看點與思考：
項目運作的資金成本及收益分析，與項目開發銷售周期要掛鉤，所以項目投資計劃、建設計劃、開發周期、銷售周期及項目重大進度節點把控，是項目總體運作的頂層設計問題，不容小視。
在房地產開發項目的前期，除了要做好市場定位和產品策劃的外，還有一項重要的工作，即要做好項目投資分析。
可能有人要問：為何要做投資分析，而不是做財務分析。雖然，做項目財務分析、收益分析或效益分析，可能需要。
在做“項目可行性研究報告”時，財務可行性分析是必不可少的。
從項目策劃的角度，或對于策劃人來說，在項目前期策劃中，我們的重要工作就是做好投資分析。
作為策劃人也只能做投資分析，因為財務分析更加專業，更加復雜，一般是要由專業的會計師來做的。
相比較財務分析來說，投資分析就比較簡單一點，也比較直觀有效。有時，投資分析可能更快捷，更重要。
項目投資分析就是通過梳理項目各有關小的指標和數據，來對項目幾個大的經濟指標方面進行合理的預計和預測：
l項目啟動投資成本
l項目總成本
l項目總收入
l項目銷售周期，或資金回籠周期
l項目毛利潤
l項目凈利潤
l項目投資回報率
l項目投資年回報率
從策劃角度分析，這個投資回報率，就是“項目凈利潤”與“項目啟動投資成本”的比值乘以100所得的百分比。
項目啟動投資成本的概念，在這里就顯得非常重要。啟動投資成本是指項目在啟動過程中所要投入的成本。
啟動投資成本包括項目土地費用、開工費用、前期管理費用、前期營銷費用、設計費用等在內的前期費用。
這個費用是在項目開盤收款前的投入費用，也是項目開發商真正要真金白銀拿來投入的資本。
要注意的是，項目總投資對于開發商來說不是具有真正意義的投資，而對于政府來說是有意義的，因為它有帶動性。
項目開始銷售回款，就“自轉”現金流，即不需再投入前期費用，這個節點很重要。因為“自轉”前的費用是真正投資。
房地產項目的杠桿很多，而現金流“自轉”是房地產杠桿原理的最突出表現，它背后的支撐就是政府的預售機制。
“自轉”開始后，開發商用銷售回款資金來支付后面需要的工程款、營銷費用、管理費用、稅費等；再投入，都屬于“自轉”。
項目效益的高低或好壞，主要是從項目的投資年回報率來判斷，這是一個反應項目效益的重要數據。
有些項目可以算出投資回報率達100%以上，但可能操作周期要5年乃至10年，而投資年回報并不一定理想。
萬達、萬科、龍湖、恒大、碧桂園等公司操作的項目都是快節奏的，快速投入，快速回款，這樣年回報率就較高。
資金快進快出，收獲現金流帶來的邊際效益，才是王道，這或許就像股市或其他商業領域里的“跑量”之說了。
在前期策劃中，這些數據都只是預計和預測，而實際的投資年回報率則是檢驗前期策劃和預測收益的唯一依據，也是最終評判項目或項目團隊之好壞的根據。
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