前言：

? ? ?經過師傅的指導、店長的帶教，小白已經對商圈，對樓盤有了比較清晰的認知了，昨天師傅告訴小白，明天可以帶他去看房子了，小白暗自十分興奮。

? ? ?第一次去業主家里看房子，應該怎么看，才足夠的專業呢？

? ? ?師傅拉了個小凳子，在小白面前坐下，準備在出發前，好好給小白講講經紀人應該具備的禮儀、禮節。

? ? ?“小白啊，你知道進業主家里看房子之前，我們應該做什么嗎？”

? ? ?小白認真的想了下，說道：

? ? ?“首先進門，應該先敲門，給業主問好，然后遞上我們的工牌、名片，對不對？”

? ? ? “很好，你很細心，之前我的一個伙伴覺得這些不重要，看房子很隨意，在業主面前不敲門、不問好，跟其他做得好的伙伴對比，態度也夠不好，于是常常出現業主不讓進門、或者看完房子業主不讓拍照、或者房子不給他賣了這類情況，不過你還是很注重禮儀的，應該不會出現這種問題，這一點我就不用細講了。只需要在看房子之前，我們一定要先明確，態度一定好，尊重業主、尊重業主心愛的房子，才能打下后期良好的業主基礎。”

? ? ?師傅拍了拍小白的肩頭，表示對小白的高度認同。

? ? “好的，師傅！我會做好的！”

? ? “今天我需要給你講講，看房前需要準備什么東西、以及這些東西怎么使用，不同的房子也有不同的看房順序，在看不同的房子的時候，我們應該有不同的重點，包括拍照怎么拍、修圖怎么修，都會跟你一一道來”

? ? ?小白端端正正的打開筆記本，準備做好詳細記錄。

? ? ?“那接下來，把筆記本和筆準備好，我們正式開始準備學習課程04《卓有成效的實地勘房（含照片拍攝+戶型圖繪制）》”

第一章

★卓有成效的實地勘房★

一、實地勘房流程及步驟詳解

1、房源實勘流程（勘房前中后）

2、實勘房源按看房方式劃分類型

①有鑰匙+鑰匙在本公司的房源：約實勘難度★

②有鑰匙+鑰匙在物管借/鑰匙在他司借的房源：約實勘難度★★

③無鑰匙+約業主本人開門的房源：約實勘難度★★★

④無鑰匙+約業主親戚朋友開門/約租客開門的房源：約實勘難度★★★★

總結：新人在初期選擇實勘房源時，應當著重選擇約勘難度較小的房源，減小操作難度，待工作熟悉后，可循序漸進，逐一挑戰。

二、約勘標準說辭

①有鑰匙、鑰匙在本公司的房源

約勘標準說辭：

▲XX先生您好，我是到家了地產的小胡，打擾您了，您現在有空嗎？

▲昨天看您在我們公司掛牌一套房源準備出售，鑰匙已經放在我們公司XX店了，今天給您來電是想跟您報備一下，我們可以去您的房子內部進行一個實地勘察，進行宣傳前準備，您看可以嗎？

▲好的，下午2：00，我們準時帶好鞋套、照相機進您房子內部進行實地勘房，為您的房子進行拍照，勘房后我們將為您編寫詳細的房屋推薦說明、進行宣傳銷售。

▲打擾您了，有好消息我們一定第一時間通知您，再見！

②有鑰匙、鑰匙在物管借/鑰匙在他司借的房源

約勘標準說辭：

▲XX女士您好，我是到家了地產的小胡，打擾您了，您現在有空嗎？

▲昨天看您在我們公司掛牌一套房源準備出售，您的價格是XX萬、看房子在XX處借鑰匙對嗎？

▲今天給您來電是想跟您確認一下，目前我有位客戶，很希望可以買到這個類型/這個戶型的房子，我們也在為客戶找合適的房子，正好看到您的房子在掛牌銷售，基礎情況很符合要求，就是不知道房子的實際裝修情況/實際情況如何，就是想問一下您，我們可以去您的房子內部進行一個實地勘察嗎？我們將實勘的結果第一時間反饋給客戶，也能盡快為您做銷售宣傳，您看可以嗎？

