案情簡(jiǎn)介
四川省峨眉山市，購(gòu)買了商鋪。開(kāi)發(fā)商五證齊全，涉及分割拆零銷售，而且拆零的部分也辦理了房產(chǎn)證。目前商鋪?zhàn)赓U給大潤(rùn)發(fā)超市，包租20年，當(dāng)年簽的返租協(xié)議。
返租協(xié)議約定租賃期限為自業(yè)主付清房款之日起至2037.09.12，每年11月20日之前支付上一年度租金。租金計(jì)算公式為：（租金計(jì)算起日至當(dāng)年12月31日的大潤(rùn)發(fā)超市不含增值稅的商品銷售收入*0.025*0.6）除以（大潤(rùn)發(fā)超市一樓面積11685.29），再乘以業(yè)主商鋪面積。大潤(rùn)發(fā)超市每年8月31日會(huì)公布上年度的各項(xiàng)財(cái)務(wù)報(bào)表。
按照計(jì)算公式（以大潤(rùn)發(fā)的年?duì)I業(yè)額）計(jì)算，買房前銷售告訴他們，按照公式計(jì)算預(yù)計(jì)每年返1.2到1.8萬(wàn)左右，但是2020年實(shí)際支付的租金是700元/年，加上補(bǔ)貼是3000多。后來(lái)在政府的協(xié)調(diào)下有補(bǔ)充協(xié)議，簽了補(bǔ)充協(xié)議每年租金為6000多，僅部分業(yè)主簽了補(bǔ)充協(xié)議。
買商鋪的客戶都是在當(dāng)?shù)刈錾獾模ㄟ^(guò)行政訴訟，怕受到影響。該怎么維護(hù)自己的合法權(quán)益？可以退鋪嗎？
李曉寧律師：我們歸納一下本案核心事實(shí)，這個(gè)案子就是分割拆零銷售、售后返租，開(kāi)發(fā)商是五證齊全的，業(yè)主已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)證，商鋪已經(jīng)開(kāi)業(yè)，現(xiàn)在存在的問(wèn)題不是沒(méi)有交付，也不是沒(méi)有開(kāi)業(yè)，而是是開(kāi)業(yè)的情況之下，業(yè)主沒(méi)有能夠收到合理的租金。租金少付了，租金少付差了大概有三倍多，就是說(shuō)現(xiàn)在的情況不是說(shuō)差三倍多，正常情況不維權(quán)的話可能差了有十幾倍，如果我正常維權(quán)的這一部分，通過(guò)維權(quán)可能能拿到6000，也差了三倍的租金，所以現(xiàn)在業(yè)主的訴求就覺(jué)得現(xiàn)在開(kāi)始回過(guò)神來(lái)了，這可能是一個(gè)騙局，是個(gè)商業(yè)圈套。所以業(yè)主們根本就不想要這個(gè)商鋪了，不管你以后能給多少，或者你承諾給多少，都不相信開(kāi)發(fā)商了，就不想要商鋪，這就是這個(gè)案子的大概的情況。
李曉寧律師：因?yàn)樯婕胺指畈鹆沅N售，雖然我們講過(guò)很多遍，但是今天我們兩個(gè)案子都是分割拆零銷售、售后返租的，所以我們還是從整個(gè)被背景上都給大家再介紹一遍。
首先分割拆零銷售與售后返租都是違法的，我們《商品房銷售管理辦法》有明確的規(guī)定，不允許分割拆零銷售，不允許售后返租。
分割拆零銷售是什么概念？是房子我們本來(lái)要賣一個(gè)物理意義上的空間，那么法律規(guī)定開(kāi)發(fā)商賣房的時(shí)候必須有4面墻，有門窗是一個(gè)獨(dú)立的物理意義上的空間，你不能去賣概念房，概念房是什么？圖紙上一格一格，有我賣的房號(hào)?，但是去了現(xiàn)場(chǎng)，這個(gè)房子是找不到的，因?yàn)榭赡芤婚_(kāi)始規(guī)劃的時(shí)候就沒(méi)有這一間間的房子，那么最后也有可能規(guī)劃做了調(diào)整，整個(gè)打通了，但是不管怎么樣，法律不允許分割拆零銷售，但是開(kāi)發(fā)商在做商業(yè)開(kāi)發(fā)的時(shí)候特別喜歡分割拆零銷售，為什么？因?yàn)樯虡I(yè)開(kāi)發(fā)就做商鋪的時(shí)候，其實(shí)開(kāi)發(fā)商面臨一個(gè)最大的問(wèn)題是什么？前期投入的資金很大，回報(bào)周期很長(zhǎng)，那么如果都用自己去自己的錢去建的話，它的資金壓力會(huì)很大，所以開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行商鋪商業(yè)開(kāi)發(fā)的時(shí)候，商業(yè)用房開(kāi)發(fā)的時(shí)候，他最希望做的一件事情就是我用業(yè)主的錢來(lái)建房子，但最后房子的控制權(quán)還在我開(kāi)發(fā)商手里，我說(shuō)給你多少租金就按我說(shuō)的來(lái)，那么他最希望做的是這個(gè)事情，用你的錢建房，但是房子的實(shí)際控制權(quán)，房屋商鋪的實(shí)際收益權(quán)控制在我開(kāi)發(fā)商的手里.
