近期房地產市場動作不斷，一方面房屋租賃市場受到極大關注，相關政策密集出臺，另一方面，地產調控影響持續，房貸收緊、成交探底，價格有所松動。

從消息層面來看，國家對房地產市場調控的組合拳已經出現成效，最近媒體一直在報道房價下降的新聞。

據新京報報道，7月北京二手房創37個月成交新低，價格累計下跌約8%。新華社援引深圳主管機構的公布的數據顯示，深圳7月新建商品住宅成交均價為54446元/平方米，自去年10月份以來已連續10個月下降，市場觀望情緒濃厚。

政策層面：租賃政策密集出臺

近期，租賃市場受到極大關注，政策紅利持續釋放，預示著新的房地產階段已經到來。

從國辦39號文《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，到住建部等九部門發文推動人口凈流入大中城市加快發展住房租賃市場，以及廣州的“租購同權”，相關政策密集出臺。

根據通知，住建部已會同有關部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。實施的措施包括搭建交易平臺，推動國企轉型為住房租賃企業，細化金融、土地等支持政策。

除試點城市外，更多城市早已開始將發展租賃市場作為解決住房問題的重要方式和任務。北京、上海要求部分出讓土地須自持或配建一定比例的租賃型住房，有的地塊甚至要求100％自持，有的地塊的自持期限高達70年。

對于北上廣深等房價偏高的城市，政策偏向“購租并舉”，更符合房地產市場中長期發展要求。對人口凈流入大的地方、租房矛盾突出的城市進行“分類處理、因城施策”，也更符合現實情況。

可以說，租賃市場正在從過去缺乏監管、相對混亂、“重售輕租”的局面，逐漸向加強監管、鼓勵“購租并舉”的方向發展，租賃市場迎來黃金發展期。

房企層面：現金流弱房企還債壓力大

上個月，萬達甩賣了將近700億元的資產，雖然符合此前公布的“輕資產”轉型戰略，但外界還是將懷疑目光鎖定在萬達的負債上。就房地產行業而言，高杠桿、高負債是普遍現象，但在調控持續、房貸收緊的下半年，銷售速度放緩，開發商日子更加艱難。

據民生證券研究院分析師管清友在一份研究報告中統計，截至2017年6月底，存量的房地產債券市場尚有1.34萬億元的規模，涉及發行人230家。其中，小型房企的存量債券僅1502.7億元，而大中型房企的存量債券為9681.7億元。從2019年開始，上述債券將逐步進入到期償還的高峰期。

另一方面，在去杠桿背景下，房企融資壓力持續增加。中原地產研究中心統計數據顯示，2017年前7個月，房企融資渠道被壓縮，包括私募債、公司債、中期票據等債權融資僅2238.97億元，與2016年同期的7923.7億元相比，下降了71.7%。

分析人士指出，待明后年償債高峰期來臨之際，債券融資帶來的償還規模疊加其他債務帶來的兌付壓力，可能將導致個別現金流出現危機的房企退出房地產市場。

也有專家認為，在近期限購限貸、房貸放緩情況下，市場交易量下降，開發商銷售收入也隨之下降，回款很難支付到期資金，加劇企業資金鏈緊張局面。四季度開發商可能采取主動降價措施。

消費層面：房貸收緊成交量探底

信貸是決定短期房價的關鍵因素，房價調整壓力越來越大。限購限價限售等政策主導樓市的階段已經過去，未來半年和一年，貨幣、房貸、資金面，將成為熱點城市樓市降溫的主導性因素。

央行統計數據顯示，今年以來，北京市新增個人購房貸款在各項貸款中的占比大幅下降，且人民幣個人購房貸款月度新增額呈不斷下降趨勢。

不過，由于房貸利率的提高，在房價開始下調的當下，購房者面臨的購房成本可能增加。

調查顯示，目前包括北京、上海、廣州等大部分城市在內，今年內都多次收緊了房貸政策，部分銀行將首套房貸利率上浮10%，甚至20%。

數據顯示，6月份北上廣深首套房平均利率分布在4.80%-4.97%的區間范圍內，北京首套房平均利率達到4.97%，超過基準利率。

而7月出現首套房利率上浮現象的城市共有20個，包括四大一線城市和部分二線城市，同時三線城市也有銀行將首套房貸利率在基準基礎上提升5%-10%不等。

業內人士表示，在進入慣例的7、8月淡季后，市場繼續低迷，樓市調控政策影響繼續加強。北京等一、二線城市在3月調控后，網簽成交量持續走低，市場開始進入調整周期。

看起來，好像房價進入到調整階段，房價上漲趨勢得到了一定的緩解。

不過，過去十幾年來，媒體或專家預測房價下降的言論，經常被上漲的房價打臉。央媒《經濟參考報》援引投資者的觀點認為，房價預期難降，“能買還是盡量買”。

不排除未來各地放松調控的可能性，一旦放松，市場就會回暖，房價暴漲的可能性就很大。越是稀缺緊俏的東西大家越追逐，價格就還要漲。反向預期之下，樓市限購反而成了房價上漲的預警器。

文章來源：綜合自中經網，澎湃新聞，搜狐等