看點與思考：

容積率高，小區品質就高嗎？不，恰恰相反，低密度（低容積率）的小區才有可能營造出品質。就像得房率，得房率較低，恰恰證明了房子有著一定的灰空間，彰顯房子的高貴。

房地產項目開發過程中，有一項規劃指標決定著項目的建筑形式和開發方向，這就是容積率。

容積率越低，意味著建筑密度越小，建筑平均高度越低，建筑體量越小。

反之，則建筑密度越高，建筑平均高度越高，體量越大。

容積率低的，就只能做別墅項目；容積率高的，就要做高層建筑；容積率中游的，則做多層或小高層建筑。

根據一些項目前期策劃的經驗及了解的一些相關知識，介紹一下容積率與建筑形式的匹配關系，僅供大家參考：（容積率用R表示）

lR≤0.5，以獨棟別墅為主，或配以雙拼別墅或聯排別墅

l0.8≥R > 0.5，以聯排別墅（TOWN-HOUSE)為主，可配以獨棟別墅或雙拼別墅或多層公寓

l1.5≥R > 0.8，以多層公寓為主，可配以聯排別墅或小高層公寓

l2.5

> R > 1.5，以小高層公寓為主，可配以多層公寓或高層公寓

lR≥2.5，以高層公寓為主，可配以小高層公寓

在具體策劃產品時，還可以根據容積率與建筑密度的關系來進行產品形式的靈活調整。

在建筑密度不變時，容積率的提高，表現為層數的增加；而當容積率不變時，層數的增加，表現為建筑密度的降低。

利用容積率與建筑密度的關系，把低容積率高密度的多層公寓做成低容積率低密度的高層公寓，形成特別的建筑組合方式。

這個方法可用于一些有江河資源或景觀資源的觀景項目。

由于層數的增加，使建筑密度得到有效降低，既增加了小區建筑棟距、綠地面積和公共面積，同時也挖掘了景觀資源價值。

現在一些規劃較好的大型項目，盡量少做多層，而是采用“聯排或疊加別墅+高層”的方式。

這樣就有空間來做“小區花園”，使得建筑之間的棟距拉開，既有景觀視線，共享花園，也保障業主的隱秘性。

在一些三四線城市，由于開發商的政府部門公關做得“好”，項目硬是將容積率拔高。

這些開發商可能以為，這樣做就能在同樣的地塊多出來很多可售面積，也就可以出賣很多錢，多賺利潤了。

其實不然，容積率過高，必然帶來小區建筑、環境和品質下降，有的小地方具有“高層抗性”。

老百姓一時半會接受不了住高層的“優越”，容積率高的話，勢必要造高層。

容積率高也會造成樓棟距縮小，不僅日照、采光有問題，而且對居住隱私帶來影響，也會有壓抑感。

還有的開發商在“高容積率”和“花園小區”的誘惑下，采取拔高建筑層數。

在一個四線城市，周邊也沒有什么自然風景景觀資源，整個小區都是30多層甚至更高的建筑體，給人鶴立雞群的感覺。

這種做法沒錯，但實際效果不一定好，要考慮整體形象。

在一些地方，如長三角一帶，居民對于日照要求較高，而高容積率樓盤的呈現弊端就十分明顯。

樓間距太小，日照分析不知怎么通過的，20層或15層以下基本上全天照不著太陽，不僅無陽光，就連采光都受到影響。

客戶就不會喜歡，也就賣不出較高的價格了。

這就是所謂的也是我們經常會遇到的“容積率陷阱”項目。

容積率的高低，也是一把雙刃劍。要慎重考慮容積率大小問題。

在產品策劃時，要根據項目地塊、性質、規模、文脈以及城市規劃等來合理使用容積率。

以適當的容積率，保障居住生活的需求或樓盤的品質檔次。

有些城市因受土地指標影響，政府拍賣土地時有意提高容積率，因此，在中國的眾多中小城市也處處可見成片的高層建筑。

在一些中小城市策劃操作過項目，得出一點經驗：因為居民對于高層建筑有一個慢慢接受的過程。

在容積率越來越高的情況下，面對高層抗性時，可以通過一種過渡的辦法，就是先以“多層為主+小高層為輔”混合。

然后再過渡到“小高層為主+高層為輔”，最后過渡到“高層為主”。

在特殊情況下，也可以采用“不把容積率做足（略低于指標）”的方法。

你有2.7的容積率，不把容積率做足，依順當地對建筑形式的消費能力與習慣，只做別墅和高層，或疊加多層和小高層。

這樣，居住品質得到有效提升，從而提高項目售價，也可以實現利潤最大化。

這種方法常用于高端豪宅項目的開發，針對不在乎售價而注重居住品質及環境的高端客群。

在西南地區的成都、重慶、貴陽等地的市中心區域，容積率越高越好，因為這些區域對日照要求低。

貴陽花果園的容積率超過5.0，開發商還要在中心位置做一個水系景觀花園，還要做商業。

這樣，建筑很密，也很高，都有30層以上，接近或超過100米的住宅和辦公大樓居多。這是地方特色。

?容積率不要太高，否則，營銷小區品質營造；就像得房率，很多人要求太高的得房率，這恰恰是房子品質較低的指標，所以，要求高容積率或高得房率，往往是讓一些人容易跳進的陷阱。