審計干貨——怎么做物業費收入專項審計？應同行要求，送干貨！

昨天（2022-4-21日），微信公眾號里收到一位審計同行的信息：“能交流下物業費收入審計的經驗嗎？公司準備開展物業費收費的專項審計！”

自然不能辜負同行們的期待哈！

只上干貨，那些虛頭八腦的“專業程序”就不講了！對基本的資料需求和技能要求，諸君可根據自身條件，自行匹配和解決。

因為是針對審計專業人員的文章，所以，只重點講容易查出問題的地方，那些教材書內要求的基本程序就不重復了。

學知識和吃飯一樣，得挑稠的撈！

一、先看資產的完整性

此資產非彼資產（非會計所定義的資產），僅指物業費收取的基礎：房產。

別看這是最基礎的東西，里面的貓膩很多，但千萬不要忽視。

1.房產信息是否完整？

（1）從設計部門，取得這個小區所有房產信息：房號、面積。

（2）從營銷部門，取得這個小區所有的已售、未售信息。

（3）從物業公司，取得這個小區的所有交房信息（收取物業費的）。

然后，三者對比，能發現：設計和營銷的數據差異，可以找出沒產權的房源；營銷和物業的差異，能找出已售未交房的房源。

另外，還要看一項，營銷數據中有一部分只交了定金或全款付清但未簽訂合同的銷售數據（主要是內部員工，也有一些其他關系戶），這些人可能未辦理交房手續，但已經入住了，一直沒交物業費（有一定舞弊性質），建議細查下去。

