聲明
以下內容來自子安的分享。
本節思維框架
- 投機取巧的人，永遠買不到心儀的房子
- 市場永遠比你聰明，學會敬畏市場
- 一年中，哪個時間買房的時機最好？
- 買房最好的建議是長期持有
- 總結
投機取巧的人，永遠買不到心儀的房子
今天我們就來給大家講，買賣時機的選擇，以我購買100套房的經驗告訴你，如何低買高賣？完美選擇買房換房的時機。如何老天賦予你可以預測的能力，你是不是特別想知道房價是什么時候會暴漲，然后在暴漲前多買幾套房子呢。或者是房價什么會暴跌。你趕緊賣掉，換一套更大的。我不知道你身邊是不是有很多人跟你有一樣的想法。
他們買房了嗎？
他們做到了嗎？
他們的預測成功了嗎？
我看到太多人抱有這樣的心態，結果就是很難買到自己心儀的房子。望房而興嘆。本節就專門寫給你和你朋友這樣的人。試圖投機取巧預測未來的人。
市場永遠比你聰明，學會敬畏市場
開始之前，我先告訴你一個慘痛的事實。實際上市場永遠比你聰明，要學會敬畏市場。因此在這個過程中我可能是在市場上從來不做預測的那個人。但是我不做預測我怎么買房呢？我是根據我的計劃和我的步驟來買房。不預測市場而只根據步驟行事的人，在市場上來說是極少的。
等房價下跌的人，等到了什么？
首先我們來看一下，等房價低到底有沒有等到呢？買還是不買。房價就擺在那里。不高也不低。買不買房，該不該再買房。是不是一直困擾著你。年輕人不再抱怨工作上的瑣碎事，而是考慮到如何買到性價比高的房子。中年人在考慮懷二胎換一套更大的房子。老年人想著給子女再添一套房。退休生活能有自己的一個窩。
每個人都想著有家，都等著房價下跌。可是，到底我們等來了什么呢？
1.等一個攢不完的首付
也許我們在等一個攢不完的首付。大部分人的收入還不能夠全款買房，即使能也會選擇做房貸。現在首套房最低3成。二套房最低5層的首付。
年開始房價就不斷地不漲，當時就想著努力賺錢。能夠攢夠首付，奈何房價每天上漲的速度超過他們攢錢的速度。8年的時間，那些每天都盼著房價跌的人，一邊流著淚，一邊攢著錢，可是呢？他們在攢一個永遠也攢不完的首付。等他們攢夠味了，房價又上漲了。等他們攢足了，首付又提升了。這是一個攢不完的事情。
2.等一個優惠利率都沒有掉
第二個等，就是等到優惠的利率都沒有掉，銀行關于房貸關于首套房，關于剛需房給的優惠力度是很大的。這是國家給到民眾的福利。利率是最低的，也是有優惠的。通常客戶在銀行作按揭的時候，利率最低的時候可以打到7折。7折是什么概念？大概4.15%的利率。4.15%是什么概念？也就是你一萬塊錢的貸款，一年只要付415塊，一個月只要付30多塊錢。這是一個多么低的利率。
過從17年開始，銀行國家去杠桿利政策，實現房子是用來住的不是用來炒的政策導向。一線城市開始回復上調房貸利率。房貸利率從上調10%到上調15%。到上調20%。到上調25%，到上調30%。其實這里面最受傷的就是剛需第一套買房。
在關于個人住房按揭這個事情上面，目前銀行的風控政策是偏緊的，偏緊是一個必然的趨勢。房貸利率不會再出現前幾年那樣的打八折，甚至打九折，甚至打七折的情況了。也就是說，未來你如果還想要享受房貸利率的折扣，幾乎是極其困難的事情。所以，觀望等來的是樓市的調控。等來貸款利率的提升，等來首付款的提升，等來稅費的增加。
因此購房者在這里面，雖然房子的價格沒有大幅度的提升，但是購入的成本卻不斷地在增加，這是一個隱性的成本。而確實是你買房當中必須付出的一些成本。它的門檻不是在降低，反而它的門檻是在不斷不斷地提高。只是以別的方式來實現。
統計顯示，今年以來，全國主要城市發布的房產調控政策已經接近了80次，房源統一搖號成為一些城市調控新政策的突出的特征。從各地反映來看，購買搖號這一新的調控手法，正在成為限購、限貸、限價、限售并列的樓市調控的政策標配。
3.等到地價上漲
你想一想，全國14億的人口，卻有著50億的人能夠住得下的房子。而一線城市的房子卻爭先搶蓋樓王，更新地標，為什么呢？因為地價越來越高。