所以商業(yè)目的很清晰，我不是說(shuō)為了建房讓你真收一個(gè)高租金，而是希望用你的房子用你的錢來(lái)建房，所以在商業(yè)模式之下，那么他為了吸引我們的購(gòu)房人，他就會(huì)有很多的廣告語(yǔ)。
當(dāng)然這個(gè)里頭我就不多介紹了很多吸引我們的廣告語(yǔ)，那么通過(guò)一個(gè)分割拆零銷售的方式把他賣到各個(gè)業(yè)主手里，那么這種商業(yè)模式就是商鋪分割拆零銷售，我們往往看到最后都會(huì)出現(xiàn)了很多違約情形，有的是商鋪根本就交付不了，這個(gè)項(xiàng)目就是個(gè)圈套，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始就沒(méi)準(zhǔn)備好好建，當(dāng)然中間資金出現(xiàn)問(wèn)題了之后，也不打算去履行它，就是商鋪都可能收不到，我們?cè)趯?shí)務(wù)中看到很多情形，就是什么商鋪可以交付給你，但是你絕對(duì)拿不到他承諾的高租金。
因?yàn)檫@里頭有一個(gè)相矛盾的商業(yè)悖論的，他所承諾的高租金都給了你之后，他掙什么？那么開(kāi)發(fā)商在這里頭他忙活什么？他其實(shí)做一個(gè)商業(yè)開(kāi)發(fā)，他就想享用商業(yè)商鋪他未來(lái)的商業(yè)收益，但是如果商業(yè)收益高收益都給了你的話，他是要虧本，他是沒(méi)有錢掙的。
所以我們看到往往很多分割拆零銷售，最后真的進(jìn)入到交付開(kāi)業(yè)的環(huán)節(jié)時(shí)，也會(huì)出現(xiàn)我們業(yè)主拿不到租金，要么拿不到租金，要么只能拿到很少一部分的租金。
現(xiàn)在為什么開(kāi)發(fā)商敢這么做？他有一個(gè)根本原因在于什么？他的違約成本太低了，那么現(xiàn)在如果我用這種方式的話，可以快速回籠資金，我以很好賣，但是賣完了之后，如果我不按照合同去履約的話，我沒(méi)有按照合同去給你支付租金的話，有一個(gè)什么情形？
每個(gè)業(yè)主占的份額很小，那么他又是分割拆零的，又是現(xiàn)實(shí)中又不存在實(shí)際的商鋪，那么你即使打贏官司，那么你也沒(méi)辦法去收你的商鋪，這是什么概念？我們?cè)诂F(xiàn)實(shí)中的案例就有對(duì)吧？你在商場(chǎng)里頭一層的商場(chǎng)里頭你就買了兩間商鋪，加起來(lái)60平米，但是商場(chǎng)有2000平米，它是打通的，你不能因?yàn)槟阍谶@里頭享有60平米的權(quán)利，然后你去把人家2000平米的房子都鎖起來(lái)，這是這個(gè)問(wèn)題，因?yàn)槟愕哪莾蓚€(gè)分割拆零銷售的商鋪在現(xiàn)場(chǎng)是找不到實(shí)物的，所以第一當(dāng)糾紛發(fā)生的時(shí)候，你根本不可能去行使你的權(quán)利，你就沒(méi)有一把鎖能夠把你圖紙上的兩間房鎖起來(lái)，這是第一個(gè)問(wèn)題。業(yè)主不能真正行使法律上的占有使用收益權(quán)，所以第一個(gè)問(wèn)題就是當(dāng)他真正出現(xiàn)糾紛的時(shí)候，你是沒(méi)有辦法真正行使占有使用收益權(quán)的。第二，一旦違約，我們每個(gè)業(yè)主占的份額都很小，那么業(yè)主人數(shù)很多，業(yè)主人心不齊，沒(méi)有專一統(tǒng)一的維權(quán)，其實(shí)給開(kāi)發(fā)商造成不了太大的壓力。
