我們回顧一下中國的房地產歷史，看了請對號入座，別哭！

2008年你看房：房價2000每平，你沒有買房，你說金融危機，房價會暴跌！

2009年你看房：房價4000/平，你沒有買房，你說房價上漲太多，要觀望，說房價會崩盤！

2010年你看房：房價/8000平，你沒有買房，你說國家已出臺限購，房價會下跌！

2011年你看房：房價12000/平，你沒有買房，你說國家要出臺房產稅！房價會跌！

2012年你看房：房價17000/平，你沒有買房，你說房價漲的有點離譜，估計要崩盤了！

2013年你看房：房價21500/平，你沒有買房，你聽專家的，說房價快崩盤了！

2014年你看房：房價28000/平，你沒有買房，你說國家要出臺不動產登記，房價一定會跌！

2015年你看房：深圳市均價房價30000/平，不動產登記已經出臺，小媳婦都成丈母娘了，你還在等.......

2016年你還在繼續看房：首套房首付款最低20%，二套房首付最低降至30%；房貸利率、契稅、營業稅全面下調；二胎政策、個稅抵房貸、地王加持！你真的覺得房價會降嗎？

如今2017年，我國已邁入負利率時代，不論你選擇把錢存入銀行/支付寶或其他儲蓄性質的平臺，你所賺的利率都追不上通脹！錢一直在貶！值！

如果你選擇的是在深圳買房，2006年買入價280萬，2016年賣出價2600萬。十年漲2320萬，一年漲232萬，一月漲19.3萬，一天漲6352元，一小時漲264元，平均每分鐘漲4.4元，這就是房地產的價值所在。

講真

如果你恰好是剛需族

恰好你的承受能力也還算可以

那么現在就是入市的時候

買房要趁早！

阻礙你買房的其實一直不是房價，而是你那顆猶豫不決的心！！

舉個例子來分析買房和租房哪個更劃算

第一種人：買房

假設在一個二、三線城市，房屋總價為50萬的地方買房：首付20萬公積金貸款30萬20年計，月供1963元。10年后選擇一次性還款20萬還清貸款，房子歸自己。

那么十年的月供總計為1963*12*10 ≈23.6萬。

第二種人：租房

租這套房子的話：按國內住宅3%的普遍回報率算，50萬的房子月租為1250元。

由于國家統計局公布的1975年~2011年CPI匯總為6.15倍，年均CPI5.7。取整，房租每年增長6%計算，10年房租為：

第1年房租：15000元

第2年房租：15900元

第3年房租：16854元

……

第10年房租：25342元

則租房人：

A、10年房租總計：

15000+15900+16854+……+25342=197709≈20萬;

B、省下首付20萬，存銀行按年回報率5%(存款利率通常跑不贏CPI)算

20*1.05^10 ≈ 32.6萬;

C、省下月供1963元存銀行按年回報率5%、且利滾利算，約31萬;

D、省下的一次性還貸的錢為20萬。

現在有三個假設

假設1

未來10年房子增值速度和CPI一致，每年6%計算(非常理想化)，10年后房屋市值 50*1.06^10 ≈ 89.5萬。

那么買房的人財富為89.5萬。

租房的人財富為32.6萬首付存款+31萬月供存款+20萬一次性還款的錢-20萬房租=63萬

假設2

未來10年房屋大幅增值4倍，房產市值為200萬。

買房人財富是租房人的3倍有余。

假設3

未來10年房子漲幅低于(63/50)*100%=26%，平均年漲幅2.5%，或者下跌。

租房人勝出.

單從財富上計算，只要房子隨CPI增值，買房就是值得的。但是可能有些人預期10年后房價還不如今天，或者漲幅低于26%。

上面的算法只是一個泛泛而談的算法，畢竟，每個人所生活的城市和潛力是不一樣的，所以該不該買，想不想買都得根據自己的情況量力而為地進行分析。

最后，買不買房，每個人心里都有了自己的答案。

房價為啥這么高？

一：房子的成本高

1.地價，也就是開發商拿地的成本；

2.建安費，建筑安裝等等的支出；

3.稅費，政府各部門收取的稅收和其他費用。

從供給角度，在正常情況下，房價就是以上三項成本，再加上開發商的利潤。開發商的利潤率，是波動的，一般是10%，高的時候是20%甚至更多。

如果房價長期上漲，一定是成本過高造成的。

成本的第一項是地價

地價就是土地出讓金。在住房改革前，房子都是政府蓋的，土地是通過免費的劃撥方式獲得。改革后，開發商一律國土資源部門主持下，通過“招拍掛”，也就是招標、拍賣、掛牌方式取得土地使用開發權。拍賣的資金，也就是著名的“土地出讓金”，進入地方政府的財政專戶。