▲好的，給您來電一是想給您報個備，我們準備去幫您拍照做銷售宣傳了，二是我們去XX處借鑰匙的時候，如果XX找您確認是否借鑰匙，還需要您確認一下。

▲好的，感謝您了，上午10：00，我們準時帶好鞋套、照相機進您房子內部進行實地勘房，為您的房子進行拍照，勘房后我們將為您編寫詳細的房屋推薦說明、進行宣傳銷售。

▲打擾您了，有好消息我們一定第一時間通知您，再見！

溫馨提示：有些地方借鑰匙時，為核對借鑰匙的人的身份，會要求核驗身份，請注意帶好相關證件。

③無鑰匙、約業主本人開門的房源

約勘標準說辭：

▲XX先生您好，我是到家了地產的小胡，打擾您了，您現在有空嗎？

▲看您在我們公司有掛牌一套房源準備出售，目前我有位客戶，很希望可以買到這個類型/這個戶型的房子，我們也在為客戶找合適的房子，正好看到您的房子在掛牌銷售，基礎情況很符合要求，就是不知道房子的實際裝修情況/實際情況如何，今天給您來電是想跟您確認一下，我們可以去您的房子內部進行一個實地勘察嗎？

▲好的，您看您今天什么時候在家（或者有空能幫忙來個門）？我們將帶好實勘工具前來實勘，實勘后的照片視頻這些我們可以第一時間反饋給客戶，也能盡快為您做銷售宣傳，盡快把房子為您銷售出去，您看可以嗎？

▲好的，下午4：00，我們準時帶好鞋套、照相機等等，來您位于XX地的房屋進行實地勘房，進行拍照，勘房后我們將為您編寫詳細的房屋推薦說明、進行宣傳銷售。

▲打擾您了，下午4點，我們準時見，再見！

④無鑰匙+約業主親戚朋友開門/約租客開門的房源

約勘標準說辭：

▲XX女士您好，我是到家了地產的小胡，打擾您了，您現在有空嗎？

▲看您在我們公司有掛牌一套房源準備出售，目前我有位客戶，很希望可以買到這個類型/這個戶型的房子，我們也在為客戶找合適的房子，正好看到您的房子在掛牌銷售，基礎情況很符合要求，就是不知道房子的實際裝修情況/實際情況如何，今天給您來電是想跟您確認一下，我們可以去您的房子內部進行一個實地勘察嗎？

▲好的，您看能幫忙確認下我們什么時候前來房屋實勘方便呢？

▲好的，感謝您，我們將帶好實勘工具前來實勘，實勘后的照片視頻這些我們可以第一時間反饋給客戶，也能盡快為您做銷售宣傳，盡快把房子為您銷售出去，如果看房時有什么問題，可能還要麻煩您一下，您看可以嗎？

▲好的，下午6：00，我們準時帶好鞋套、照相機等等，來您位于XX地的房屋進行實地勘房，進行拍照，勘房后我們將為您編寫詳細的房屋推薦說明、進行宣傳銷售。

▲打擾您了，下午6點，我們準時到您房子門口，謝謝您，再見！

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3、根據房源情況設定勘房操作流程

不同情況的房源均有不同的實勘流程，以下為常規實勘中基礎流程：

（1）告知業主即將前往進行實勘（確認是否還在售、房源價格等情況有無更新）；

（2）開門：借鑰匙、登記取鑰匙、聯系業主開門、約其他人開門等等；

（3）敲門3下、靜待5秒：取鑰匙開門/等待開門；

（4）鋪了地磚的房源，無論是否干凈，進門房必須穿戴鞋套，并隨手關門；

（5）準備實勘工具，進行實勘：準備記錄工具，做好測量、拍照準備（如遇較亂的室內，征得業主同意后，主動收拾好大件非私密物品，方便拍攝，如果光線不好，征求同意后開窗、打開窗簾、開燈）；