所以說(shuō)開(kāi)發(fā)商往往會(huì)在實(shí)際實(shí)務(wù)中選擇這種商業(yè)模式是什么，我可以快速的銷售我的商鋪，快速的回籠資金，可以用業(yè)主的錢來(lái)蓋房子，那么但是商鋪的實(shí)際控制權(quán)又在我手里，如果未來(lái)我不按照合同去給你高租金回報(bào)的時(shí)候，其實(shí)你又不能拿我怎么樣，因?yàn)楝F(xiàn)在這個(gè)情況是這樣子的，分割拆零銷售售后返租，它往往會(huì)用另外一個(gè)主體，就開(kāi)發(fā)商我來(lái)建房，但是我不去租你的房子，我用一個(gè)我們看到實(shí)務(wù)中有一個(gè)就是他出資100萬(wàn)，他另行出資100萬(wàn)成立了一個(gè)公司，公司整個(gè)和你簽訂一個(gè)托管合同，也就是開(kāi)發(fā)商把房子賣給你，他用另外一個(gè)注冊(cè)資本很低的公司去租回你的房子，但是當(dāng)我這個(gè)公司沒(méi)有辦法去履行高租金回報(bào)的時(shí)候，我這個(gè)公司是承擔(dān)一個(gè)有限責(zé)任的，以我的出資額去承擔(dān)一個(gè)有限責(zé)任，經(jīng)營(yíng)幾年，我可能不兌現(xiàn)商業(yè)租金，我給不起，我可以申請(qǐng)破產(chǎn)，我通過(guò)破產(chǎn)來(lái)合法甩掉我的債務(wù)。
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所以說(shuō)現(xiàn)在就是我們目前的這種情況，它的商業(yè)目的根本不是說(shuō)我蓋這個(gè)商業(yè)，根本目的不是為了你享受高收益的租金，而是希望用你的錢來(lái)建房子，但是房屋的控制權(quán)又在開(kāi)發(fā)商手里，所以最后當(dāng)開(kāi)發(fā)商不能給業(yè)主高租金回報(bào)的時(shí)候，其實(shí)業(yè)主又不能拿開(kāi)發(fā)商怎么樣，因?yàn)閺恼麄€(gè)民事維權(quán)的路徑來(lái)看，我已經(jīng)給你設(shè)置了一個(gè)又一個(gè)的圈套，你最終如果去打一個(gè)民事訴訟，即使你可以勝訴，但是你都不能實(shí)現(xiàn)你的目的。
所以我們就看到在現(xiàn)在的實(shí)務(wù)中，法律不允許做分割，分割拆零銷售、售后返租其實(shí)在現(xiàn)實(shí)中大量存在，而且在現(xiàn)實(shí)大量存在的時(shí)候，大量的業(yè)主跳坑里了，然后被坑了之后存在重大的損失，但是維權(quán)的局限性又特別的大，所以這是我們現(xiàn)在實(shí)務(wù)中的一個(gè)很大的背景。因?yàn)榻裉煊袃蓚€(gè)案子都是分割拆零銷售的，那么我把這個(gè)背景又從頭到尾的介紹了一下。
那么這里頭我們說(shuō)分割拆零銷售，其實(shí)它存在一個(gè)很大的問(wèn)題就是什么？它的規(guī)劃和消防一定會(huì)存在問(wèn)題，一會(huì)講到我們?cè)谶@個(gè)案子這種類型的案子里頭，用行政訴訟的手段，用行政訴訟的思維去解決它的時(shí)候，我再給大家詳細(xì)介紹一下，為什么分割拆零銷售和售后返租，它會(huì)存在嚴(yán)重的規(guī)劃違法和消防違法的問(wèn)題。
李曉寧律師：我們下面講維權(quán)思路，這個(gè)案子業(yè)主的訴求非常直接，現(xiàn)在這種情況就是說(shuō)我已經(jīng)不相信你開(kāi)發(fā)商了，你給我多少錢我不相信，我就想退貨。那么我們業(yè)主非常直接的訴求，我來(lái)給大家做幾個(gè)分析。目前來(lái)看，我們法律規(guī)定售后返租，可以把售后返租的合同是無(wú)效的，能夠確認(rèn)售后返租是什么，法律規(guī)定必須是同一個(gè)主體。同一主體是什么概念？開(kāi)發(fā)商既建房子，又把房子賣給你，然后我又是同一個(gè)開(kāi)發(fā)商的主體把你的房子租回來(lái)，這叫售后返租。