盡管法律是城市土地是國有的，但是，其實際的所有者，是地方政府。據說，地方政府靠賣地籌集資金，是受了香港地方政府的影響，土地出讓收入，是港府的主要收入部分。城市土地，具有稀缺性。

伴隨城市化過程，農村人口向城市流動，小城市向大城市流動，后就會出現超大城市，就目前來說，中國出現的超大城市還不多，將來勢必出現真正的超級大都市。城鎮化和人口流動，是造成地價進而房價高的基礎性因素。

成本的第二項是建安費

這個包括七通一平、人工費、材料費、機械使用費、施工管理費、設備購置及安裝使用費、小區公共服務及建設費、小區公共設施建設費等。

這部分成本，大體上是正常的。

成本的第三項是政府各部門收取的稅費

稅收有營業稅、城市維護建設稅、教育費附加（是營業稅的附加）、契稅、印花稅、耕地占用稅、土地增值稅等。

政府收取的費，各地有差別，明目五花八門，比如渣土費、人防費、中學增建費、舊城改造費、公建地費、墻改費、環境保護監察費、城市綠化費、監理費、質檢費、價格評估費、審計費、散裝水泥限袋費、工程質量監管費、工程造價管理費、安全監察費、勞動定額測定費、外省承包工程管理費、施工圖紙審查費、預算費、施工噪音管理費、專家評審費、衛生費、行業管理部門培訓費、城市建通集資、治安費、報刊費、街道管理費、計劃生育管理費等等。

據著名經濟學家估計，大約有12項稅，56項費。幾乎每個政府部門，都有一項收費，房子成了唐僧肉。政府性稅費占房價（非成本，因為稅費大部分是按照房價收取的，比如營業稅）的70%左右。

明白了房價的構成，就不難理解，為什么2010年以來，在被稱為史上嚴厲的調控政策之下，在萬眾喊打的聲浪中，一線城市核心區域的房價只是輕微下跌，這是利益使然。土地出讓金不降低，而且還在上升，稅費一項不減，成本基本不變！房價安能下降？

二：土地制度、住房需求和居住文化影響

第一、土地制度導致市場供給短缺。在土地公有制的條件下，土地是被政府壟斷的，前期土地很便宜甚至免費（互聯網模式哦），比如建工廠、學校，讓企業把基礎設施建起來，從而周邊房價上漲起來，政府開始限量慢慢拍賣土地，價高者得，其實最開始土地拍賣是為了防止腐敗及土地開發利用考慮，這樣可以讓有實力的開發商去開發，從而使土地得到充分利用，也避免了利益輸送以及國有資產的流失，但這形成了后來的土地財政，在一個壟斷的市場里，地價再也沒有便宜的了，只有越來越高，那建起來的房子能便宜嗎？所以我是否可以這樣理解，就如同股市里的莊家，拿著所有的籌碼，慢慢的放貨，那些提前拿到貨的人變成了一個一個的小莊家，拿到了就不放或者高價放，于是大莊家的貨只有以越來越高的價格放出來，但是放的還是太少了，莊家甚至說貨沒了，比如京滬規劃要限制建設用地，限制人口，所以市場上的籌碼就那么多了，想要的人不僅要有資格還要有能力去接，提高門檻，最終，提高的還是價格。所以，如任志強所說，除非發生戰爭，房價不可能跌，因為土地制度不太可能改變。

第二、住房需求激增。從傳統的福利分房到住房分配貨幣化，再到城鎮化帶來的住房需求，都導致核心城市的住房需求激增，而土地的壟斷讓供需嚴重矛盾，帶來的只有上漲，所以現在越來越高的租售比和房價收入比，人們還是有住房需求沒有滿足。

第三、居住文化的刺激。很多人說房價上漲有丈母娘的一份功勞，其實這也是我們的文化，過去的家族為生產單位產生的互助方式，在現今已變換的生產單位情況下，依舊難以改變；同樣，租房居住意味著收入低、財產少、沒面子、不穩定、不受尊重，所以結婚必須買房，能買房不租房，這都促進了房價的上漲。

