鑒于老齡化愈發(fā)普遍的社會現(xiàn)狀，為了解決城市里居住在老樓居民上樓難問題，很多城市陸續(xù)對老舊小區(qū)樓房加以改造，其中包括加裝電梯，但在執(zhí)行中卻遇到多起阻擾事件。有人擔(dān)心加裝電梯導(dǎo)致樓體安全性降低的，有擔(dān)心噪音的，有不愿出費用的，其中阻礙最大的是一層住戶，理由是，自己明明不需要電梯，為什么還要和全體業(yè)主一起均攤電梯費用？另外，即便不需要我出費用，住在一層勢必受到的干擾影響最大，說什么也不允許安裝，并加以阻擾施工。當(dāng)下很多業(yè)主都有著相同的疑惑：1.加裝電梯可否不同意、不參與也不配合；2.業(yè)主可否不用物業(yè)公司管理；3.自己的房子和小區(qū)，他人有無權(quán)利進行出入干涉？回答這些問題前，讓我們先了解相關(guān)物權(quán)法律規(guī)定。
一、業(yè)主專有權(quán)和整體樓房的權(quán)利義務(wù)關(guān)系
1.業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。
《民法典》第二百七十一條業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。第三百條：共有人按照約定管理共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)。第三百零一條：處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕、變更性質(zhì)或者用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。
業(yè)主對自己的房子享有專有權(quán)，對小區(qū)整體樓房享有共有權(quán)，對因全體業(yè)主共同享有的共有權(quán)又連接為成員權(quán)，最終形成一個實實在在獨立的、統(tǒng)一的、整體的權(quán)利，這是共有權(quán)與專有權(quán)的權(quán)利基礎(chǔ)。權(quán)利內(nèi)容是全體業(yè)主享有對專有部分的所有權(quán)、對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有的共有權(quán)和共同管理的權(quán)利。
2.權(quán)利義務(wù)相一致原則
《民法典》第273條規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。
由于全體業(yè)主共同享有小區(qū)整體建筑物的不可分割的共同共有的物權(quán)權(quán)利，所有全體業(yè)主都是共有權(quán)人。但共有人不可能每個人都要親自進行事務(wù)處理，所以在對共有事務(wù)進行處分時，按《物業(yè)管理條例》規(guī)定，決定“籌集和使用專項維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”，經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
二、物業(yè)管理公約的地位和法律效力
1.公約的產(chǎn)生和效力
（1）公約源自于法律的授權(quán)，業(yè)主的義務(wù)由法律直接規(guī)定。
業(yè)主公約，如前所述，是由業(yè)主大會經(jīng)法定程序制定和頒布，符合法律規(guī)定程序形成的決議，對全體業(yè)主具有法律約束力；
業(yè)主大會的產(chǎn)生，根據(jù)《民法典》物權(quán)編第277條：業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的具體條件和程序，依照法律、法規(guī)的規(guī)定。地方人民政府有關(guān)部門、居民委員會應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。
第278條對業(yè)主共同決定事項的內(nèi)容和程序做出具體規(guī)定：下列事項由業(yè)主共同決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；
（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。
業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
除上述《民法典》外，國務(wù)院制定的《物業(yè)管理條例》（目前為2018年修訂版）也是當(dāng)前適用物業(yè)糾紛案件的法律依據(jù)。在條例的第二章規(guī)定了業(yè)主及業(yè)主大會權(quán)利義務(wù)內(nèi)容，第七條規(guī)定：業(yè)主有義務(wù)“遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則”；經(jīng)街道一級基層組織指導(dǎo)、參與下成立業(yè)主大會，“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。”業(yè)主的義務(wù)規(guī)定在《物業(yè)管理條例》第七條規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定。
（2）業(yè)主公約在全體業(yè)主中具有最高的法律效力，是指導(dǎo)其他規(guī)約的綱領(lǐng)性文件。
