如今，一二線城市的房子已經漲得遙不可及，再加上限購、限售，不是買房門檻提高了，而是根本就不讓買了。于是，剛需者和炒房客自然的把目光聚焦在三四線城市上。
今年國家樓市去庫存政策轉移到三四線城市，媒體大肆炒作“買買買”、“報復上漲”、“恐慌搶購”，這些都無時不刻灼燒著買房人那顆焦慮的心。但也有很多大咖出來善意提醒，不要當三四線房子的接盤俠，這就讓很多人看不懂了。那到底三四線的房子該不該買呢？
01
解讀5月份房價數據
我們先看看5月份的樓市的關鍵數據。
5月70城新建商品住宅價格月度環比漲幅前10位，全部由二、三線城市包攬，三線城市占7席；前10城市：蚌埠3.4%、北海3.2%、湛江2.6%、哈爾濱2.0%、沈陽1.9%、西安1.8%、宜昌1.7%、九江1.7%、濟寧1.7%、徐州1.6%。
再看看兩個有代表性的一線城市的數據：
環比4月價格，北京的二手房環比降幅位居第一，下降0.9%，而深圳的新建商品房降幅則位居第一，下降0.6%。
上面兩組數據一對比我們可以得出兩個結論：
1、一線樓市房價開始進入拐點，表現在兩個方面：一是新房價格漲幅開始停滯。深圳下跌最大，北京和上海新房價格與4月持平，說明市場進入觀望狀態；二是二手房價格開始掉頭向下。北京跌幅0.9%，廣州、深圳略有漲幅。
炒房者最關注的是一二線樓市的二手房價格，如果漲不動，投機資金就開始撤出一二線城市。
鏈家的數據更有說服力：鏈家研究院數據顯示，2017年5月，北京市二手房成交均價64862元/平方米，環比下跌2.3%，是經歷了連續17個月上漲之后連續兩個月的下跌。其中，5月鏈家成交2394套，環比下降23.9%，不到3月成交量的1/6，自2015年以來的最低。
2、三四線城市房價漲幅在正常范圍。沒有媒體宣傳的那么夸張，新房環比漲幅最大的是蚌埠3.4%。二手房價格環比漲幅最大的也是蚌埠1.8%。因此不存在媒體所講的暴漲的局面，大多數三四線城市二手房價環比上月漲幅都在1%左右。
因此，今年三四線城市房價上漲是正常現象，由于一二線城市房價受到嚴格調控，在三四線樓市去庫存政策的支持下，肯定有部分樓市炒作資金涌向三四線城市，再加上部分剛需的支撐，房價上漲也理所當然。所以我們更關心的是，三四線城市房價這種漲幅能否持續下去？
02
三四線城市房價怎么漲上去的？
中國樓市是政策市，政府有強大的控制力，分析中國的房價，不能脫離國家政策。
一是政策支持。最重要的是樓市去庫存由一二線城市轉向三四線城市。樓市去庫存，相當于給樓市交易各方吃了定心丸：首先，三四線城市政府可以大膽推升房價，當然漲幅比一二線城市小一點就滿足了；其次，給炒房者吹響了沖鋒的號角，只要不貪心，到三四線城市炒一把就撤，還是比較安全的；再者，給剛需明顯的暗示，房價還要漲，不買就等著后悔吧。
二是財政支持。大家可能會納悶，財政支持怎么跟樓市有關呢？我說通俗一點，有兩個耳熟能詳的字：拆遷。這個“拆遷”用官方的說法叫“棚戶區改造”。2015年之前，拆遷有兩種補償方式：實物安置和貨幣安置。實物安置就是拆舊房并建新房給拆遷戶。貨幣安置就是賠錢給拆遷戶。但2015年6月以后,這個政策有了重大調整：棚改補償模式由實物貨幣安置并重轉向貨幣安置優先，這其實相當于國家出錢買房子，因為當時全國樓市庫存太高了。
那國家買了多少房子呢？海通證券研究所有一個數據可以說明問題：
海通證券估算：15-16年棚改貨幣化安置面積分別為1.5億平米和2.5億平米，分別占當年住宅商品房銷售面積的13.6%和18.2%，均逐步抬升。15、16年，剔除棚改貨幣化安置面積的影響后，住宅商品房銷量增速分別降至-3.6%和13.5%，17年1季度降至12.3%。
大家現在看明白了吧，原來樓市最大的買家是政府。什么炒房團，什么剛需群眾，和政府比起來，就是莊家和散戶的關系。房價是政府首先帶頭拉起來的。
03
政府托底能托多久？
搞清楚這個問題，大家可以參考2015年的股市。
2014年的時候，我國經濟出現了大問題，主要原因是當時房地產不景氣，導致經濟增速全面下滑，更可怕的是地方政府債務和國企債務迅速走高，很可能觸發系統性金融風險。于是政府坐不住了，出手救市，計劃分兩步走：先救地方政府和國企，再救房地產。
想還債缺錢怎么辦，最快的辦法是到股市融資。于是大家看到2015年股市在國家的號召下開始猛漲，瘋狂時市場開始憧憬A股沖破萬點，然而由于玩火過猛，一盤好棋被下爛了，股災爆發，最后只好國家隊進去托盤救市。