另外，還有如考慮糧食安全問題保護耕地、國家調控、小產權房問題等等都拉高了房價或租售比。

三：房產屬性、資產價格變動周期與貨幣的關系以及房地產vs購房者vs銀行vs地方政府的四角關系

1. 兩個屬性：居住屬性和金融屬性。

金融屬性主要是指買房子是為了獲得投資升值收益而非居住需求。理解這一點有助于我們看清市場上很多有關房價的妖魔言論，比如中國一線城市房價永不會跌。

哪怕是北上廣深的房價里，金融屬性也絕非僅占「一小部分」。這些城市房子的居住屬性怕是支撐不了八萬十萬一平的價格。橫向縱向可以比較東京等國際城市的現狀和歷史。

最簡單的辦法，大家可以去觀察一下這些城市樓房里的開燈率，這個是生活指標，騙不了人。

高層近期密集出臺的歷史罕見的嚴格調控措施，其總體思路就是一句話：房子是用來住的，不是用來炒的。

這句話雖然被炒房客反過來解讀，但也不要低估高層釋放的重要信號：增加房子的居住屬性，擠壓金融屬性。

這恰恰從側面印證了，中國房價包括一線城市的房價，金融屬性已經到了不可不管的地步。為什么高層要頻繁地喊這句話？

因為這關系到整個經濟「趕虛入實」的大計，即是把資本從虛擬繁榮的金融體系里（包括房子），趕到實體經濟中。

「趕虛入實」是中國經濟目前最大的問題，這個問題解決不了，任由錢在泡沫里空轉，等著大家的，就是泡沫破滅。其后果可以參考美國次貸危機，或日本失去的十年。

2. 資產價格變動周期：與貨幣的關系。

無論是股票債券，還是生姜大蒜，任何資產、商品都會在貨幣寬松的環境里漲價，直到出現泡沫，泡沫擴大膨脹，變成人們難以承受之痛。比方大家去菜市場就不能承受十幾塊一斤的生姜。

之后中央銀行收緊流動性，資產價格就會下跌，回歸理性。直到經濟出現通縮，貨幣政策又開始新的一輪寬松，資產價格又開始上漲。新的一輪循環開始。

經濟周期成百上千年都沒有變過。

現代周期是以短期周期里債務越來越多，最后導致崩潰，開啟一輪長周期的回歸。

簡單來說，市場錢多了，資產價格就會被吹起來。錢少了，價格就跌下來了，泡沫就破了。

無論上個世紀八九十年代日本房地產泡沫的破滅和股市的崩潰，還是07年美國房地產泡沫的破滅引致的全球經濟危機，都是貨幣當局連續收縮貨幣刺破泡沫的典型結果。

如果市場上錢一直少不下來，你怎么能指望房價降呢？

回到中國的房價。事實上，跟隨央行的貨幣投放，在過去的一些年份，房價是出現過下跌的。比如在2014年，哪怕是北京的房價，也出現過從2014年4月到2015年1月長達10個月的下跌，跌幅超過了8%。

2014年的房價下跌，主要原因是美聯儲宣布退出超級寬松的貨幣政策，導致中國央行的外匯新增占款連續下滑。

而大家都知道，過去中國央行印錢，都是靠外匯新增占款來印的，也就是說，外匯占款變少了，相當于被動地讓央行收緊了貨幣投放。

高層在2014看起來很有決心要搞去杠桿，擠泡沫的工作，但當房地產哀鴻遍野的時候，終究沒兜住經濟下行的壓力。

從2015年2月開始，央行連續降準降息，刺激銀行信貸，就這樣，房價開始了最新一輪一飛沖天的上漲。時至今日，就算經濟再面臨巨大下行壓力，內外環境已不允許央行再搞15年那樣的寬松政策。

