可不是領導們想看到的局面，不過，封閉基金二級市場折價是常見的現象。
所以，鄙人大概率不會認購，但大概率會在它上市后從二級市場擇機買點，自覺更香。
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