那么如果說(shuō)我開(kāi)發(fā)商建房賣給你，但是我用另外一個(gè)成立的公司去租你的房子，這個(gè)不叫售后返租。
法律把售后返租嚴(yán)格限定在同一個(gè)主體上，那么在實(shí)務(wù)中就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)什么情況，開(kāi)發(fā)商也是有法律顧問(wèn)的，法律顧問(wèn)在給我做整個(gè)商業(yè)流程設(shè)計(jì)的時(shí)候，就會(huì)告訴開(kāi)發(fā)商另外成立一個(gè)公司，讓他以他的出資額對(duì)外承擔(dān)有限責(zé)任，那么這個(gè)時(shí)候他就成功的規(guī)避了同一個(gè)主體。所以你想用同一主體的去起訴的話，第一，開(kāi)發(fā)商之前做了規(guī)避。第二，我們?cè)谒痉▽?shí)務(wù)中看到很多判例是什么？有判例是這個(gè)觀點(diǎn)，說(shuō)同一主體，那么這個(gè)是商品房銷售管理辦法，那么銷售管理辦法所確定的合同無(wú)效，它不屬于法律法規(guī)，所以不適用，所以現(xiàn)在可能比較專業(yè)，很多的業(yè)主可能聽(tīng)不懂，我在這里簡(jiǎn)單給大家歸結(jié)一下，如果你想通過(guò)這一條賣房的人和租我的房子的人是同一個(gè)人，因?yàn)槭峭粋€(gè)主體，它是違法的去主張租賃合同是無(wú)效的，其實(shí)在現(xiàn)實(shí)中不太可行。那么不可行的原因就是第一很多開(kāi)發(fā)商在這種模式上做了規(guī)避。第二法院現(xiàn)在不太普遍不采納這個(gè)觀點(diǎn)，那么現(xiàn)在這就是一個(gè)現(xiàn)實(shí)中的現(xiàn)狀。
那么這個(gè)情況我給大家分析了之后，因?yàn)楝F(xiàn)在我們?nèi)绻ブ鲝埻虽伒脑?，它有幾個(gè)理由，就大家能想到的這幾個(gè)理由我來(lái)給大家分析一下，第一個(gè)就是我用同一主體，你要賣房給我又租了我的房子，所以我要主張合同無(wú)效，然后想退房，這第一個(gè)你就行不通，你連鋪你都退不了，你連租賃合同你都退解除不了。
第二個(gè)就是我們業(yè)主認(rèn)為，其實(shí)你賣房給我的人和租房子給我的人就是同一主體，現(xiàn)在你所承諾的高租金沒(méi)有，我以租金不能足足額給付，那么我要求去退鋪，這條路也是行不通的，為什么行不通？
法律上兩個(gè)公司是獨(dú)立的法律關(guān)系，他賣房給你是一個(gè)法律關(guān)系，租賃你的房子是另外一個(gè)法律關(guān)系，那么現(xiàn)在不能因?yàn)樗饨鸩桓督o你，你直接就要求去退房，如果租金不能足額給付，它存在一個(gè)根本違約，重大違約的話，我可以要求解除租賃合同，但是你不能直接要求解除跟開(kāi)發(fā)商之間的買賣合同，這是兩個(gè)法律法律關(guān)系，也就是說(shuō)你買房和他另外一個(gè)公司租你的房子是兩回事情，你不能因?yàn)樽饽惴孔拥娜藳](méi)給你租金，要求賣房給你的人把房子退了，這個(gè)理由法院是不支持的。
那么現(xiàn)在實(shí)務(wù)中能夠支持退鋪的是什么？能夠支持退鋪的，絕大多數(shù)的情況是商鋪爛尾了，他沒(méi)有能夠交付，也沒(méi)有能夠開(kāi)業(yè)，我購(gòu)房的根本目的落空了，這個(gè)時(shí)候你起訴到法院，法院會(huì)支持你退鋪，但是退鋪很有可能一個(gè)結(jié)果是什么？你執(zhí)行不了的，因?yàn)樗呀?jīng)沒(méi)有辦法開(kāi)業(yè)了，所以你現(xiàn)在面臨的一個(gè)情況是有可能錢也沒(méi)有，鋪也沒(méi)有，這個(gè)里頭可能涉及到比較專業(yè)的問(wèn)題，我簡(jiǎn)單給大家來(lái)歸結(jié)一下。
