上海市物業管理和收費辦法常用法律知識要點

主要依據法律規范：

《上海市住宅物業管理規定》

《上海市住宅物業管理區域機動車停放管理暫行規定》

《上海市住宅物業管理規定》

《上海市住宅物業服務分等收費管理暫行辦法》

《關于加強住宅物業專項維修資金管理工作的通知》《上海市商品住宅維修基金管理辦法》

《關于印發物業服務收費管理辦法的通知》

《加強上海市住宅小區綜合管理三年行動計劃》

浦東新區住宅物業管理區域機動車停放收費管理規定

上海市發展和改革委員會（物價局）滬計價督（2003）001號《關于〈上海市定價目錄〉中區域性定價權限的通知》

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◎根據《物權法》的規定，原業主大會議事規則、業主公約有何變化？

根據《物權法》的規定，業主自我管理的合約名稱發生了變化，修改的《物業管理條例》也相應將“業主公約”更名為“管理規約”，將“業主臨時公約”更名為“臨時管理規約”。同時，由于投票規則、計票方式等的變化，原業主大會議事規則、業主公約的部分內容也出現與上位法不一致的情況。

日前，上海市房屋土地資源管理局印發的《關于貫徹實施〈中華人民共和國物權法〉做好本市物業管理有關工作若干意見的通知》規定，《物權法》施行前制定的《業主大會議事規則》、《業主公約》、《業主臨時公約》的部分條款與《物權法》相關規定相抵觸的，在2007年10月1日之后，應按照《物權法》的規定執行；業委會應當對原《業主大會議事規則》、《業主公約》進行修訂，并在下一次業主大會會議召開時，提交業主大會表決。

◎業主委員會成立是否需要超過半數的業主投票？ ? ???

依據《物業管理條例》、《上海市住宅物業管理規定》的相關規定：業主委員會成員的選舉，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

◎居委會在業委會組建過程中應起什么作用？ ? ???

根據《加強上海市住宅小區綜合管理三年行動計劃》，由居委會組織業主做好業主大會、業主委員會組建、換屆改選等，并對其日常運作予以指導和監督。尤其是要按照年齡結構合理、專業類型多元的原則，引導業主選舉產生知法守法、熱心公益事業、責任心強、公正廉潔，具有社會公信力和一定組織能力的業主委員會成員。

◎業主大會選聘物業服務企業途徑有哪些？ ? ???

依據《上海市住宅物業管理規定》第十一條規定：業主大會選聘物業服務企業有兩種途徑，一是業主協議選聘，即經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主以上通過，選聘某一物業管理企業；二是經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主以上通過，授權業主委員會通過招投標選聘物業服務企業。

◎停車費應當按季度交入業主大會賬戶還是每年入賬？

根據《關于加強住宅物業專項維修資金管理工作的通知》（滬房地資物（2006）286號）的規定，停車費應按季度入賬。

◎對于小區地面不固定車位的停車收費有無規定？

根據《上海市住宅物業管理規定》第三十條規定，車輛在全體共用部分的停放、收費和管理等事項，由業主大會決定。業主大會決定對車輛停放收費的，參照物價部門的規定確定收費標準。業主大會成立前，車輛在物業管理區域內停放的，其收費標準應當按照物價部門的規定執行。具體收費情況可向區物價部門咨詢。

◎小區停放車輛被損壞，物業公司承擔什么責任？ ??? 停放在小區車輛被盜或損壞，物業管理企業是否有責任要視具體情況而定。如果機動車停放人和物業管理企業與停車管理單位訂立停車管理服務合同，因物業管理企業未按合同履行義務而造成車輛被盜或損壞的，物業管理企業應當承擔合同約定的民事責任。機動車停放人和物業管理企業雖然沒有簽訂合停車服務管理合同，但是停車人能舉證物業管理企業履行公共秩序維護服務有瑕疵的，可以與物業管理企業交涉，要求其承擔相應賠償責任。反之，物業管理企業不承擔民事責任。

◎“物業費”的構成是什么？ ? ???

根據發改價格[2003]1864號《關于印發物業服務收費管理辦法的通知》規定，物業服務成本構成一般包括以下部分：1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；3、物業管理區域清潔衛生費用；　4、物業管理區域綠化養護費用；5、物業管理區域秩序維護費用；6、辦公費用；7、物業服務企業固定資產折舊；8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；9、經業主同意的其它費用。物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

◎《上海市商品住宅維修基金管理辦法》施行前的維修資金如何籌集？ ??? 市政府頒布的《上海市商品住宅維修基金管理辦法》于2001年1月1日起施行，《辦法》施行前的商品住宅維修資金的籌集，根據《關于<上海市商品住宅維修基金管理辦法>的應用解釋(試行)》第十九條的規定，按下列規定執行：? ??? （1）1996年6月10日前出售的內銷商品住宅，按商品住宅出售合同的約定或房屋買賣雙方、房地產開發企業與業主委員會協商一致的意見執行。? ??? （2）1996年6月10日至本《辦法》施行之日前出售的內銷商品住宅，按市物價局、市房地局滬價房（1996）116號《上海市商品住宅物業管理服務收費暫行辦法》的規定籌集維修資金。??? ??? （3）1999年12月1日前出售的僑匯商品住房、經濟適用房、動遷房、有限產權房、使用權房轉為產權房的維修資金籌集，按當時有關規定、協議執行。