如果，是內部員工，哪怕不收房，也要建議盡快收房和交物業費，關系戶也要提醒催收。

2.物殊房源的物業費收取

應收物業費的房產，包括：有產權的，沒產權的，還有底商。重點看：沒有產權的房子和配套商業。

（1）如果是沒有產權的房屋（要么是規劃不通過，私自加建，要么是物業配套用房出租，甚至有一些地下空間改建），如果一直閑置，自然知道怎么提建議吧？

如果出租了，就看是誰收租，有沒有出租合同，合同內是否約定了物業費標準（沒條款的建議合同規范，有條款的建議物業費單獨計算，多經和物業費類型要分開）。

（2）如果是有產權配套商鋪，分兩種情況，一種是有單獨的商業公司管理，一種是物業公司自己出租。

商業公司出租的，要看出租合同內是否含物業費或是否單獨簽訂了物業服務協議，如果沒有，那就提出建議。

另外，商業公司一般比物業公司強勢，如果是他們代收了物業費，得查驗下是否及時轉交給物業公司。

如果是物業公司自己出租的，為避房產稅，可能將租金切割出來一部分當作物業費或管理費。這里，主要看收入類型分配的問題（如果公司不在乎，提不提也無所謂）。

（3）一些未銷售的房源，可以看看開發公司是否給物業公司補貼了物業費？這問題可以提出來，至于怎么管理？看你們老板。

3.物業費計費基數：房屋面積

這個是很容易出問題的地方，哪怕房子數量沒問題，面積也會出問題，主要問題在“預測面積”和“實測面積”。

還是普及下吧：預測繪面積，是房子沒蓋好時，為了賣房，先拿圖紙算一下面積，按這個面積賣房子；等房子蓋好了再“實測”，這實測面積就是房產證上的面積。

原則上，實測面積出來后，所有房子都按實測面積來收取物業費，這就產生兩個問題：

（1）按實測面積收費，如果在物業協議內沒約定，或約定不清，審計報告里就提出來。

（2）物業服務協議內雖然約定了，但實測面積出來后，物業公司沒有變更面積基數，可能是程序問題（缺少實測面積信息流通），也可能是管理問題（嫌麻煩，或遇業主不滿）。

無論是哪種情況，最不好的結果是：有的業主房屋面積少了，那他就申請變更計費面積，面積增加了，要交的物業費變多了，業主自然不愿意變更面積。

二、交房和物業費

1.沒有交房的

情況分多種，一是業主就不準備收房，純投資或暫時不住；二是出現各種問題（質量問題，規劃問題或周圍環境問題）；三是業主房款未交齊，開發商不交房。

要細講的話，內容太多了。

簡單說：業主原因未交房的得交物業費，看看有沒有配套管理措施，是否執行？

注意下一種情況：業主沒有收房，但將房子轉賣了，物業費誰承擔？怎么解決？是否有追賠措施和手段等？

如因公司原因不交房的，要查看真實原因，是否有造假？

另外，可以執行一項現場查驗程序：抽檢沒交房的房源，現場查看是否有人入住，全面撒網，重點撈魚，沒有精力就算了，“投入產出比”較低。

2.交房手續和入住

交房時，一般會有個《交房單》或《入住單》，經開發公司和物業公司共同審核的。

業主拿著這個單就可以辦理入住。

（1）物業公司只看《交房單》的交房時間收費，不看實際交房時間收物業費。可能有人會問這種蠢的物業嗎？告訴你：只有更蠢，沒有最蠢。所以，我們還是要看的。

（2）未開具《交房單》就已經入住，可以執行現場查看未交房信息，也可以執行分析程序：對比水電氣暖交費明細（物業代收的最好查）；或對比裝修保證金、垃圾清運費數據。

可以查出一部分，沒有交房但實際已裝修或入住的房源。

三、物業費計取的起始時間

這里面涉及到的問題可能很多，有些老小區甚至查不清楚。

一般在房子銷售時簽訂的《前期物業服務協議》里，會約定：“自開發商達到交房條件，并通知交房時，開始計取物業?！被蛘邊f議內明確約定哪一天。

大概有幾個點要注意：

（1）買房送物業費

一般情況下，開發企業和物業公司是同屬一個集團內的，所以大多情況下，挖坑也是自己跳。如果是外部物業公司，那要好好扒一扒歷史資料啦，看是不是有遺留問題。

自己人也會坑自己人，一些開發商為了好賣房，大肆宣傳“買房送X年物業費”。

他們是賣得爽了，但是沒想過物業公司收到錢沒？

這時，審計人員就要核一下，這些錢能收到不？什么時間收的？完整不？

（2）交房時，房子出現質量問題

集中交房，并不是所有業主都會收房，如果房子出現質量問題，人家是不收的。

這時，就會有“維修時間”，維修期間是不收取物業費（物業公司強勢就另當別論）。

這個問題，重點看維修期是不是過長，有的業主（關系戶或其他）用此借口，長期拖欠物業費，這個需要深入調查，保證真實性。

（3）提前交房

有的小區建造的速度快，會提前交房，這個“提前”包括：早于《購房合同》約定之前，和早于“竣工備案”之前。

無論哪種情況，業主都可能提出來：“提前的時間不交物業費?！?/p>

如果早于購房合同約定的時間，在交房時簽訂的物業協議可以明確下收費時間，我們重點看公司是否有這項措施。

如果早于竣工備案時間，就說明“你房子還沒蓋好就交房”，業主可以明正言順地不交物業費，甚至倒打一耙。不過，很多時候不是業主提出的（他們多是不知道），更多是物業公司為自己沒收全物業費找的借口。

（4）審計程序

無論上述哪種情況，都要找到兩個數據：一個是《集中交房明細表》（包括當時沒收房的）；另一個就是業主物業費收取明細表，查看第一筆物業費的起始時間，一對比，誰的底褲干凈就清楚了。