《民法典》第280條規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有法律約束力。第286條第一款規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法予以配合。
《民法典》較之原物權(quán)法重大變化是：業(yè)主除了負有守法義務(wù)，除了遵守法律、行政法規(guī)之外，就是還要遵守管理規(guī)約的規(guī)定。
管理規(guī)約是業(yè)主大會制定的區(qū)分所有建筑物管理的自治規(guī)則，內(nèi)容是業(yè)主為了增進共同利益，確保良好的生活環(huán)境，經(jīng)業(yè)主大會決議的共同遵守事項。管理規(guī)約的訂立、變更或廢止，也必須經(jīng)過業(yè)主大會決議，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，始得訂立、變更或者廢止。
業(yè)主公約的效力在于約束全體業(yè)主的行為，故其不僅對該建筑物的業(yè)主有效，也及于業(yè)主的特定繼受人。業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)機構(gòu)不得違反該公約而另行處置管理事務(wù)，與公約相抵觸的管理行為不具有效力。
三、業(yè)主有決定和更換物業(yè)公司管理的權(quán)利
《民法典》第284條規(guī)定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。
對建筑物的管理方法有兩種：一是自行管理建筑物及其附屬設(shè)施；二是委托物業(yè)企業(yè)或者其他管理人管理。當(dāng)代建筑，是建筑業(yè)利用當(dāng)代建筑技術(shù)建造的精密的建筑作品，在管理上要求十分專業(yè)，確定對建筑物及其附屬設(shè)施進行管理的人員，通常需要專業(yè)團體進行。對于建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，即前期物業(yè)管理，是在業(yè)主尚未普遍入住的情況下，不得已采取的委托物業(yè)管理人的辦法。當(dāng)建立了業(yè)主大會、業(yè)主委員會之后，對前期物業(yè)管理單位不滿意的，業(yè)主有權(quán)依法更換。
四、《民法典》吸納了哪些新形態(tài)下的法律內(nèi)容
我國《民法典》其實早在五六十年代開始便已提上日程，但歷經(jīng)多次草案和提議，最終于2020年5月28由全國人民代表大會審議通過，時值新冠疫情爆發(fā)期間，在新冠肺炎疫情的防控期間，政府應(yīng)急處置下的防控行為，出現(xiàn)多起業(yè)主不配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人管控舉措的行為，有的甚至造成一定后果。為此，民法典順應(yīng)當(dāng)前社會背景，除了在物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人負有執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急措施和其他管理措施的義務(wù)作出規(guī)定之外，在另一方面規(guī)定了業(yè)主對此負有的義務(wù)，即對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法予以配合。
《民法典》第285條第二款規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關(guān)工作。第286條第一款規(guī)定：業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法予以配合。
以上兩條分別以物業(yè)企業(yè)管理者的身份和業(yè)主身份，各自做出的義務(wù)性規(guī)定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人對于執(zhí)行政府的應(yīng)急措施和管理措施，目的都是保護小區(qū)居民的安全，既是對政府的責(zé)任，也是對居民健康安全的保障義務(wù)。
《民法典》進一步擴大業(yè)主權(quán)利的保護范圍和保護力度，體現(xiàn)在對共有部分收益權(quán)的保護、自主決定和更換物業(yè)管理企業(yè)、停車位優(yōu)先滿足本小區(qū)需求、任一業(yè)主更改經(jīng)營住房須經(jīng)權(quán)利人同意許可方為有效，對業(yè)主大會行使權(quán)利的監(jiān)督權(quán)，認為業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，有權(quán)請求人民法院予以撤銷。
但在享受權(quán)利的同時，也需履行一定的義務(wù)，美好的生活需要良好的外部環(huán)境，權(quán)利的形式必然會受到義務(wù)的約束，世上本無沒有約束的權(quán)利，自己的權(quán)利是他人的義務(wù)，相對應(yīng)，他人的義務(wù)內(nèi)容成就自己的權(quán)利范圍。經(jīng)過民主決策和行政審批后以合理方式在老舊小區(qū)加裝電梯受法律保護，業(yè)主即便自己不需要使用電梯，對整體上不妨礙采光、通行、通風(fēng)等相應(yīng)權(quán)利的情況下，對小區(qū)加裝電梯的行為負有一定的容忍義務(wù)，有義務(wù)配合安裝電梯行為；在政府采取應(yīng)急處置措施和其他管理措施時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法配合，是應(yīng)當(dāng)履行的法定義務(wù)。