內部看，嚴重的資產泡沫（高房價）會對人民幣匯率形成巨大的貶值壓力，繼續寬松貨幣推泡沫，可能把人民幣徹底搞崩潰。這后面的機制是匯率的購買力平價理論。

外部看，美國經濟正在加速復蘇，美聯儲正在加速進入加息的貨幣緊縮通道，這鎖死了中國央行貨幣寬松的空間。這背后的機制是利率平價理論。

事實上，全球央行都正在退出寬松的貨幣政策，小川行長前不久也高調表示本輪寬松政策已接近尾聲。這說明什么？

說明靠寬松貨幣驅動的房價上漲，也已經接近尾聲。

歸根到底，一切價格現象都是貨幣現象。

中國房價的問題，沒有大家分析的那么玄乎，根本上就是錢多了。把水龍頭關緊，房價自然就會跌。什么區位、城鎮化、中國人的文化心理分析，都是掩耳盜鈴，統統扯淡。

無論是從「趕虛入實」的大計中提出「房子是用來住的，不是用來炒的」這樣的政策思路，還是從寬松的貨幣環境接近尾聲這樣的貨幣思路，我們都可以得出結論：

中國房價單邊上漲的時代，已經結束了。

3. 四角關系：房地產vs購房者vs銀行vs地方政府。

3.1 房地產與銀行。

房地產是個高桿桿（高負債）的行業，房價的漲跌會直接影響到它的償債能力。

房價漲-房地產公司賺錢且股價上漲-按期償還銀行貸款-信用評級優良-繼續獲得開發貸款-與此同時銀行壞賬率維持低位。

房價跌的話，把上述邏輯反過來走一遍即可。極端情況下，房價如果快速進入下降通道，那么最終就會導致房地產公司破產，銀行壞賬增加。參考美國次貸危機中的房地美房利美。

3.2 購房者與房地產。

人都很賤，買漲不買跌。或者說，人的本性，就是追漲殺跌。

在房價上漲時，人們更愿出手買房，無論是新房還是二手房，都更容易達成交易。房地產公司就能按照既定規劃收回成本和獲利，轉而償還銀行的開發貸款。

如果市場下跌，購房者會持觀望或者更極端，會拋售手中房產，導致住房供應增加，房地產公司已開工新房銷售困難，資金鏈緊張甚至斷裂，無法償還銀行貸款，銀行壞賬形成。

3.3 購房者與銀行。

現在中國經濟的最大問題，就是信貸全跑房子里去了，不進實體經濟。為什么？

因為國企產能過剩，虧損連連，民營經濟的風險又不可控，所以銀行就拼命貸款給買房子的人，反正最不濟可以把房子收回來，只要房價不跌。

可是，萬一哪天房價跌了呢，這個「只要房價不跌」的邏輯不再成立了會怎么樣？

房價大跌-購房者斷供（按揭的是價值500萬的房子，現在市場價只有400萬，誰還還錢？）-銀行收到跌價的房子-銀行拋售房子收回流動性-促進房價加速下跌-斷供增加-銀行壞賬飆升。

銀行壞賬飆升意味著什么？意味著銀行會失去儲戶的信任，你的存款正在變成無法收回的銀行壞賬。人們會爭相把錢從銀行里取出來，不再相信銀行。

銀行里沒錢了，經濟還怎么玩兒？

銀行壞賬到一定情況，就是金融體系崩塌，市場流動性枯竭，資產價格狂跌，工廠大量倒閉，民眾大量失業，整個經濟就出現大規模蕭條。參考1929-1933的經濟危機。還記得那場危機的結果嗎？希特勒上臺，二戰爆發，世界秩序最終重構。

2007年金融危機之后，雷曼破產，貝爾斯登倒閉，美國最大的住房抵押貸款公司房地美房利美被政府接手，沒有倒閉的大型銀行也在更嚴厲的監管下更艱難地經營（請參考德意志銀行、蘇格蘭皇家銀行等的遭遇），英國脫歐，川普上臺，逆全球化思潮喧囂塵上。

歷史總在往前，但歷史又是何其相似。

3.4 地方政府與房地產與銀行。

中國是分稅制，地方的財政收入有一部分要進貢給中央，所以地方的收入其實不能完全覆蓋支出，這個缺口一般通過地方政府向銀行貸款來填補。日后地方政府償債，除了靠日常的地稅收入，則主要依賴地方的土地出讓金。

要房價跌很簡單，大規模增加土地供應，壓低地價，房子價格自然就會下降。政府為毛不這樣做？

地價跌進而房價跌，政府的賣地收入減少，地方政府欠銀行的債就可能違約。這樣的邏輯下，銀行壞賬的來源，除了上面提及的購房者斷供，房地產公司違約，又要多一筆地方債務違約。

而銀行壞賬一旦飆升，出現的后果非常可怕，上面已有提及。

明白了這些關系之后，你就明白，不是不能快速讓房價跌，實際上如果只是單純要房價跌，以當局對經濟的絕對把控能力，一句話就能做到。只是這樣做的后果就是巢傾。

傾巢之下，安有完卵？

四：腐朽的戶籍制度

中國人之所以必須買房子，不在于房子本身，而在于房子背后的相關權利，比如子女的入學、享受相應的當地居民的一些權利。所有的所有，前提條件就是要買住房。如果不買住房，如果隨意去全國任何地方都能享受到和當地居民基本的權利的話，沒有那么多人執著于買房。房價高漲的根源在腐朽的戶籍制度等。

