01

楔子

過年前，我在地產群里看到了萬達王健林的“萬達集團2018年工作總結”。文中提到：

“萬達初始轉型始于20年前，從單純住宅開發轉向持有商業中心開發運營，4年前集團又提出全面轉型現代服務業，2018年，我們堅持轉型見到明顯效果。”

轉型，這個房地產企業喊了很多年的口號，萬達已經拿出了一份不錯的成績單（后文詳述），而其他企業呢？

不會只是改個名字就算轉型了吧？

A.2018年9月12日，保利地產董事會全票通過，公司更名為保利發展控股集團有限公司。

B.2018年9月，“深圳市萬科房地產有限公司”更名為“深圳市萬科發展有限公司”。

C.2018年7月份，龍湖地產更名為龍湖集團控股

D.2018年3月，大連萬達商業地產，改為大連萬達商業管理

E.2018年3月份時代地產更名為時代中國

F.2018年1月，朗詩綠色地產正式更名為朗詩綠色集團有限公司

G.2016年恒大地產“恒大地產集團有限公司”變更為“中國恒大集團”的決議案已獲股東會通過

H.遠洋地產控股有限公司”正式更名為“遠洋集團控股有限公司”

I中駿置業控股有限公司更名為中駿集團控股有限公司

J.合景泰富地產控股有限公司更名為合景泰富地產控股集團控股有限公司。

據不完全統計，目前，中國排名靠前的大房企，只有中海和富力的名字有地產的字樣。

房地產企業到底該往哪里轉呢？

帶著這個疑問，我去查找了一些資料。我想以類似“紀傳體”的方式把千億房企里有特點的幾家做些研究，看看到底房地產企業轉型是條生路還是死路？又該何去何從？

轉型沒有一定之規，八仙過海各顯神通。但我想明確下：轉的基礎是傳統的住宅開發（增量）。如果你家企業本身就不是傳統的：“拿地-開發-銷售”的模式，那也就不存在轉型一說了。

02

萬達

現代服務業、文化產業、健康產業

為什么我首先要寫萬達，而不是榜首的碧桂園？

因為在傳統的地產人眼中，“兩萬”是引領了一個時代的標桿性企業。最早的轉型也是他們提出的。

前文我提到了萬達轉型初見成效，源于：

“2018年，萬達服務業收入1609億元，占總收入的75.1%，房地產收入僅占24.9%。服務業收入中，有穩定增長預期的租金收入達328.8億元，占總收入的15.3%。”

傳統業務只占到1/4，而且還在持續剝離。以我的判斷，不久的將來萬達就徹底變成服務商。 從萬達提供的數據我們來看看，萬達轉型到了哪些方向？

01.萬達商管提供運營服務，主要針對MALL（萬達廣場）和酒店。也就是王健林說的現代服務業。

舉個例子，上海五角場萬達廣場12年前開業，當時投資成本大約21億，現在一年租金7億，而且每年還在增長。雖然萬達商管看起來比一些科技企業“笨”一點，但現金流穩定，收入雖然不能每年漲百分之幾十，但每年都在兩位數增長。

2018年開業的萬達廣場中，輕資產已達19個。新發展的58個萬達廣場中，輕資產達50個。從2019年起，開業的輕資產廣場超過一半，以后占比越來越高。

新開業的酒店全部是委托管理的輕資產。

02.文化產業收入占比重達32.3%。雖然要讓上海迪士尼20年不盈利的豪言被打臉了，但并不妨礙萬達文旅成為“國內一哥”。

A.影視產業

2018年收入達580.6億元，同比增長9.2%。新開業影城114家，新增屏幕1009塊，其中國內新開業影城105家，新增屏幕889塊。累計萬達開業影城1641家，屏幕16576塊。雖然錯失了投《流浪地球》，有點可惜。

B.體育產業

2018年收入88.3億元，同比增長22.9%。萬達在中國已落地7類世界級、中國唯一性體育賽事；并獲得海外大量權益；還成為俄羅斯世界杯全球6家頂級贊助商之一。

成都落地“馬拉松世界大滿貫預備賽”，廣州落地“國際羽聯世界巡回賽年終總決賽”，搖滾馬拉松重慶、廣州等賽事，加上原有 “環廣西”公路自行車世界巡回賽、“中國杯”國際足球錦標賽、鐵人三項等。

如2020年足球歐洲杯媒體制作，冰雪、手球、橄欖球、自行車等多項世界大賽的商業或媒體權益。

C.親子教育產業

去年，萬達寶貝王收入同比增長44.3%。2018年寶貝王樂園新開業69家，早教50家，年度總客流1.99億，同比增長36%。

03.在過去的3年，萬達一直在探索大健康產業。

去年萬達與美國匹茲堡大學醫學中心（UPMC）簽訂協議，在中國5個一線城市投資建設國際一流的綜合醫院，全面引進UPMC的醫院品牌、管理團隊、技術骨干、醫護培訓等整體醫療體系，這是國內唯一真正引進的國際一流醫院體系項目。

