一、設立業主大會的主要依據

1.《物權法》七十五條：業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。　地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。（規定模糊，未規定具體部門）

2.《業主大會和業主委員會指導規則》建房[2009]274號（較全面）

3.《物業管理條例》第二章（第六、七、十、十一、十六條）（但未規定選舉業主委員會的具體方法和流程）

4.《陜西省物業管理條例》（2017年最新版本）

5.《西安市物業管理條例》

二、業主的三個層次

1.單個業主（按照產權證所注明的產權所屬人）

2.業主大會（全體業主組成，是區域內物業管理的最高權力機構，是物業管理的決策機構）

3.業主委員會（業主大會的常設機構、執行機關，行使日常事務的管理權）

三、成立業主大會的條件

1．在一個物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積（入住業主的面積之和超過整個園區建筑物面積）50%時，具備了成立業主大會的首要條件。

2.建設單位應當向物業所在地的街道辦事處報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料：

⑴、物業管理區域證明；

⑵、房屋及建筑物面積清冊；

⑶、業主名冊；

⑷、建筑規劃總平面圖；

⑸、交付使用共用設施設備的證明；（煤氣、自來水、電等專業管理部門）。

⑹、物業服務用房配置證明；

⑺、其他有關的文件資料；

業主大會自首次業主大會會議召開之日起成立。

四、成立業主大會的程序

1.組建業主大會籌備組

⑴.籌備組成員由業主代表、街道辦事處、小區辦、居民委員會、建設單位、前期物業服務企業和原房屋管理單位等組成；

⑵.籌備組成員人數應為七人以上十五人以下單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的三分之二，籌備組的組長由街道辦事處代表擔任。籌備組中的業主代表，由街道辦事處組織業主推薦；

⑶.籌備組成員名單確定后，應當以書面形式在物業管理區域內公告3天；

⑷.籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議；

⑸.籌備組自業主委員會成立并依法備案起自行終止。

2.業主大會籌備組應做好以下工作

⑴.確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；

⑵.確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

⑶.草擬管理規約、業主大會議事規則；

⑷.依法確定首次業主大會會議表決規則；

⑸.制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單；

⑹.制定業主委員會選舉辦法；

⑺.完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

以上內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

3.業主委員會委員候選人

業主委員會委員候選人是物業管理區域內的業主推薦和自薦產生。籌備組應當核查參選人的資格，根據物業、物權份額、委員的代表性和廣泛性等因素，確定業主委員會委員候選人名單。

4.業主委員會委員應當在具備下列條件的業主中選舉產生：

業主委員會由業主大會會議選舉產生，由5至11人單數組成，由業主大會籌備組根據小區具體情況確定。業主委員會應當是物業管理區域內的業主，并符合下列條件：

⑴.具有完全民事行為能力；

⑵.遵紀守法，熱心公益事業，責任心強，具有一定的公信力和組織能力；

⑶.按時交納物業服務費，模范履行業主義務；

⑷.本人及其近親屬未在同一物業管理區域提供物業服務的企業或者下屬單位任職；

⑸.具備必要的工作時間。

5.推選業主委員會候選人和選舉出的業主委員會委員公示公告

⑴.推選出業主委員會委員候選人后，籌備組應當在物業管理區域內公示7天，征求業主意見，公示期間如無異議再公告確認。

⑵.選舉出的業主委員會委員的自然情況及統計后的得票數和專有面積之和數，籌備組應當在物業管理區域內公示7天，再公告確認。

6.業主大會確定業主投票權數規定

業主大會確定業主投票權數，可以按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積：

⑴.專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

⑵.建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。

業主大會確定業主投票權數，可以按照下列方法認定業主人數和總人數：

⑶.業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

⑷.總人數，按照前項的統計總和計算。

7.選舉產生業主委員會委員票數

經專有部分面積占建筑物總面積二分之一以上的業主且占業主總人數二分之一以上（人數和面積雙過半）的業主同意，根據籌備組預先確定的業主委員會委員人數，按照得票數依次排序，選出業主委員會委員。

8. 召開首次業主大會時間和形式

⑴.業主大會籌備組要在首次業主大會召開15日前以書面的形式在物業管理區域公告召開業主大會時間；

⑵.業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；

⑶.采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。

9.業主大會議事規則、管理規約審核

業主大會籌備組制定《業主大會議事規則》和《管理規約》（草案）后，在物業管理區域內公示前報區小區辦，駐街專管員對《業主大會議事規則》和《管理規約》（草案）內容進行檢查、審核，是否有違反國家法律、法規、規則的內容。

10.首次業主大會會議

首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表和居民委員會代表組成。籌備組成員人數應為單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。首次業主大會會議內容：

（1）表決通過《業主大會議事規則》和《管理規約》；

（2）選舉業主委員會；

（3）決定是否續聘原物業服務企業。

11.對選舉業主委員會委員的選票核實

住街專管員對業委會選票按照10%抽取檢查核實，符合備案條件的予以備案。

12．業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業主委員會委員具有同等表決權。

業主委員會應當自選舉之日起7日內召開首次會議，推選業主委員會主任和副主任。

13．業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件向物業所在地的區房產行政主管部門和街道辦事處辦理備案手續：

（1）業主大會成立和業主委員會選舉的情況（小區辦提供示范文本，具體選舉情況由社區提供）；

（2）管理規約；

（3）業主大會議事規則；

（4）業主大會決定的其他重大事項。

業主委員會辦理備案手續后，可持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。

業主委員會任期內，備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內將變更內容書面報告備案部門。

14.業主委員會的換屆工作

業委會屆滿兩月前，應當召開業主大會會議進行業委會的換屆選舉。在街道辦事處、社區的監督指導下，由業主委員會組織換屆選舉工作；業主委員會在規定的時間內不組織換屆選舉的，小區辦和街道辦事處應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以社區在街道辦事處的指導和監督下，組織換屆選舉工作。

五、業主大會履行以下職責

1.制定和修改業主大會議事規則；

2.制定和修改管理規約；

3.選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

4.制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；

5.選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

6.籌集和使用專項維修資金；

7.改建、重建建筑物及其附屬設施；

8.改變共有部分的用途；

9.利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用；

10.法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。

六、業主委員會職責

1.執行業主大會的決定和決議；

2.召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；

3.與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

4.及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

5.監督管理規約的實施；

6.督促業主交納物業服務費及其他相關費用；

7.組織和監督專項維修資金的籌集和使用；

8.調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

9.業主大會賦予的其他職責。

業主委員會的活動經費，經業主大會審核后，由全體業主分擔。