? 經(jīng)常玩斗地主的人都知道“王炸”，是專門用來對付各種刁鉆古怪情況的一等底牌，在房地產(chǎn)市場，限購、限貸、限價(jià)、限售就是專治炒房和樓市泡沫的“王炸”，正式這個(gè)“王炸”把濟(jì)南變成了一個(gè)名副其實(shí)的“四限”城市。

? 自2016年下半年開始，濟(jì)南市政府頻放大招，加強(qiáng)對房產(chǎn)市場的調(diào)控，首當(dāng)其沖的就是限購！限貸、限價(jià)、限售緊跟其后，換著花樣打壓炒房族，不給任何喘息的機(jī)會(huì)。一時(shí)間，濟(jì)南的房產(chǎn)市場經(jīng)歷了冰與火的動(dòng)蕩和沖擊，慢慢趨于平靜。為什么說限購、限貸、限價(jià)、限售就是房產(chǎn)調(diào)控的“王炸”呢？

一、限購，顧名思義，就是限制購買，規(guī)定購買的數(shù)量。當(dāng)房地產(chǎn)市場過熱的時(shí)候，往往會(huì)先從需求下手，讓需求先冷卻下來，限購就是對購房資質(zhì)進(jìn)行限制。一般通過限制戶籍、社保等多條件，增加非本地剛需居民的買房門檻，從而改善房地產(chǎn)市場的購買供需關(guān)系，抑制炒房和投機(jī)，防止房價(jià)上漲過快。

濟(jì)南2017年4月20日出臺(tái)的限購政策是本地戶籍家庭限購兩套住房，外地戶籍家庭限購一套并提供3年內(nèi)連續(xù)繳納24個(gè)月社保或個(gè)稅證明。全日制大學(xué)本科(含本科)以上學(xué)歷的購房者，與用人單位簽定正式用工合同，且連續(xù)繳納社保滿半年以上，可享有本地戶籍居民同等購房政策。對引進(jìn)海內(nèi)外的高層次人才，可由市人才工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室出具證明，享有本地戶籍居民同等購房政策。限購與限貸對于控制市場需求至關(guān)重要，因此政策出臺(tái)時(shí)兩者往往步調(diào)一致，緊密相連。

二、限貸，是針對房地產(chǎn)市場中多數(shù)人貸款買房的情況，通過嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款的首付款比例和房貸利率比例，以及嚴(yán)控消費(fèi)信貸在房地產(chǎn)領(lǐng)域的使用，讓投機(jī)者失去通過貸款增加杠桿的能力，從而有效防止房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。目前濟(jì)南的購房貸款政策是，本市戶籍家庭已擁有一套住房或有住房貸款記錄的，申請住房貸款均視為第2套住房貸款，首付比例提高至60%。其中商業(yè)按揭貸款最長年限縮短至25年，公積金貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍，并暫停向使用過2次及以上住房公積金貸款的家庭發(fā)放公積金貸款。

外地戶籍家庭購買住房貸款首付比例提高至60%，商業(yè)按揭貸款最長年限縮短至25年。

同時(shí)在濟(jì)南，非濟(jì)南戶籍、在我市就業(yè)，且與用人單位簽定正式勞動(dòng)合同的全日制大學(xué)本科(含本科)以上學(xué)歷的大學(xué)生及我市引進(jìn)的海內(nèi)外高層次人才，在濟(jì)南行政區(qū)域內(nèi)購買自住商品住房已交首付款比例不低于30%、并已網(wǎng)簽、住房公積金連續(xù)足額繳存6個(gè)月（含）以上的，可申請住房公積金貸款。

? 雖然限購與限貸是從市場需求下手，通過限制買房數(shù)量，降低貸款杠桿，抑制房價(jià)過快上漲，但是這只針對居住屬性的住房，對全款買房不起作用。所以，還要從供給下手，這就是限價(jià)和限售。

三、限價(jià)，是一種經(jīng)濟(jì)學(xué)的調(diào)控方式。一般對于居民的某些生活必需品，為了防止價(jià)格過高，通過限價(jià)手段來保護(hù)消費(fèi)者的利益。

? 濟(jì)南市目前采取的是根據(jù)土地出讓溢價(jià)率來辦理商品房預(yù)售許可，以達(dá)到引導(dǎo)企業(yè)理性競價(jià)的目的，如：結(jié)合土地出讓溢價(jià)率提高項(xiàng)目預(yù)售條件，居住用地出讓溢價(jià)率達(dá)到100%以上（含）的，項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)完工后方可申請辦理商品房預(yù)售許可；溢價(jià)率達(dá)到150%以上（含）的，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收通過后方可申請辦理商品房預(yù)售許可。設(shè)定居住用地出讓較高限價(jià)，當(dāng)競買人報(bào)價(jià)超過較高限價(jià)時(shí)，按競基礎(chǔ)設(shè)施或公益設(shè)施建設(shè)進(jìn)行出讓。

四、限售，是指新購住房需取得產(chǎn)權(quán)證滿一定年限，方可上市交易或辦理轉(zhuǎn)讓公證手續(xù)。

? 在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，商品都是自由流動(dòng)的，房子也是商品，所以理論上你今天買了房，明天就可以把房子賣掉，而限售對于賣出時(shí)間進(jìn)行限制。

2017年4月20日濟(jì)南落地實(shí)施的限售政策是，在限購區(qū)域內(nèi)（歷下區(qū)、市中區(qū)、歷城區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、高新區(qū)、長清區(qū)、章丘區(qū)）須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可上市交易。限售政策的出臺(tái)凍結(jié)了資金的流動(dòng)性，抑制房產(chǎn)泡沫的迅速擴(kuò)張，不僅可以防止房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步上漲，也可以有效防止房地產(chǎn)市場的暴漲暴跌。

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