據統計，18年第一季度，全國300個城市共計推出土地住宅面積10084萬平方米。同比增加33%。其中成交的宅基地面積8415萬平方米。同比增加21%。與此同時，在土地出讓金方面，300個城市的宅基地出讓金額總共有7600多億。同比增加34%。
換句話說，實際上調控下來的市場暗流涌動。表面上控制地王，溢價率成效明顯，1到3個月300個城市的宅地平均溢價率22%。同比下降17%。實際上土拍單價還是在節節上升。達到了土地均價9131平方米的新高度。同比上漲11%。
而土地價格的上漲，本來它是面粉來的，把它蓋成房子，它就變成面包來了。你說如果面粉賣一塊錢，面包做完了，加工費、奶油費、七七八八的費用加上去，它賣的價格能比一塊錢低嗎？不能呀。它至少要賣兩塊錢。它才能得掙。所以，就出現了一個面粉貴于面包。也就是說，一手樓拍的土地價貴于二手樓再賣的價格。那么也就是說一手樓后面開盤的價格，一定會更高于它原先買入的平均地價的價格。
4.等一個逼自己買房的理由
買房需要一個理由？很多人內心其實就是非常抗拒買房的。因為這個決定太重大了。他需要更多的緩沖空間。但在現實生活中他就不得不買房。他們不想用大半生的經歷把賺的錢給銀行還月供。卻每天都在幻想著有家以后的各種美好的生活情態。人都是矛盾的，或許他們不買房，等到的是一個能說服自己買房的理由。
比方說，單身的等到一個真愛，然后對方的父母逼著自己買房。二胎的等孩子長大了，孩子沒有足夠地家庭生活空間的時候，不得不買房。養老的，等父母變老了，已經爬不上幾十年的樓梯房的時候，不得不給父母買一套電梯房。這些所謂的理由，可能只是你不想面對工作上的不努力、生活上的不負責，可能它們只是一個你想逃離這個世界，逃避這個社會的一個借口吧。
目前房地產和金融信貸，仍然是撐起我國GDP的最主要途徑。房價跌，開發商、銀行都不會愿意的。經濟不會允許的。你想，為什么？買一套房子100萬，銀行出70萬的貸款來付這套房子的70萬。而你只付30萬。銀行付你的錢，比你付的錢還多。你說銀行愿意讓它跌下來嗎？顯然這是不樂意的呀。
任志強說：想等待房價下跌占便宜的人總是沒有得逞，反而等來的是房價一次比一次高，最終成為買不起房的一類人。
在樓市里面，任志強一直是看漲派的最佳代表。他對中國樓市的理解比很多人都深刻，所以信他的人也多。不過以前相信任志強的人都沒有吃虧。也沒有后悔，因為這部分人到最后都成為有房一族，也不會再為住房而煩惱了。相反他們還在關注任志強對于樓市的預測。而買不起房的都憤怒了，他們說任大炮你閉嘴。
當然這只是一個結論。但結果是，樓市的價格仍然，不以買不起人的意志為轉移，該上漲的時候它還得上漲。市場中該搶房還得搶。所以，最近任志強都說的，當前的房價是被按住的，就像一個葫蘆瓢一樣的，按到水里面去。總有一天它是會彈出來的。
所以，最適合買房的時機其實是現在。雖說任志強澄清了不是讓剛需炒底，而是對于普通購房者來說，你能買得起的時候就是你最佳買房的時機。畢竟對于買房來說，他們總是要做一個抉擇。如果身邊的朋友親戚勸你買房的時候，可能你永遠都是半信半疑的。最終還是一次一次地錯過了買房的時機。畢竟房價還是要漲。盼望著低價或者房價一跌的時候，這些可能都已經不太現實。
以我購買100套房的經驗告訴你，種一棵大樹最好的時機是十年前，其實是現在。買房也如此。回頭看十年前的房價永遠是最低的。十年以后看現在的房價。仍然是最低的。因此對于買第一套房的人來說，我的回答永遠是：如果承受得起，現在就買房。也許是明天，也許是下一周，也許就是這一周。這就是一個最好的時間。
一年中，哪個時間買房的時機最好？
你是不是經常聽到金9銀10？你是不是認為那這個時間是最好的買房時機呢？以前我也是這么想的。但是以我買100套房的經驗告訴你，這也許是不對的。這個時間對于開發商來說，確實是一個銷售的特別好的時間。對于中介來說是一個賺錢特別好的時間。但是對于購房的你來說，并沒有多少的折扣可以選擇。為什么呢？因為很多人都選擇在這個時間段買房，市場好。房東就沒有太多讓利的空間了。
