【12月21日 阿桂小語】
現在做商業地產都會重視運營管理，因為大家都清楚了商業地產的價值要靠運營來實現，但是我們往往會忽視物業管理對商業地產價值的重要意義。
我們一般是把物業當做成本中心，更多地是考慮如何壓縮成本和控制費用。
從商業地產的盈利模式來看，刨掉那些散售型的物業，持有型的項目，雖然考慮的是長期價值，但早晚也要退出，因為資金只有一進一出才會產生盈利，否則資金只有進，沒有出，是無法實現收益的。所以或早或晚商業地產都要面臨銷售的問題，要么是賣項目，要么是賣公司，要么是賣股份。
那么未來既然要銷售，就有一個估值的問題，商業項目的估值跟住宅是不一樣的，住宅是成本＋利潤=銷售價格，而商業地產的估值是現金流收入的倍數，也正是這個原因，我們才會說商業地產的價值是由運營決定的。
但是不是你有高的現金流收入，就一定能得到一個高的估值呢？也不一定，因為買方在收購前，一定會做一件事，就是雇一個建筑師對你的物業進行盡職調查。
原因是對方買的是你這個商業項目未來的收益，而你未來的收益不單跟現金流收入有關，還跟你的物業運營成本有關。
假如你的項目雖然有很好的收入，但是你的外立面破敗不堪，燈光昏昏暗暗，設備嚴重老化，洗手間到處漏水，你想一下，換了是你會給個好價格嗎？
所以這一點我們得向港資的商業地產企業學習，大家可以觀察一下港資管的場子，用了十幾年、二十多年的場子就像剛開業的新場子一樣，像無錫恒隆，生意不好，場子快空一半啦，但是如果你不知道的話，你會認為他是在試營業，還沒有正式開業，因為它從里到外都是窗明幾凈的，一點沒有衰敗之氣。
相反，我們國內的很多項目，用個三四年，養店期都還沒過，物業就基本不能看啦，外立面要么是臟兮兮的，要么是色變了、磚掉了，地板也到處是裂痕，燈也變得有白有黃深淺不一啦，電梯也有毛病了，空調也不正常了，這樣等你要出手時，市場怎么會給你一個比較高的價格呢？
就像你要嫁閨女，本來好好一個姑娘，被你活活整成一個黃臉婆，你還想收個好彩禮嗎？
所以商業地產的價值管理是運營和物業并重的，缺一不可。