（6）開始實勘：記錄房源詳情，并測量、為每間房間拍照，如：記錄房間尺寸、戶型圖、門窗情況、家具擺放、裝修細節（如裝修有無漏水、哪里有比較明顯的缺點、優點）、朝向、室外景觀、噪音影響、采光程度等等，現場提取賣點；

（7）實勘結束：出門隨手關門、隨手關窗、隨手關閉室門，必須關閉所有燈光，如業主家庭為閉電狀態，離開時必須恢復原樣；

（8）告知業主已經實勘完畢，并已經關閉好門窗、已閉電，回店后立刻將根據今日所拍攝的房源發布到網絡中，優先為業主做房源推薦等等，告知業主我們后期的銷售方案，房源委托給我們，請業主放心。

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三、實地勘房步驟重點解析

在詳解實地勘房步驟前，我們先來認識基本的實地勘房流程

以上內容，我們只需要做好相關重點步驟的的把控，就能夠做好一次卓有成效的實地勘房。

（一）勘房前重點步驟詳解

●?重點步驟1：新人目標房源的選擇

系統里的房源不少，新經紀人在選擇實勘房源的時候，應該如何選擇，也是有技巧的。新經紀人在選擇目標房源時候，應當遵循以下原則

（1）看房方便的房源，如有鑰匙的房源、業主在家的房源，新經紀人約實勘的難度較小；

（2）優質的房源，如我們店鋪的推薦房源、新增的優質房源、《優質房源內參表》中的房源，房源情況清晰，新經紀人實勘后可以快速給客戶推薦；

（3）適合新人的小戶型房源，如一居室、兩居室，銷售難度較大戶型較小房源；

（4）門店輻射范圍內銷量較高的同類型房源，如同面積、同戶型。

重點：新人第一次實地勘房必須由經驗豐富的師傅親自全程陪同，由師傅親自選擇房源。

●?重點步驟2：準備實勘工具

現在各類手機軟件發達，可在手機內下載一些便于經紀人實勘的軟件，如：

尺寸測量工具、噪音測量、美圖秀秀、指南針、羅盤、VUE視頻拍攝軟件、美拍等等軟件。

●重點步驟3：基本了解房源信息

通過查看同事房源登記情況、跟進內容為主，必要時通過電話等方式與房主聯系并確認房源詳細信息。

經紀人本身如果對房源信息沒有做到基礎了解，在實地勘房的過程中將無法客觀判斷房源的優質程度，快速做出反應。

注意：一定要先確定勘房的具體時間及方式，確認房號無誤。（各個樓盤的樓棟劃分、樓層劃分形式均不一樣，在出發實勘前，為保障我們經紀人不走空路，必要時確認好房號無誤）

●重點步驟4：其他房源準備

同一路線可同時聯系和準備3-4套能實地勘察的房源，節約時間成本。

勘房途中：記錄周邊情況——根據時間安排見縫插針地做資源開發工作

（二）勘房中重點步驟詳解

●重點步驟1：第一印象（問好、自我介紹，證明身份）

（1）提前告知業主即將前往進行實勘（變相確認是否還在售、房源情況有無更新）；

（2）禮貌敲門，進門前向業主自我介紹，展示工牌、名片，輕聲關門；

（3）告知業主“今天來看房，打擾了”。

標準話術：“您好XX先生，我是到家了地產XX店的XX”，同時遞上名片、展示工牌，“剛剛給您電話約了來實勘房屋、拍照，打擾您了，我們可以進來嗎？”

●重點步驟2：信息記錄重點

提示：

如業主在現場，應盡量向業主確認房屋詳細信息，請業主取出房本（原件及復印件），確定房屋的有效詳細數據（如土地性質、實際建筑面積、下證時間等等），并保留戶型圖樣本（如拍照），原始戶型圖中有標注承重墻與非承重墻，將更有利于后期為客戶做出推薦，提高交易稅費預算的準確性。

