ID：內審師修行與實戰

一、商業管理公司的崛起

重點講的是：地產行業中派生出來的商業管理！

說白了=就是“商鋪出租”，而不是大型商場或大型超市之類的供就鏈或銷售運營管理。

這項業務之所以單獨作為一項審計，最大的原因是，一些地產企業在開發過程中，積累了大量未出售商鋪（賣不掉，或者是想持有重資產，養雞生蛋）。

于是就將商鋪整合整合，成立商業管理公司，專門負責商鋪出租，慢慢地，會增加一些自主經營的商鋪和托管商鋪。

不過，核心仍舊是出租為主，就算一些大型市場，比如：家具市場、茶城、古玩城、書城之類的市場運營，其核心業務仍舊是“租賃”。

樓市下行，地產項目賺錢變難了，很多地產企業開始將目光瞄向了地產派生出來的2個穩定的現金流大牛：物業和商業。

商業管理也由原來的粗放式管理開始變得日益精細化，慢慢進入一些企業的主營業務之中。

商業管理審計，也變得日益重要！

二、只說干貨

商業公司和其他公司一樣，有內部管理制度、內部管理流程，財務系統、人力資源等。

這些基本的業務，和其他行業都是通用的，本文不再細述。

只講一些商業公司具有特色性的管理問題。

全是根據個人經驗總結，挑一部分干貨講講。

三、資產完整性

很扯蛋的一件事兒，按說你有多少商鋪，有多少可出租物，應該清清楚楚才對。

但是，粗放式的商業管理，連個資產明細都沒有，這就造成了：

1.邊界不清。一間商鋪，商業公司說地產公司營銷中心在賣，營銷人員說商業公司在出租，小區都交房多年了，售樓部也撤了，而鋪子就這樣一直閑下來了。

2.地下儲藏室或地下車庫。這個也是很扯的事兒，有的說歸物業管理，有的說讓商業公司用，最后，一直空著。

另外，還有一些停車場管理，可參照規劃和實際對比，有很多未劃車位。

3.空置場地。比如，商鋪前面有一個大廣場，并沒有租給商戶，但被他們拿來經營。

商業公司運營人員會說：這個場地沒產權，誰占了是誰的？

明明是你紅線內的廣場，你就不能出租？

更多時候，是現場商管人員收了好處，但并沒有給公司帶來收益。

4.廣告位。無論是底商還是大型商場，都會有一些好的“廣告位”，這些位置并沒有簽入租賃合同內。

卻被一些商戶免費使用，甚至是外來商家的廣告，自然也可能是商管們收了好處。

5.無產權商鋪。按法律來說，有產權的你才能出租，沒有產權的房屋（樓梯間、儲藏間、無產權門樓、配套用房、重要位置的二次開發等等）很多時候沒有形成“資產”。

既不登記，也不出租，要么閑置，要么被人免費占用。

對公司來說，這些都是“隱形資產”，都是需要二次開發的。

6.鋪位號問題。因為商鋪出租涉及了合并和拆分，然后，鋪位號很多時候都是商業人員自己編制的。

要明白：鋪位號是商鋪資產的唯一標志，弄得混亂或不規劃，本身就是一項重要管理缺陷。

7.商鋪面積。估計很多說會問，商鋪面積還會有錯？還真得會！一方面：商鋪出租時，涉及到預測面積、產權面積，還有現場現劃面積，不一定按哪個面積出租；

另一方面：商鋪私自擴建或無產權房，面積更不準確。

所以，我們需要核實下：出租面積是不是少了？對比合同、平面圖、產權證和現場查看等等，通常是能查出問題的！

四、合同管理

這一項審計內容，其實和其他行業的合同管理相近，但因為商業管理不精細，而且日常審計過程中又經常發現問題，所以，單獨作為一項來說。

1.合同臺賬。未設立臺賬，或者臺賬登記信息不完整。

2.以內部政策代替合同條款。

最明顯的是，商戶因經營困難，提出免除部分“租金”、“年交改月交”、“延期交租”、“降低租金單價”或者“減免面積”，當然也有“增加租金”的。

按道理，這些都是合同變更，應該簽訂補充協議或重簽合同。

實際業務，有很多都是走一套公司內部簽批手續，沒有補充協議，也沒有讓承租人簽字確認；

這種情況下，一旦出現糾紛，只會參照合同執行。

3.合同條款。（1）合同內未約定：撤場時，商戶遺留物品或恢復原狀的條款；（2）未約定：撤場應提前提出撤場申請條款，為二次招租留足招商時間；（3）合同內未約定或不明確：“履約保證金”、水電押金、裝修改造押金等。