所以，一年當中最好的買房時機最在市場上最冷的時候，這就是我要給說的第二點。一年當中，春節前買房是一個不錯的買房子時機。會有一大部分人對春節買房，他們是持一個觀望狀態，因為那個時候市場很冷淡。大家都準備著過年關了。因此期待政府會在來年會有政策出臺調控樓價。讓樓市更加松動或者下降。
所以會有大量的需求被壓制。壓制到明年。明年一開春，樓高就處在一個比較競爭激烈的狀態。因為在開春，大家過完春節，都想在春節以后買個房。相對來說，春節前的競爭就沒有那么激烈。比較寬松，選擇的機會也會更多。根據近幾年的數據顯示，春節前漲幅平均都在5%以上，有的甚至達到10%以上，而且每年3月漲幅都比較大。主要原因是因為需求被大量地釋放出來。春節前房價趨于穩定，節后趨于漲幅比較大。另外還有個很重要的原因是，春節前想賣房的業主都是缺錢急于變現的。而買房人又特別少。這樣下來你就有極好的儀價空間了。
對于換房的你來說，什么時機買賣最好？
你是不是覺得，賣的就要抓緊掛在中介那邊就可以了。這沒有區別呀。是的，我以前也這樣認為。但是我買的房子多了以后，我發現這里面還是有一些細微的差別的。在房價上漲的時候，你是先賣了再買，還是先買了再賣？
16年房價上漲的時候，我一個朋友他準備把房子賣掉，然后再買一套。當時我就告訴他：你千萬不要先賣了再買，等他賣完收到錢，房價已經漲了很多了。你所付出 的首付就會多很多。他聽了我的建議，果斷地先買了一套房子，當然這時候他面臨著就是壓力很大。因為一下子有兩套房子在那。然后過了一段時間大概是三個月到四個月的時間，他再賣掉自己手頭的房子，他驚喜地發現，比當初三四個月之前賣的多賣了50萬。而這50萬就可以抵他好大一部分的首付了。事后他一直感激我當時給他做了這么一條建議。我也感激他，當時為自己的勇氣做了一次選擇。
那么現在一二線的房價市場都是非常地平穩。甚至有些還處于下調的空間。你又該如何選擇。那么在這種時機點，如果你選擇先買房子然后再賣房子，也許就是一件很坑爹的事情了。反倒你要運用逆反的策略來實現。就是在這種調控嚴格及下調的情況下，你應該先賣掉自己的房子，然后再慢慢在市場上選擇，選自己真正心儀的，低于市場價的房子才好。
所以，對于換房的人來說，如何低買高賣，選擇最佳的換房時機呢？在這個第三點當中我就告訴你。最好的建議就是在市場行情往上的時候，上漲的時候，你一定要做一個先買后賣的動作。中間有個時間差。會為你攢出一小部分的首付。而這一小部分的首付也許就是你三年的工資總和。
那么在市場平穩的或者市場上調控比較嚴格的時候，你一定要實現先賣掉房子。再買房子的一個策略。因為在這個時候回款的周期都會很慢。市場上也會比較不穩定。所以如果你在這個時候選擇先買后賣的方式，你就會面臨極大的壓力。而且面臨很多的不確定性。也許房價再往下掉一點呢。這些都是有可能發生的。雖然只是階段性的，所以，這就是我給換房人最好的建議了。
買房最好的建議是長期持有
那到底有沒有一個時機，是能夠踩中每一個上漲的節點呢？這個問題問得特別好，等一下我們結論來講。很多人總是遺憾的告訴我，如果我能在14年的時候在深圳買房子就好了。那么我現在就是一個大富翁了。我總是遺憾的告訴他：沒有如果。我們無法預測市場上每一個節點，而且無法找準每一個節點，
但是我有一個朋友總是可以做到。它的名字叫做長期持有。長期持有一個物業，你無法在最低的點買入。但是如果你長期地特有的話，你可以獲得每一次漲幅的豐收。而長期持有的關鍵在于， 長期擁有穩定的現金流。我們可以從別人的物業當中的租金增值部分，來獲得長期穩定的現金流。以維持我們長期持有的物業的目標。然后就可以蒙對每一個節點，吃到魚尾，吃到魚身，還能吃到魚頭。所以，買房最佳的建議是長期持有。買房不要等，買完了再等。
總結
- 買房最好的時機是十年前，其次是現在；
- 春節前買房是不錯的時機；
- 換房的人最好的建議就是上漲時先買后賣，平穩市場先賣后買；
- 買房最好的建議是長期持有。
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