●重點步驟3：拍照——圖片優質的重要性

（1）提前收拾房屋；

（2）征得業主同意后，打開門窗、燈光；

（3）盡量選擇采光好的時間段前往房屋內實勘。

（4）不同的房間有不同的拍攝技巧、修圖技巧，具體詳見本科第二章

標準話術：“這樣的X先生，為了您的房子能更快的出售，我們需要您的房子拍攝實景照片，您可以簡單的整理下房間，以便為您拍出更好效果的照片，來我來幫您收拾一下大件物品。”

（三）勘房后重點步驟詳解

●?重點步驟1：告知業主我們的實勘結果及即將開展的下一步銷售計劃

業主維護的過程，就是不斷互相交流確認銷售房屋的過程，在實勘中與業主達成良好的銷售共識，就做好了銷售服務的第一步。

（1）及時詳細告知（短信、電話）我們對于業主心愛的房屋的銷售策略，如內網推薦、外網推薦、房源墻推薦、水牌推薦等等，我們一定會盡快將業主委托的房子找到合適的賣家，長期維護業主。

（2）及時給房主做勘房回訪，如天花板的裂紋需要再次修復、客廳沙發上的東西我們已經幫忙收拾了等等，長期維護業主。

●?重點步驟2：梳理房屋信息

1、必要時拜訪鄰居或通過物管等渠道核實房屋背景資料及房主售房動機。

2、根據房屋及周邊情況策劃帶看路線。

3、見縫插針地做資源開發工作。

4、繪制戶型圖并完善勘房資料，完成勘房跟進。

5、給房主打電話，溝通房屋情況，塑造辛苦度，加深房主印象，并進一步了解房主售房真實目的及房主心態。

6、篩選意向客戶并聯系看房，同時制訂銷售推廣方案，如貼條、網絡發布等。

（四）實地勘房紅線

（1）嚴禁不穿鞋套進入鋪了地磚的房屋內；

（2）無論是否已取得同意，嚴禁使用房屋內的洗手間；

（3）如遇斷電的房屋應征詢業主同意后再通電，使用后應及時斷電，避免釀成事故；

（4）嚴禁隨意觸碰業主屋內的貴重物品（樂器等）；

（5）嚴禁離開時必須確定好已關閉好所有房屋門窗，避免造成隱患。

第二章

★實地勘房拍照技巧★

再精致的裝修、再好的采光，也經不住有待提升的拍照技術。

如果您是客戶

看到以下兩個圖片，哪一套房子更讓你看起來舒服、更有看房的欲望？？？

相信【室內一】照片的角度、采光、整潔度，都更加的賞心悅目。

再精致的裝修，也經不住有待提升的拍照技術，實勘時拍下的照片，將會影響客戶對于房源的第一印象。

實勘就是去了解房源實際情況，同事帶回來一些房源的實際情況，最重要的是同時拍一些照片回來，用于網絡宣傳、店鋪宣傳，好酒也怕巷子深，好房子也要拍好宣傳照，才能吸引客戶。