4.先出租后簽合同，或續簽合同。雖然有免租期，但也應先簽合同后進場。

曾遇到過一例糾紛：租戶交了定金就進場了，還沒簽訂合同也沒有達到進場條件。

等簽合同時價格講不攏，最后只得打官司，費時費力，又耽誤出租。

5.合同簽批。這是一個很弱智的審計問題，仿佛也只有商業公司會出現，內部簽批手續不完整，合同就蓋章簽字下發了。

還有更離譜的，只有財務人員那里才有合同，其他人的合同都不保存。

五、空鋪檢查

商業管理審計，一定要進行空鋪檢查，到現場一戶一戶看，別嫌麻煩，這道程序才是最能查出問題的。

1.空鋪仍在出租

一次巡檢時，發現有間商鋪，在資產明細上，明明是空鋪，但是卻有商家在用。

一問招商和商管（運營）人員，有的說：“不知道”。

有的說：“鋪子一直閑著，閑著也是閑著，他們臨時用用，明天就搬走！”

也有說：“正準備簽合同，他們剛從原來的經營場搬出來，沒地方，需要臨時占用！”

也有說：“是公司某某的關系戶，一直在用，領導說先不管！”

而實際上，都他媽的經營多少年了，從沒有掏過租金，至于有沒有人從中落好處，還得進一步審計。

2.被其他商戶占用

空鋪并沒有商戶經營，但也沒上鎖或者其他人有鑰匙，就被附近商戶當成倉庫在用。

也有被物業公司占用，往往物業和商業同屬一家公司。

有時，也會被當成自己的倉庫使用，而不是出租。

3.原商戶減鋪后繼續使用

一些大戶，因為經營困難，需要縮減面積。

比如，曾經一個酒店，一層二層三層全是他的，因為經營困難，將三層退租了。

現場檢查時，三層仍舊在使用，仍舊可以入住。

我們查查水電使用情況或突擊檢查的情況下，就能發現問題。

4.沒有招商廣告或信息

雖然在一些空鋪大門上貼著“此鋪出租”，非常難看。

但是，你連出租信息都不公示，是幾個意思？

就算不在商鋪大門上張貼，你在商業區或其他位置總得打打廣告吧？

建議：用統一的公示牌，弄一套好看的標識系統。

5.空鋪垃圾和雜物

好多空鋪在商戶撤場后，留下一堆建筑垃圾；

也有遺留的沒用的桌椅板凳；

更難看的是，商鋪墻面頂棚被敲得亂七八糟，還滿地雜物。

無論新商戶是不是得重新裝修，你都需要保持干凈啊！這么亂客戶來了會相中嗎？

6.商業公司沒有鑰匙

檢查中，出現過很多想不到的事兒！

明明，商家已經撤場很長時間了，但是商業公司卻沒有這個鋪子的鑰匙，一問才知道，鑰匙還在商戶那里。

你說扯不扯？

7.商業撤場后，物品仍舊存放

最好在租賃合同中明確規定：商家撤場時，可移動的東西撤走，不可移動東西的不準撤除，并無償歸商業公司所有。

這樣更有利于二次招商。

有些合同會簽訂“恢復原狀”！有點兒過于扯蛋了，你的原狀是毛坯啊？怎么恢復？

但是，很多時候，商家撤場后，所有物品都沒搬走！

這時，你問商業人員，他們會說：“這些東西商家不要了。”

但是，里面明明有電腦、空調、貴重擺件啊？

這時，就要細查了：這些東西到底歸不歸我公司？丟了算誰的？還是一直被他們當倉庫使？

8.門沒上鎖，沒斷水斷電

現場檢查時，一定要看商鋪有沒有鎖門，尤其是消防通道。

理論上，消防通道一定要保留，但是，如果全空了，還需不需要留著通道？

我們要考慮會不會有人上去？如果空鋪里出現殺人、販毒或其他非法事件，責任算誰的？

更可氣的是，好多空鋪里面的水電還通著。

這點一定要細查：現場檢查，和水電抄表檢查。

如果出現非法經營，或者火災，或者水漫金山，損失會很大！

六、撤場和收鋪

1.流程控制：有沒有設置收鋪流程？有沒有收鋪的管理表單？參與人完整不？

2.收鋪驗收：這是必不可少的程序，包括：地墻門窗，也包括水電氣暖和消防設施。

更重要的是一些內部結構和水電改造，一定要留下改造圖。

3.租金、物業費、水電費結清：不結清不能搬離。

4.上鎖、斷水、斷電：必須保證鎖是自己的，鑰匙只是自己有，水電必須斷掉，這些東西都要寫入收鋪驗收的手續里。責任人簽字確認。

5.遺留物品協議：如果商戶有些東西或裝修物，可以被下家使用，也利于二次招商，那就不需要搬遷和拆除。

此時，需要重新簽訂一份物品遺留協議：

貴重物品不得留存；

我方掌握商鋪出入權，商戶如需搬遷需提前申請或協商，不得私自出入；

物品丟失我方不賠付，理論上已經歸我方所有；

如二次招商用不到，需要提前搬離或我方無償清理。

下家如需支付轉讓費，可由撤場商戶與下家協商，我方不參與。

七、租金標準

1.“招商”一定要與“運營”分開，不要同一批人既負責招商又負責運營（現場管理），很容易出問題。

2.租金標準的確定，一定要有內部簽批手續，要有調研信息，不能由招商人員決定。

3.不要迷信“金角銀邊”，商鋪的好壞完全看“人流動線”，如果規劃不好人流動線，地圖上看著再好位置的商鋪，也經營不好。

4.戰略性商家或自帶流量的業態或品牌，不要計較租金。

他們是商業活動的“資源”，租金可以低，甚至零租金，各種政策一定要一路綠燈。

因為，人家的價值，是讓其他商戶交租金。

5.審計時，一定要對比分析，同樣地段，同樣的價值的商鋪，租金會差好多。

對比一下，你會發現，有很多“關系戶”存在。

這也是舞弊線索之一。

八、欠租和清鋪

市場環境不好，就會出現一批欠租商家，但怎樣減少欠租現象，是一項重要內部控制手段。

1.分清“欠租”和“負租”