房價趨勢總結：

1. 政策面和貨幣面，已經封死了房價繼續上漲的空間。中國房價單邊快速上漲的時代已經結束，這里不分北上深和二三線。

2. 中短期，房價將維持在一個高位盤整或者局部城市小幅下跌的情況，不會出現大跌（整體20%以上的跌幅），這是經濟不發生系統危機的底線。

邏輯1告訴我們，未來還想通過炒房賺大錢的同志們，可以洗洗睡了。邏輯2告訴我們，指望房價快速下跌不費力氣就可以買房的同志們，也可以洗洗睡了。

事實上，房價的問題高層非常清楚。解決問題的思路，也非常清晰：用時間換空間。先把房子穩住，進而把經濟穩住，然后解決產能過剩，三四線城市房子庫存過高的問題。

把這些問題解決了，實體經濟的回報率（ROE）才可能回歸到合理水平，「趕虛入實」才能真正實現。靠行政的力量，不提高實體經濟的ROE，是無法真正讓錢離開金融體系的。

現在該不該買房？

我認為在控制好風險（非常重要）的前提下，有能力買房還是應該買，但是至少是強二線城市，其它城市都不建議投資買了。房地產是長周期，但是已經漲了十多年，在房貸要還完之前的那段區間，基本會看到房價的調整甚至是大幅下跌，有能力買基本是晚買不如早買，尤其是這些強二線城市，在下跌前的漲幅是可以抹掉之后的下跌的，甚至中途你還可能有機會出售獲得不錯的收益；即使房價下跌了，強二線城市的工作崗位也遠遠多于其他城市，也比你去其他城市要強得多，你的選擇也基本遠好于在其它的城市。

如果沒能力買房，租房也沒什么，風雨來臨時，保持現金會好過大多數持有資產者；由于計劃生育碰到的各種東西可能都在拐點區域，比如一些傳統文化的慢慢改變，可能不得不從我們這里開始了，另外，這代人以后的財富構成，一定和現在大部分財富所有者以房地產為主不同，所以，投資自己，培養其他資產的投資能力，會很重要。

中國正有一個農業化國家轉型成一個現代化工業國家，京津冀、長三角、珠三角等特大城市群正在形成，無數來自農村的人們，正在這城市化進程中得到紅利，在城市里買房置業。更多的農村人正在涌入大城市，在一個城市買房子是他們成功并且扎根的唯一標準。

給準備買房者的幾點建議：

1.對于沒有房子的人

如果可以接受長期租房，并且自己有安全投資穩定增值的能力，眼下的房租跟房價比，確實低。不過，一定要記住，你的財產要有其他安全、穩定的增值能力，如果沒有，那么可能還是買房會保險一點。

2.對于沒有房子、但又確實有購房需求的人

那么，你還是買吧。作為傳統華人概念中的生活必需品，房子承載的東西有很多——教育、生活、甚至是夫妻感情、跟丈母娘的關系……都有關。家庭幸福、家的安全感，是很難替代的，這一點女人尤甚。

3.買房一定要“借錢”，要會用銀行貸款杠桿

年輕人不要過分擔憂還貸問題，中國房地產按揭貸款的平均還款年限是6年左右，有句俗話叫“莫欺少年窮”。做了房奴會更上進，男人更甚。

4.選擇物業，無論是自住還是投資

判斷物業價值重要的是地段。李嘉誠說的核心價值地段觀，放到現在一樣是真理。

5.市區樓越小越值錢

以后，市中心土地越來越稀缺，想住在市區的人有很多，市區樓越小越值錢。如果你手里有大房子在投資，不如換成幾套小房子更劃算。

6.訴你開發商是怎么選擇要投資進駐的城市

他們會研究人均GDP、人口凈流入、市場供應量這些關鍵指標，其研究結果是，中國的三大經濟圈：京津、長三角、珠三角這些超大型都市群，十年內房價很難出現暴跌，眼下看不到任何外來人口流出跡象。

7.想買房子，我們可以先去看二手房租金

這里不是說要請大家去對比一下月租金和月供款哪個更低，而是去看看租市和買賣情況。租市是個很好的購入考量指標，如果求租的人多，以后承接的買家也多。二手房日后能不能順利賣掉，是判斷一個區域物業供應是否過剩的一個很好標準。很多地方，被炒得熱鬧，卻始終有價無市。

8.不要用房價收入比去計算

現在北京、上海、深圳、廣州這些一線城市房價，放在全球進行比較并不算貴（絕對值），不要用房價收入比去計算，因為從1988年起就是錯的。

9.買一線城市的房子還是比較靠譜

扯多了，其實就一句話：必需品應該買，投資品對于高手而言是雞肋，對于一般老百姓，只要求跑贏通脹的，買一線城市的房子還是比較靠譜。

10.市場回歸理性，可入手買房

事實上，自全國各地，尤其是一線城市政府出臺多項樓市調控政策后，市場回歸理性，正是買房的好時機！