萬達創新以頂級醫院為核心，綜合醫藥、康養、商業、培訓多種產業為一體的中國大健康產業新模式。

03

萬科

現代服務業、體育產業

萬科在王石時代，普遍被認為是一家“有理想”的，受人尊重的企業。但自從“紅燒肉”之后，王石卸任，迎來“郁亮時代”，轉型的口號就被喊得應天響了。

2014 年萬科第四個十年發展規劃，已經把“三好住宅供應商”的定位延展為“城市配套服務商”。2018年萬科將這一定位進一步迭代升級為“城鄉建設與生活服務商”，并具體細化為四個角色：美好生活場景師，實體經濟生力軍，創新探索試驗田，和諧生態建設者。

看看2018年萬科的年報，轉型的情況如何？

“本集團實現銷售面積 4,037.7 萬平方米，銷售金額 6,069.5 億元。。。本集團實現營業收入2,976.8 億元，同比增長 22.6%中，來自房地產業務的結算收入比例為?95.6%。”

報表如果沒有問題的話，萬科的主營業務收入占了95.6%，再怎么喊轉型，都是需要繼續努力的。但不妨礙我們看看它轉型的方向。

01.萬科物業

以“讓更多用戶體驗物業服務之美好”為使命，貫徹“住宅商企兩翼齊飛”的發展戰略。

報告期內，萬科物業實現營業收入 98.0 億元，同比增長 33.0%；連續第九年蟬聯“中國物業服務百強企業綜合實力 TOP1”，連續第五年蟬聯“中國房地產開發企業 500 強首選物業品牌”榜首，并連續兩年獲得“中國特色物業服務領先企業——企業總部基地”榮譽稱號。

物業服務確實是現代服務業非常重要的組成。在這塊，萬科已經向國際看齊了。

02.萬科長租公寓

業務覆蓋 35 個主要城市，累計開業超過 6 萬間，開業 6 個月以上項目的平均出租率約 92%。長租公寓業務以青年公寓（“泊寓”）為主要產品線，同時探索為不同階段客戶提供長期租住解決方案。

從不同場合郁亮的發聲來看，長租公寓目前的盈利還沒有找到很好的模式，所以“萬村計劃”也擱置了。

03.萬科商管

?截至 2018 年底，管理商業項目共計 210 余個，總建筑面積超過 1300 萬平方米。

印力集團作為萬科商業開發與運營平臺，專注于國內商業地產的投資、開發和運營管理，運營項目逾 120 個，遍布國內 50 多個城市，管理面積近 1000 萬平米。

管理的商業項目品牌包括印象城 MEGA、印象城、印象匯、印象里、萬科廣場等。期內，印力集團聯合收購的凱德 20 家購物中心完成交割。

商業地產需要孵化，前期投資會比較大。但是作為運營團隊，屬于輕資產的模式，就和萬達的模式是一樣一樣的。沒有看到印力的業績表述，盈利估計還在”路上吧！

04.萬緯物流

專注于高標倉儲投資、開發選址、招商運營、資產管理等環節，經過近四年發展，已成為國內領先的物流服務商，服務的客戶超過 600 家，涵蓋電商類、快遞快運類、制造業類、餐飲類、零售商超類等各個領域。

2018 年新獲取項目 64 個，合計可租賃物業的建筑面積約為 494 萬平方米。截至本報告披露日，萬緯物流進駐 42 個城市，已獲取 124 個項目，可租賃物業的建筑面積約 971萬平方米，其中已運營項目 62 個，其中穩定運營項目平均出租率為 96%。

現代生活對物流的要求越來越高。除了地產企業關注，很多電商企業也是自建物流倉。不同屬性的企業，不同的切入點，布局物流地產也將各展所長。

05.體育產業

萬科響應國家發展冰雪運動的號召，持續提升品質，打造最佳滑雪度假目的地。旗下吉林萬科松花湖和北京石京龍兩個滑雪項目累計到訪的客流量超過 60 萬人次；

萬科還在探索和人民美好生活相關的產品和服務，完善生活配套，解決客戶痛點，在養老、教育等領域的品牌影響力逐步擴大。

04

?結尾

不管是出于形勢所迫，還是內心的渴望。除了“兩萬”，還有很多企業在喊轉型，我們不僅要聽其言，還要觀其行。

良子將持續介紹一些有特點的企業，看看他們都是在怎么轉型的，也能給行業里的同行們一些啟示。

未完待續。。。