我在前面文章中說到，半年前我進入分答《房產財富精進指南》的社區學習，進而“毀三觀、豎新生”。
近期我既落地實操，又加緊房產知識的儲備，結合昨天27日歐成效的分答直播課，參考他的的投資分析，我進行了總結和整理，分享給大家。
? ? ? ? ? ? ? ? 01 短期回顧及分析
相比前兩年，今年可以算是房地產的小年，各個城市有所不同，有的漲幅依舊迅猛，有的則溫水煮青蛙，暫無動靜。
對于上海，樓市行情一般是2年一波，北京和深圳，是3年一波，漲→平→平→漲的特征比較明顯。
我們記得上一波開始是在2015年9月，深圳是龍頭，第一波漲的，它的漲跟當年的股市崩潰有較大的關聯。
我們關注歷史上的股市K線圖的話，就會發現一點：每一次股市崩潰之后，對房地產都是利好的。大概一個時間差在7-10個月左右。
股市崩盤7、8個月之后，樓市一般都會起來。
股市是一個財富越來越集中的地方，比如有100個人，每人有100萬，他們進入股市，出來以后可能有幾十個千萬富豪，其他人大都是不賺錢的，所以財富不斷聚集，賺到錢的那些人會把錢投入房地產。
我們知道深交所的創業板，在2015年8月到2016年5月的股市行情中造就了很多富豪、新貴和暴發戶，他們把錢從股市抽出來之后購買深圳大量房產，引起當地樓市飛快暴漲。
到了2016年初，深圳已經漲的很過了，處于漲不動的狀態，這個時候市場上的多余資金就轉奔上海，所以上海成為第二波的城市。
當然，上海的上漲勢頭也非常迅猛，每天一個價，人心惶惶，隨后當投資客認為市場熱的差不多的時候，資金再北上，到達北京。北京的漲幅也是相當可觀的，在2017年3.17政策之前的半年里，每個月基本上是10%的漲幅！
所以在上一輪的行情，是深圳→上海→北京這種次序展開的，屬于板塊輪動。
但觀察2017年的樓市，京滬深的市場都是比較靜的，整體上來看沒怎么上漲，處于喘氣的階段。就上海全年來看，市場非常地冷淡，成交量只有正常情況下的20%左右。
2017年市場表現比較好的城市主要是南京、杭州、武漢、成都這4個城市，我們所謂的強二線城市。
因為北京等一線城市的限購政策實在太嚴了，交易成本也很高，所以市場上的資金就涌入了周邊的城市和二線城市。
比如河北的石家莊，2017年這個城市翻了一倍，主要的購買群是來源于被北京限購逼出來的那一群體，他們手上有大把的資金需要保值增值，所以就近去了石家莊。
還有鄭州也是受益于這一輪的北京限購。包括上海周邊的城市也是一樣的，比如嘉興、蘇州等城市，漲幅也相當可觀。
如果北京、上海敞開胸懷，歡迎各路資金過來，不限制人口，那這輪行情與二線城市就沒有什么關系了。
不過到了現在這個階段，二線城市的上漲也接近尾聲了。
房地產市場有一個很明顯的特征，就是大盤每一輪只漲50%左右，之后就漲不動了，需要喘氣調整。
? ? ? ? ? ? ? ? 02 展望2018及未來
我們知道，國家發行的貨幣一直是增長的，雖然有各種質疑的聲音，但通貨膨脹是一個歷史的大趨勢。
通貨膨脹的本源是因為財政的不平等，如稅收、土地出讓金等財政收入目前被折騰的越來越少了，比如環保的投入，買賣改租賃致使拍地的收入就減少了。政府收入逐步減少，但支出是很難被削減的，如今中國的支出是非常嚴重，比如海軍等國防的支出，耗資巨大。
鑒于這種收支不平衡的現狀，很大可能財政是要虧空的，進而就是貨幣化，不斷的印鈔。這個是很難避免的問題。
今年的銀根非常緊，貸款很難，我們還感覺不出來市場上的錢很多，今年M2的增長才10%左右，這是這些年來沒遇到過的。
比如我之前所在的民生銀行，在今年下半年按揭貸款基本不接了，放款額度很緊。其他銀行也不例外，總之各種貸款政策越收越緊，銀行很不友好。
但緊貨幣、緊貸款是不可能一直持續下去的，在未來比較長的一段的時間里，中國的貨幣是不可能被控制的，通貨膨脹依然會占據主旋律！
展望2018年，我們需要一個契機，比如創業板的爆發、類似四萬億的投入、新能源補貼、各種振興計劃等等，那么就有很多的熱錢進入市場。或者遇到世界局部的金融危機，這樣銀根政策就會放松，貸款就相對容易。如果大城市的限購政策也放松，那么房產賺錢的機會就會顯現！
目前最看好的城市是深圳，有幾個原因：
1、上一輪行情里深圳是第一個漲，也是第一個熄火的。
到目前為止已經有兩年多的時間了，我們知道貨幣和財富都是不斷在積聚的，每個人都比兩年前多了很多錢，幾乎所有人的財富都是超過兩年前的，但樓價在這兩年的并沒有漲太多，這樣購買力就積蓄在里面，就如同一個蓄水池。
2、深圳離北京很遠，這使它的金融自由度比較高，很多金融產品比較寬松，很多事情在深圳就比較好辦。
3、從微觀來看，市場上的一線從業人員已經感受到深圳即將上漲的氣息，有的樓盤和區域已經有了20%的漲幅了。
深圳有它的規律，每一次的漲都是豪宅先漲，比如目前香蜜湖一帶，今年已經從10萬漲到13萬左右了，第二波是6-7萬的房子，第三波是4-5萬的房子，第四波才是2-3萬的房子。深圳歷史上每一輪的開漲都是按照這個次序來的。
目前來看，豪宅剛漲完，第二波才剛開始，比如寶中區域近期很熱。有很大理由相信深圳會延續這個漲幅，2018春節以后，第3-4波的行情也將展開，這有點板塊輪漲的味道。
一般每年的春節以后都會有一波漲幅，但是我們在購房選籌方面要格外用心謹慎，并非所有房產都有投資價值。
深圳漲完一波以后，樓市行情一般會北上，第二個正常是上海。
但如果深圳明年漲的話，到上海也要到2019年的年初，當地市場才會有復蘇解凍的跡象，北京預計在2019年的6-7月才開始啟動。這個只是概率猜測，具體還要依據國家的政策和市場變化而定。
強二線城市如杭州、南京、成都、武漢等現已進入牛市尾聲，暫時不值得大規模建倉，新一輪行情可能要在2到3年以后了。
重慶是長期看好的，有望在未來進入一線城市的梯隊。它今年的GDP超過天津，排名全國第5位，如果沒有意外的話，2025年可以超過廣州和深圳。
投資重慶是較為保險的，將財富放在這里是安心的，重慶的城市核心區有望10年10倍的回報。當然，不要忘了重慶的地理位置和城市定位，在某種程度上具有國家戰略意義！
現在，如果你想穩妥投資，建議保持兩個倉位走路：
第一，大城市，如北上廣深，賺取快錢。
第二，重慶，逐步建倉，把財富搬到這里，長線投資。
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