目前買分割拆零銷售的業(yè)主們，然后最后發(fā)現(xiàn)自己被坑了，被騙了，你想去退鋪好，死往退鋪里頭走，能夠支持退鋪的就是爛尾了，沒(méi)有交付沒(méi)有開(kāi)業(yè)，這個(gè)時(shí)候你可以去申請(qǐng)退鋪，但是你退完這個(gè)鋪之后他是執(zhí)行不了的，你可能連商鋪也沒(méi)有了，錢也拿不到成功，這就是這種情況。
第二種現(xiàn)在如果說(shuō)是已經(jīng)開(kāi)業(yè)的已經(jīng)交付的，那么你想你同一主體現(xiàn)在在司法實(shí)務(wù)中存在很大的障礙，如果你想以租金不足給付這個(gè)理由直接去要求退付的話，基本上你敗訴的可能性非常的大，所以這就是我們關(guān)于業(yè)主退鋪的一個(gè)簡(jiǎn)單的分析。
那么我們認(rèn)為這個(gè)案子單純的用民事訴訟解決，基本上我可以給你們下一個(gè)定論，你解決不了問(wèn)題。
因?yàn)閯偛艦槭裁次乙@么費(fèi)勁的給大家來(lái)介紹整個(gè)背景，因?yàn)槲揖拖虢o大家說(shuō)明，其實(shí)這就是一個(gè)商業(yè)上的圈套，那么這個(gè)圈套從一開(kāi)始開(kāi)發(fā)商他都一環(huán)扣一環(huán)的設(shè)計(jì)好了，那么它背后的法務(wù)其實(shí)已經(jīng)從整個(gè)你未來(lái)出現(xiàn)糾紛的可能上，你的民事維權(quán)途徑上它都給你堵死了。
所以當(dāng)他從頭開(kāi)始就是設(shè)計(jì)好的一個(gè)商業(yè)圈套，你到了最后的環(huán)節(jié)里頭想通過(guò)民事訴訟維權(quán)，那么你所有之前簽的合同都在人家考慮的范圍之內(nèi)，所以你現(xiàn)在所有的維權(quán)途途徑也在他的考慮范圍之內(nèi)，都被他有目的的在規(guī)避掉了，所以說(shuō)我們現(xiàn)在為什么民事維權(quán)存在這么大的局限性，所以這類型的案子我們講一定要有民事維權(quán)途徑之外的手段去突破它給我設(shè)置的障礙，那么突破我們經(jīng)常介紹的一個(gè)思維，就是我們用行政訴訟的手段，為什么這類案子能用行政訴訟的手段。
因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一個(gè)商品房項(xiàng)目，它不是簡(jiǎn)單的生產(chǎn)一個(gè)普通的生活的產(chǎn)品，比如說(shuō)我生產(chǎn)一個(gè)杯子，那么我生產(chǎn)一個(gè)桌子，法律對(duì)他的要求沒(méi)有太高，我們現(xiàn)在法律對(duì)開(kāi)發(fā)一個(gè)商品房，它的要求是比較高的，從你拿地到你的用地規(guī)劃，工程規(guī)劃，在你的整個(gè)建設(shè)環(huán)節(jié)里頭，它有很多的法律要求，必須得按照我的規(guī)劃要求去建造一個(gè)符合安全需求，符合我城市規(guī)劃需求，符合我居民居住需求等等一系列要求的房子，我才允許你拿去賣。
那么你在賣的過(guò)程中也不是你想怎么賣就怎么賣的，對(duì)吧？你如果用預(yù)售制度來(lái)賣的話，你必須得進(jìn)行資金監(jiān)管，那么也就是說(shuō)商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以及流程它非常的復(fù)雜，它這個(gè)過(guò)程不是你開(kāi)發(fā)商隨心所欲去做的，那么這個(gè)過(guò)程的實(shí)施走到最后一定有政府在背后層層的監(jiān)管職責(zé)履行之后，你商品房才可以順利的流通到我們的市面上。