◎新建商品房項目附屬地下車庫（位）是否可以買賣？

商品房項目附屬地下車庫（位）僅供該商品房小區內（包括分期實施的商品房項目）的房地產權利人購買，或者房地產權利人和承租人租用。

◎小區已成立業主大會，對于建設單位按規劃要求配置的停車設施，所產生的收益歸誰？

根據《上海市住宅物業管理規定》及《上海市住宅物業管理區域機動車停放管理暫行規定》的相關規定，對建設單位按規劃要求配置的停車設施，所有權屬建設單位的，其收益歸建設單位所有；所有權屬全體業主共有的，其收益歸共同擁有該設施的業主所有，主要用作補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定用于業主委員會工作經費或者物業管理方面的其它需要。

◎小區已成立業主大會，對于建設單位按規劃要求配置的停車設施，由誰管理？

根據《上海市住宅物業管理規定》及《上海市住宅物業管理區域機動車停放管理暫行規定》的相關規定，對建設單位按規劃要求配置的停車設施，不論其所有權是否屬于建設單位或全體業主，對停車設施的管理及收費，一般由管理該物業管理區域的物業服務企業實施。

◎小區已成立業主大會，對于建設單位按規劃要求配置的停車設施，收費標準如何確定？

根據《上海市住宅物業管理規定》及《上海市住宅物業管理區域機動車停放管理暫行規定》的相關規定，對建設單位按規劃要求配置的停車設施，若所有權屬建設單位的，其收費執行物價部門規定的收費標準；若所有權屬全體業主共有的，由業主大會參照物價部門制定的標準確定收費標準。

◎物業公司對停放在非機動車庫里的自行車，電動自行車，摩托車（包括輕便摩托車）的收費是否需要物價部門的核準，具體的收費有沒有標準？

?《上海市住宅物業管理規定》第三十條規定，車輛在全體共用部分的停放、收費和管理等事項，由業主大會決定。業主大會決定對車輛停放收費的，參照物價部門的規定確定收費標準。業主大會成立前，車輛在物業管理區域內停放的，其收費標準應當按照物價部門的規定執行。

◎尚未成立業主大會的小區，物業服務分等收費標準的確定程序是什么？

根據《上海市住宅物業服務分等收費管理暫行辦法》第四條規定，物業服務收費標準的確定。業主大會成立前的物業服務收費，由建設單位根據物業特點和服務要求，選擇服務項目、服務等級并擬定收費標準，在發布招標公告或者協議價格15個工作日前將擬定的收費標準報物業所在地的區縣價格主管部門確認。如果業主對收費標準有異議的，可以向物業所在地的物價部門咨詢。

◎關于加強商品住宅項目附屬會所交易管理的通知

滬房地資市[2003]230號

各區縣房地局、各房地產交易中心、各房地產開發企業、各物業管理企業、各拍賣企業:

　　為加強對商品住宅項目附屬會所的交易管理,保障業主的合法權益,現根據建設部《商品房銷售管理辦法》、《上海市居住物業管理條例》和《上海市房地產轉讓辦法》的有關規定,就會所交易等問題通知如下：

　　一、本通知所稱商品住宅項目附屬會所（以下簡稱會所）系指規劃部門批準的商業配套用房中用于向業主提供商業、娛樂、文體等配套服務的場所。

　　二、會所所有權的歸屬,應由開發商與購房人在商品房預（出）售合同中約定明確。合同不作約定的,會所所有權為房地產開發企業所有。

　　三、會所是否僅限于向本項目業主開放等經營服務方式和具體服務功能,開發商應與購房人在商品房預（出）售合同中約定明確,商品住宅銷售廣告、售樓書等 宣傳資料中明確會所經營服務方式和具體服務功能的,房地產開發企業不得擅自改變。

　　四、商品房預（出）售合同未對會所的經營服務方式和具體服務功能進行約定,廣告、售樓書等宣傳資料對此也未作明確具體承諾或宣傳的,由房地產開發企業 決定會所的經營服務方式和具體服務功能。

　　五、會所所有權由房地產開發企業保留的,房屋土地調查機構在預測或實測建筑面積時應按"會所"認定其建筑類型和房屋用途,房地產登記機構核發房地產權 證時,房屋類型和房屋用途均應按"會所"注記；房地產開發企業出租、出售會所的,應將已向業主承諾的具體用途和服務方式約定為租售合同的內容,承租人和受 讓人應按租售合同的約定經營使用,不得擅自改變。

　　六、會所所有權屬全體業主共有的,只登記不發放房地產權證,會所出租的收益歸全體業主所有,納入物業維修基金。

　　七、會所被拍賣的,受托的拍賣機構應將該會所的具體用途和服務方式在拍賣公告中明確,受讓人取得會所所有權后應按公告的具體服務功能和服務方式經營使 用。

　　八、房地產開發企業、會所的承租人、受讓人及其他經營者需改變已向業主承諾的經營服務方式和具體服務功能的,應按物業管理的有關規定,與業主委員會協 商并征得業主代表大會同意。