欠租是該交租金了沒有交，比如：你需要在本年12月1號前，交齊明年租金。

你在12月2日交租金，那么，在12月1日，你就是欠租，是沒按合同要求付租金。

如果你在次年的2月1號交租金，那么，整個1月份，商戶就處于負租狀態，因為1月份的租金一直沒收到。

我們一定要控制“負租”現象，我們可以免租，可以減租，但一定不允許出現“負租”！

2.清鋪

如果租戶不交租金，又不撤場。

這時，就需要執行強制清鋪措施：重新上鎖、清理物品等手段。

如果搞不好，麻煩很大。

曾經遇到過一件事兒，公司全員出動，把商家人員趕走，物品清理。

然后，被人家投訴“黑社會”，并上訴賠償“損失”，然后就是無休止地打官司和投訴。

一方面，我們在合同內應約定，不交租金后可清鋪，物品歸屬等等。

另一方面，清鋪前，應提前送達撤場通知，讓法務介入，甚至協調政府機構參與。

3.違約金和履約保證金

合同內一定要約定這些東西。

出現負租不可怕，只要履約保證金能覆蓋租金就行，一旦覆蓋不了，租金收取就困難了。

從個人感情來看：很多商戶確實是經營困難才不交租的，能免租還是免租吧，不要落井下石。

4.催收程序

對于我們審計來說，要看商業人員有沒有執行催收程序，各公司有不同要求，就不細說了：催款函、扣保證金、訴訟、停水停電等等。

當然，有時為了收租，為給商戶一些租金減免政策，此時，就要看這些政策有沒有簽批，往往也能查出不少東西。

九、時間節點

1.二次招租信息的內部流轉，比如：現場運營人員一定要將商戶退場信息，轉交給招商人員。

這個時間一定要早于撤場時間；不要等商戶走了，才開始準備招租，這會造成更長空租；

2.催收租金時間，要早于應交時間，應交租時間要早于上次租金到時間；

3.撤場申請時間，一定要早于租期到期時間，最好能夠滿足“二次招租”所需時間；

4.續租時間，要早就合同到期時間；

這些時間點，可以審計下，能發現一部分管理問題。

十、稅務風險

關于財務審計和其他行業的公司都差不多，但只有“房產稅”這一項和其他公司的差別較大，我們審計人員也要重視。

1.房產稅問題

如果房屋所有權是開發公司，出租管理歸商業公司。

租賃合同中，要衡量租金是開發公司收還是商業公司收？因為這對房產稅的影響很大。

做好稅務籌劃：比如，可以讓開發公司將商鋪租給商業公司，商業公司再轉租，也就將收益的一部分轉嫁給了商業公司。

那么開發公司的房產稅可以少交一些，12%可不是小數目。

當然，也得考慮商業公司的所得稅和增值稅，得看他們有沒有充足的可抵扣成本？

所以，我們審計人員得會計算，才能提出合理建議！

還有就是，可以將租金拆成“租金收入”和“管理費收入”，甚至物業費收入；適當減少租金收入，從而減少房產稅支出。

這些都應在“合理”的稅務籌劃范圍之內，不過太過分，比如：租金10元，管理費你收30元/月/平，本末倒置，清等著稅務局找你事兒啊？

2.無產權用房

曾經，公司開除了一位商管員工，人家投訴公司把很多無產權房出租，收的租金沒有開票和交稅，然后，公司被罰了一大筆錢。

所以，還是提醒：哪怕沒產權，最好也要開票交稅，因為，以后稅控會越來越嚴格，雖然沒產權也是違法，但起碼稅局不找你麻煩！

當然，你也可以進行風險轉嫁，比如：以個人名義出租！

對于稅務籌劃，雖然八仙過海，各顯神通！但是，還是規規矩矩最安全！

十一、共享收益式出租

商鋪出租，一般是你給我錢，我給你鋪子用。

但也有其它模式，比如：你不用給我租金（或只有極低的保底租金），但你得按收入或利潤的一定比例給錢。

也稱為零租金模式。

大型的賣場、超市、商場經常會用這種模式吸引小攤販，小租位，多采用集中收銀制度。

對于商業公司來說，隨著商鋪收益的下降，固定租金收取越來越困難，這種模式也會越來越多！

這時，就會出現一個風險點：商戶隱藏收入或轉移收入的現象。

常見的：更換收款碼或故意混亂收入數據，從而減少“租金”支付。

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