一、優質的實勘照片的標準

（一）優質的實勘照片應該具備哪些條件

1、圖片中無人物出現

2、房間不得臟、亂，沙發、桌椅、床上無衣物、雜物等等

3、拍攝不能只拍攝房源一角或某一個單一物品

4、圖片必須足夠明亮，不能模糊、不能黑暗不清

5、圖片必須保留原格式，不得倒置、傾斜、拉伸變形

6、拍攝房源照片應為橫版，比例通常為4:3，尺寸為800*600

7、每間屋子必須有一張照片

（二）實勘照片紅線

1、照中嚴禁包含人物（包括照片）、寵物、垃圾

2、照中沙發、床、椅子上嚴禁出現衣物

3、照中嚴禁出現私密衣物（內衣等）

4、照中嚴禁出現馬桶蓋、垃圾桶蓋必須蓋上，抽屜、柜子門必須合上。

二、實勘拍照技巧

（一）、拍攝環境

1、室內光線：拍攝前需將住宅內的照明設備全部打開；

同樣的房子，調整好采光、角度，給人的感覺將是完全不同的

2、室內布局：拍攝之前對整個室內環境要有大概的了解。

注：天氣及時間因素也是需要考慮的，應盡量避免陰雨天氣或其他光線不好的時間前往拍照。

（二）、站位技巧及拍攝角度（精裝房為例）

1、客廳

①較大的空間站正面，視野包括五面墻（天、地、中墻，及兩側墻面），拍出正端的客廳；

②取準角度，上下墻面邊線平行，取客廳對角線

③人立正站好，鏡頭放于皮帶扣位置

④調整亮度，切勿曝光過度或過于黑暗（窗戶偏向左邊，拍攝中心點就偏向左邊，窗戶偏向右邊，則拍攝中心就移至右邊。）

2、餐廳

①餐廳拍攝必須包含餐桌

②若餐廳較小，可以嘗試俯拍

3、臥室

①有床必含床，有窗必含窗

②選擇站位，盡量使空間呈現最大化

③臥室空間較大，選擇平視拍攝角度，若臥室空間較小，則選擇俯拍角度拍攝

4、廚房

①最好站在門口處，手在門框位置，盡量取（天花板、地面、陽臺、左右墻面）五個面的全景，

②如果門在一面墻的正中間，那么最好選擇直視角機位，半蹲進行拍攝

③如果門的位置在一面墻的邊上，那么最好選擇斜視角機位，半蹲進行拍攝

5、衛生間等小空間

①衛生間必須包含馬桶、淋浴間、洗手臺等

②拍攝站位必須保證所有功能性用品拍攝完全（邊邊角角也行，由于空間不大，盡量做到完整展示即可）

（三）、后期調整

后期可采用美圖秀秀等、潑辣修圖等修圖軟件調整光線、角度、調整水平等等。

僅需簡單調整亮度、對比度，就能很大程度上展示房源本身的美麗

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第三章

★戶型圖繪制★

除了實勘照片外，銷售過程還有一個很重要的圖片，就是我們的戶型圖，每一次實勘結束后必須繪制戶型圖，加深房源記憶、便于為客戶介紹、上傳至網絡進行宣傳。

一、戶型圖繪制標準

（1）作圖標準：在圖中劃分出客廳、餐廳、衛生間、廚房、臥室、陽臺、露臺等功能區；

（2）功能劃分：如該房屋為已裝修房屋，可標出沙發、電視、飯桌、床、衣柜等物的位置；

（3）改變方案：請為本套房屋定制可改方案，如：2房變3房的方案、功能區改變的方案、房屋結構改變的方案等，結合房屋實際情況，增加房屋可變性，以適應不同購房者需求，達到銷售目的。

二、手繪戶型圖步驟

1、整體觀察房屋總體布局。

2、確定坐標原點。

3、草繪大致戶型框架。

4、借助直尺等工具對戶型圖進行細節完善，注意各部位的比例。

5、實勘現場繪制草圖，回店后整理重新畫圖。

三、戶型圖繪制示例圖：

總結：

房源在出售過程中，不僅僅我司同事可以出售，他司同業也有可能賣出，新人需要明白房源具備“替補、流轉”的特質，隨銷隨補盤。

好的經紀人，腦海中隨時保持有至少20套左右的房源，隨時為客戶呈現。房源儲備不是一朝一夕之事，只要不間斷的堅持熟悉房源，強化細節記憶，豐富自我房源儲備，在給客戶推薦房屋的過程中，就能夠快速匹配房源，快速達成銷售意向。

尊重客戶心愛的房產，正確展示房產美好的一面，您將收獲業主的一份寶貴的信任，吸引到更多有效客戶！全心投入，做到每一次實勘，都是卓有成效的實地勘房，您，就是未來的售樓專家！