那么現(xiàn)在我來(lái)問(wèn)一個(gè)流通到市面上的商品房，最后出現(xiàn)了糾紛的問(wèn)題，我就要看政府是不是在這里頭層層的審批以及監(jiān)管它沒(méi)有履行到位，如果你都履行到位了，就不會(huì)出現(xiàn)什么爛尾、嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，因?yàn)槟銈兌际怯匈|(zhì)量監(jiān)督管理部門的對(duì)吧？你的房子也是經(jīng)過(guò)政府的驗(yàn)收的，如果沒(méi)有政府的這些層層驗(yàn)收，根本都到不了賣房，到不了交付的這一步，所以我們就反過(guò)來(lái)問(wèn)，既然有這么多的要求，法律設(shè)置了政府那么多的監(jiān)管職責(zé)，最后這個(gè)房子還出現(xiàn)問(wèn)題了。
我現(xiàn)在找開(kāi)發(fā)商我沒(méi)辦法解決問(wèn)題，我能不能找找你背后的政府，就是這個(gè)邏輯關(guān)系，大概就是這個(gè)思路。
那么現(xiàn)在我們?cè)賮?lái)介紹一下分割拆零銷售，它存在分割拆零售后返租其實(shí)存在最大的問(wèn)題會(huì)是規(guī)劃上的問(wèn)題，因?yàn)檫@個(gè)問(wèn)題屬于一個(gè)商品房開(kāi)發(fā)流程的事情，我在這里給大家簡(jiǎn)單畫個(gè)圖來(lái)說(shuō)一下，要不然沒(méi)有辦法在短時(shí)間內(nèi)簡(jiǎn)單直接明了的去了解這個(gè)事情。首先在規(guī)劃的層面上，我們開(kāi)發(fā)商需要取得一個(gè)用地規(guī)劃，然后他有一個(gè)工程規(guī)劃，工程規(guī)劃之后就會(huì)有一個(gè)施工圖紙。施工圖紙之后，它有一個(gè)實(shí)際建造的房屋，建造完的房屋要經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收，它就會(huì)有一個(gè)竣工驗(yàn)收，他建完之后應(yīng)該有一個(gè)實(shí)測(cè)圖。那么當(dāng)然在施工的過(guò)程中他會(huì)取得了預(yù)售，那么還有一個(gè)交付的實(shí)物狀態(tài)，這是一個(gè)過(guò)程，這是我們房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)過(guò)程。施工圖紙可以施工之后，他一般都會(huì)先取得預(yù)售。然后建成了之后。會(huì)有一個(gè)實(shí)測(cè)的圖紙。
分割餐廳銷售最大的問(wèn)題是什么？它賣的是概念房，它的概念房在圖紙上以及有可能在現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)物中，他是沒(méi)有這個(gè)小隔斷的。那么現(xiàn)在如果他從一開(kāi)始規(guī)劃要有這些隔斷的話，那么每一層施工從它的工程規(guī)劃圖紙開(kāi)始，假設(shè)他賣不是概念房，一間間賣的時(shí)候我確實(shí)要有實(shí)物的時(shí)候，就要施工圖紙就得有這一個(gè)個(gè)小隔斷，有施工圖紙，有小隔斷，他預(yù)售才可能辦出來(lái)。有這個(gè)的預(yù)售，它才能合法的把房子賣給你，那么建成之后它的實(shí)測(cè)圖建成你的實(shí)物，它的實(shí)測(cè)的圖紙也必須得有一個(gè)個(gè)小隔斷，那么同時(shí)它交付的實(shí)物也有一個(gè)個(gè)小隔斷。