四、收費期間的連續性：斷層

這個很難細說，不同的公司管理方式不一樣。

有的是線上管理，有的是線下管理，有的軟件內能看出歷史物業費是否連續，有的看不出。

物業費收取多是以“年”或“半年”度計的。所以，要查的話，得翻歷史賬。

因為很多原因，業主在某一年沒交，但是隔一年后又交了，這就造成了斷層。

此處不重點講原因，后面會有，重點講是否對“斷層信息”有管理措施。

比如：是否要求所有物業費不得斷層，哪怕業主交今年的，也只能補以前的窟窿。

一些物業公司在統計歷史欠費時，新收的錢當今年的物業費，往年欠費當成了“歷史欠費”當成遺留問題，最后慢慢變成死賬，直至消掉。

再加上，物業管理者換了一茬又一茬兒，誰也不會去管過去的事兒！

五、物業費收費程序

1.正常催收執行情況

這個主要看物業費管理制度，看看是否履行了提交催收、電話催收、上門催收、催收次數的要求。

如果，缺少這一套管理措施，可以提出來，催收制度不合理的，也可以提出來。

另外，可關注下催收計劃和執行，看看任務分配是否合理，就比如：2022年的物業費將任務的大頭排到后半年，前半年的任務完成的倍兒好，全年的卻一沓糊涂。

這個沒法細說，各公司內控措施不一樣。就看你的專業水平和細致程度了。

建議：扒著收費管理制度，一項一項找“控制點”，評估執行情況，一般都能查出點問題來。

2.欠費業主催收程序

主要分兩道程序：物業公司催收和訴訟手段。

找出所有欠費業主，查看催收程序。

一般情況下，根據欠費時間長短，有對應的催收程序，比如：電話、上門、律師函、開庭等。

這個重點是長期欠費信息，可關注下：訴訟程序中存在的問題，主要是證據資料的搜集和檔案管理問題。

還有就是：找到不合理欠費，主要是關系戶的，這個得根據欠費原因和現狀綜合分析，是一件吃力活兒。

3.有優惠或免費的

這個不需要多高深的技術，可以查看未按標準收費（物業協議內）的業主信息，查看是否有特批手續，手續是否合理等？

那些既不在欠費信息內顯示，又沒特批手續的，沒收齊物業費的房源，就很可能有問題。

六、主要業績指標：收費率

以上的審計程序可能會查出管理問題或個別舞弊問題，但只有這個指標，才是物業管理層的“死穴”，要是出了問題，不僅顯得那群人無能，還有業績造假嫌疑。

所以，這一項是否查出問題，才是物業公司最關心的。

年度物業費收費率=本年實收/本年應收

1.先說應收的問題

（1）本年應收包括哪些？當然應包括本年度應該收取的物業費和以前年度拖欠的物業費。

這就出現一個審計點兒：“以前年度的欠費”是否計入了“本年應收”？

（2）視同交房但業主未收房的，計不計入應收？各公司管理標準可能不一樣，但我們應建議做“兩套”指標，一套用于分析，一套用于業績考核。

（3）一些有特批手續的，免物業費的業主有沒有抵減應收？也有直接計成實收的，那就更扯了。

2.本年實收

本年實收的錢，包括以前年度的欠費，包括本年物業費，也包括以后年度的物業費。

重點是：收到“以后年度的物業”，有沒有計入本年實收？造成指標虛高？

我見過一位業主，直接交了20年的物業費，牛X之極！

3.好的建議

以上兩個問題，如果管理得當，是可以避免的，比如：從明細期間中取數：本年應收的本年物業費和本年實收的本年物業費，以此計算本年收費率，就規避了“本年收費率”偏差問題。

也將往年欠款和未來物業費單獨做指標，最后再綜合。

4.新交房問題

如果本年度有新交房的房源，肯定影響“收費率”。

（1）有的物業公司，將這部分物業費只計實收，不計應收，直接提高了“收費率”指標。

（2）有的物業公司，將這部分物業費既計應收，又計實收，還是會提高收費率指標，原因是：新交房的（無論是批量交房或是個別交房），一般交房時都會預交第一年的物業費，所以才會影響收費率。

七、管理報表和財務核算

因為本文主要針對的是管理方面的審計，對會計確認、計量和報告就不多說了，有標準的會計規范可參考。相關的稅務處理、會計處理也不在本文所講范圍。

但有一項還是可以看的，也可以查出很多問題，那就是：內部管理報表數據的準確性。

因為各公司管理報表格式和取數方式都不一樣，也無法細說。

簡單說：從匯總報表查到明細表或各類臺賬，從明細表查到收費記錄，核心還是老一套：表表對應，表單對應。這個應該是很成熟的審計程序了，就不多講了。

雖然講得內容少，但這項內容卻是可以查出比較多的問題：編制規則和數據準確性方面的。

八、最后一招

如果以上程序都沒查出問題，或者無法開展審計程序，那就只能用最后一招了：欠費評估分析，也是不得已而為之的一招。

將所有的欠費房源統計出來，然后，讓各個物業項目分析欠費原因并歸類。

出具一份《物業費欠費分析報告》。

主要就欠費原因統計分析：漏水、裂縫、服務態度、綠化破壞、門前修路、提升物業費等等，我們按欠費原因的內容或性質來分類，分小區統計哈。

再按占比進行排序，讓領導能清晰知道欠費情況和主次原因（如果有的物業公司已經有這些管理了，就當我沒說）。

然后，可以針對這些原因提出一些管理方面的建議：比如加強催收程序、加強維修管理、服務態度評估，同時加強物業公司與業主的關系維護等。

盡量將建議寫得“物有所指”，不要泛泛而談。

真到了這一步，估計也只能寫一些比較“水”的報告內容了，非必要不建議哈！

想到哪兒寫到哪兒吧！今兒也就這么多了，雖不完善，但也是用心在寫干貨！

也不知道在同行眼中，這樣的文章，算不算干貨？

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