如果你以為國家虧了，那就大錯特錯了，莊家哪有虧錢的道理。真實的過程是：政府營造預期，拉抬股市，散戶進場接盤，莊家撤出，股市崩盤，政府再抄底。通過這個過程，國企和地方政府融資平臺都從股市融到了錢，這其實是政府通過股市把地方政府和國企身上的債務轉嫁到散戶上。
把股市的邏輯放到樓市上，你就看清楚了。
樓市不景氣，地方政府土地賣不動了，政府債務問題嚴重，于是國家出臺了樓市去庫存政策，后面的劇情是這樣的：通過國企制造地王營造漲價預期，投機資金涌入樓市炒高房價，政府開始高價賣地，一二線樓市房子基本賣完，政府出臺限購冰凍一二線樓市，鎖死樓市投機資金。
有的人說，只要中國經濟增長，一二線樓市的房價肯定是上漲的。我不否認一二線樓市長期是上漲的，但如果短時間內透支了未來的上漲空間，其實就是泡沫。你看股市，你也不可否認A股未來肯定是上漲的，但是短期內暴漲起來，肯定是暴跌收場。
我們再做個類比：一二線樓市相當于A股的藍籌股，北上廣深四個一線城市類似于A股中的茅臺、格力等白馬股，那三四線城市則相當于創業板。
那股災后的2017年股市是什么樣呢？
今年央行調低了M2增速目標（錢印少了），再加上金融領域去杠桿（錢收緊了），外匯占款（央行印錢的重要渠道）持續低迷，市場上的資金很緊張，甚至導致銀行自己的借貸成本還高于放貸收益。
股市和樓市都是“有錢才有行情”的資金池。在資金緊張的情況下，以“上證50”為代表的藍籌股今年屢創新高，而創業板較年初下跌了8%，這說明有危機感的資金抱團涌入藍籌股避險。
那樓市的情況呢？人口和經濟是樓市的基本面：
1、一線城市將來會發展成長三角、珠三角、京津冀都市圈三個超級城市群，這些城市群是中國的經濟中心和人口聚集地，樓市基本面堅挺。
2、在實體經濟萎糜、房價高企的情況下，遠離上述城市群的三四線城市，（注意我強調的是“遠離”，三四線城市中也有一些潛力股）在吸引人口和經濟增長方面都難有很大改善，基本面不樂觀。
基于上述邏輯，目前樓市資金兵分兩路：
一部分資金進入一線樓市避險，這就是為什么在史上最嚴厲的限購限售下，一線樓市的房價至今還比較堅挺。另一部分投機資金進入三四線城市，想炒一把就撤。
所以不難得出這樣的結論：三四線城市房價之所以出現一輪上漲，其實相當于創業板莊家資金在拉高出貨，跑得慢的炒房者有可能成為接盤俠。在三四線城市去庫存完成差不多的情況下，就是政府退出托底的時間。限購政策會向三四線城市延伸，鎖定炒房者。
所以我對炒房者的忠告是：到三四線城市炒房可以，風險比較大，一不小心就會被套住，千萬不能貪心，要速戰速決，炒一把就趕緊撤。
04
三四線的剛需怎么辦？
首先要把什么是“剛需”搞清楚。剛需就是急需一套房子，不管房價漲跌如何，你都不會把這套房子賣掉。如果你心里有一點點炒房的心理，即使你是買首套房，你也不是剛需。
其次，你要考慮自己能不能買得起房子。在大多數三四線城市，當地的平均工資也就3000左右，如果你沒有穩定的工作，首付大部分都是靠借錢湊起來的，那其實你還是算沒有能力買房子。相反，如果你能付的起首付，未來還房貸沒有問題，那就算有能力買房子的。
這個問題看似簡單，其實很多人沒有想清楚。三四線的房子，未來如果限購，是很難轉手的，而且現在房貸利率一直在上升，如果到時候供不起房貸導致資金鏈斷裂，不僅房子被銀行收走，你還會被納入征信黑名單。所以買房前，不要總幻想著房價會上漲而高估自己的償還能力。
第三，如果你是剛需，又能買得起房子，還是咬咬牙買吧。在這一點上其實還要分兩個方面考慮，即你所在三四線城市的位置：
1、屬于一二線城市或省會的衛星城。如果你所在的城市房價已經漲了一大截，比如無錫和揚州屬于長三角區域，泉州和漳州靠近廈門，贛州是江西省域副中心，九江靠近江西省會南昌，這些城市房價5月份同比去年漲幅都在10%以上，九江漲14.7%，贛州漲12.3%，無錫最高漲26.5%，受益于一二線城市和省會城市經濟發展的溢出效應，這些有潛力的城市房子還是可以買，即使跌下去，未來還能補漲回去的，當然漲回去的時間可能要長一些。
2、不屬于一二線城市的衛星城。如果你的城市房價還沒被炒起來，那就趕緊買吧，低房價就是你的安全邊際。這些三四線城市未來房子上漲的概率還是有的，但即使跌也跌不到哪去，因為從長期看貨幣是貶值的。