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第一個(gè)是施工圖紙，第二個(gè)是他預(yù)售的圖紙，第三個(gè)是它實(shí)際建成的實(shí)測(cè)圖紙以及它的實(shí)物完全都能對(duì)得上的情況之下，它的規(guī)劃驗(yàn)收才會(huì)被通過(guò)，它的消防驗(yàn)收才會(huì)被通過(guò)。
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但是現(xiàn)在我們從現(xiàn)場(chǎng)就看出了一個(gè)問(wèn)題，分割拆零銷售實(shí)務(wù)中一定沒(méi)有隔斷，那么違法的這種情形，他們是怎么取得預(yù)售的，怎么取得最后的房產(chǎn)證的？
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我們看到開(kāi)發(fā)商在這里頭變通的做法是什么？比如我商場(chǎng)有10萬(wàn)平米，我把其中的2000平米3000平米開(kāi)辟出來(lái)，打一個(gè)個(gè)小隔斷，你來(lái)做各種驗(yàn)收的時(shí)候，我就讓你這個(gè)區(qū)域部分有隔斷的來(lái)代表全部的建筑物，那么最后等你實(shí)際全部驗(yàn)收通過(guò)之后，我再把這些隔斷打打掉，這樣就能達(dá)到一個(gè)我既能夠應(yīng)付得了部門的檢查，但最后我又能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)我可以沒(méi)有隔斷的去使用，因?yàn)楝F(xiàn)在有一個(gè)問(wèn)題是什么？我們現(xiàn)在的商鋪就是說(shuō)他如果這種業(yè)態(tài)就是10平米、20平米、二三十平米，每一個(gè)都是隔斷大小的話，它已經(jīng)很難滿足我們現(xiàn)在的業(yè)態(tài)需求。
所以最后我們看到大量的分割材料銷售之后，一定現(xiàn)場(chǎng)是沒(méi)有隔斷的，但是在沒(méi)有這種隔斷，在這幾個(gè)圖紙矛盾的情況之下，他又取得了層層的審批驗(yàn)收，那么我們認(rèn)為背后政府的規(guī)劃驗(yàn)收以及審批，這幾張圖一定會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，所以我們?cè)谶@類型的案子里頭，我們首先要信息公開(kāi)調(diào)查這個(gè)項(xiàng)目的合法性，那么項(xiàng)目調(diào)查的合法性重點(diǎn)就在他的規(guī)劃消防驗(yàn)收上以及規(guī)劃的一系列審批的圖紙以及最后的驗(yàn)收?qǐng)D紙上。
所以這里頭首先我們會(huì)做一個(gè)信息公開(kāi)調(diào)查，查他的項(xiàng)目合法性，那么通過(guò)調(diào)查之后，我們會(huì)提起相關(guān)的行政訴訟，要么申請(qǐng)履職，要么確認(rèn)違法，這是我們調(diào)查的結(jié)果而定，但總的來(lái)說(shuō)這個(gè)案子就是說(shuō)我們不建議大家直接上來(lái)用民事訴訟來(lái)解決你要退鋪的需求，那么如果是走這條路的話，我們敗訴的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很大，那么換一個(gè)思維就是什么？我們看看背后政府審批有沒(méi)有問(wèn)題，如果政府審批有問(wèn)題的話，我們通過(guò)行相關(guān)的行政訴訟促使雙方調(diào)解來(lái)解決問(wèn)題，這是我們的一個(gè)思路的介紹。
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