文翔名苑業(yè)主大會議事規(guī)則
為了規(guī)范業(yè)主大會的活動，維護業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)
法》、《物業(yè)管理條例》、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》和相關(guān)規(guī)定，制定本業(yè)主大會
議事規(guī)則。
第一章 總 則
第一條（業(yè)主大會的組成）
本業(yè)主大會由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。
本業(yè)主大會設(shè)立的業(yè)主委員會負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會的決定。
第二條（業(yè)主大會宗旨）
本業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)
益，保障物業(yè)的合理、安全使用，維護本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序，努力創(chuàng)建“管
理有序，環(huán)境優(yōu)美、治安良好、人際關(guān)系和諧”的居住社區(qū)。
第三條（與相關(guān)部門和居民委員會的關(guān)系）
業(yè)主大會、業(yè)主委員會自覺接受方松街道辦事處、松江區(qū)房管局、所屬居民委
員會和相關(guān)行政管理部門的指導(dǎo)，依法履行職責(zé)，規(guī)范運作。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會積極配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好
維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會積極配合小區(qū)居民委員會依法履行
自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，主動告知小區(qū)居民委員會，并認(rèn)真聽取居
民委員會的建議，
業(yè)主大會、業(yè)主委員會在日常運作中遇到矛盾沖突時，各業(yè)主同意提交小區(qū)綜
合管理聯(lián)席會議進行協(xié)調(diào)解決。
第四條（物業(yè)管理區(qū)域基本情況）
一、業(yè)主大會名稱：松江區(qū)文翔名苑業(yè)主大會。
業(yè)主委員會辦公地址：松江區(qū)文翔路3088弄144號二樓
一、物業(yè)管理區(qū)域范圍：
東至沈涇塘： 南至文翔路：
西至三新北路： 北至張家浜。
三、物業(yè)類型：
住宅、公建配套用房
四、物業(yè)管理區(qū)域概況：
占地面積：280929平方米，房屋總建筑面積282721平方米，其中住宅241007
平方米，1 945套，商鋪7420平方米，83套，非住宅34294平方米。
第二章 業(yè)主大會
第五條（業(yè)主大會議事內(nèi)容）
（一）制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方案及解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：
（三）決定專項維修資金使用方案和續(xù)籌方案；
（四）決定業(yè)主大會訴訟事宜；
（五）選舉、罷免業(yè)主委員會委員：
（六）審議決定業(yè)主委員會的工作權(quán)限和活動經(jīng)費；
（七）審查業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作報告：
（八）審議決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用、收益方
案：
（九）審議決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩
序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度：
（十）改變和撤銷業(yè)主委員會的不當(dāng)決定：
（十一）決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（十二）決定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及業(yè)主共同利益的其他重大事項。
第六條（業(yè)主大會會議形式）
業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，本
次業(yè)主大會會議形式確定采用集體討論的形式。
第七條（集體討論議事的方式）
采用集體討論形式議事的，本業(yè)主大會選擇以下第二種方式：
（一）由全體業(yè)主參加業(yè)主大會會議；
（二）由業(yè)主推選業(yè)主代表參加會議。
推選業(yè)主代表參加會議的，業(yè)主代表產(chǎn)生方式如下：
(1)多層共1 41 6戶，每4-6個樓道推選1名業(yè)主代表，共推選32名業(yè)主代表
(2)別墅共529戶，推選1 3名業(yè)主代表：
(3)商鋪共83戶，推選2名業(yè)主代表；
第八條（業(yè)主代表的職責(zé)）
業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)在參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會擬討論的事項書面征求
所代表業(yè)主意見，并在業(yè)主大會會議上如實反映。
第九條（表決票的送達(dá)）
鑒于物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，各業(yè)主同意屬下列情形之一的，均為表決票已
送達(dá)：
（一） 當(dāng)面領(lǐng)取或送達(dá)，并由業(yè)主簽收：
（二） 按照業(yè)主提供的聯(lián)系地址、通訊方式發(fā)送；
（三） 投入物業(yè)所在地的該戶業(yè)主信報箱或者房屋內(nèi)；
屬前款第（二）、（三）項的，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)兩人以上的業(yè)主或者居民
委員會證明，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告送達(dá)情況。
表決票按上述約定送達(dá)全體業(yè)主。
第十條（業(yè)主大會表決形式）
本業(yè)主大會采用以下第二一、一二 種形式進行表決：
（一）設(shè)投票箱：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)投票箱，由業(yè)主自行將個人意見投入投
票箱內(nèi)，經(jīng)業(yè)主委員會（籌備組）統(tǒng)計匯總，公布表決結(jié)果。
（二）專人送達(dá)、回收意見：由業(yè)主委員會（籌備組）組織有關(guān)人員逐戶派發(fā)、
回收業(yè)主意見，經(jīng)業(yè)主代表大會統(tǒng)計匯總，公布表決結(jié)果。
無法送達(dá)的表決票，業(yè)主在規(guī)定的時間內(nèi)不主動提出意見，視為放棄投票權(quán)。
已送達(dá)的表決票，業(yè)主在規(guī)定的時間內(nèi)不反饋意見或者不提出同意、反對、棄權(quán)意
見的，視同贊成大多數(shù)已表決業(yè)主的意見。
第十一條（業(yè)主大會會議與會業(yè)主的計算）
業(yè)主大會會議采用集體討論形式召開的，與會業(yè)主以實到業(yè)主以及采取委托代
理方式的業(yè)主計算。
業(yè)主大會會議采用集體討論的形式召開的，與會業(yè)主以表決票送達(dá)的業(yè)主計算。
第十二條（業(yè)主大會定期會議）
業(yè)主大會每 一 年召開一次定期會議，召開時間為 當(dāng)年底或次年初。
第十三條（業(yè)主大會臨時會議）
有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議：
（一）經(jīng)20%以上業(yè)主提議；
（二）業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超過委員總數(shù)30%的；
（三）根據(jù)規(guī)定的其他情形。
屬第一項情形的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在收到提議之日起45天內(nèi)，召開業(yè)主大會會議，就提議事項征求業(yè)主意見并表決，業(yè)主大會討論表決議題應(yīng)與提議議題相一致。
屬第二項情形的，業(yè)主委員會應(yīng)在三月內(nèi)召開業(yè)主大會會議，補選缺額委員。
業(yè)主委員會全體辭職的，由街道辦事處和房地產(chǎn)管理部門組織業(yè)主推薦產(chǎn)生召開業(yè)
主大會臨時會議的籌備組成員，由籌備組負(fù)責(zé)組織召開業(yè)主大會臨時會議。
屬第三項情形的，由業(yè)主委員會召開業(yè)主大會會議作出決定。
第十四條（召開業(yè)主大會會議的程序）
業(yè)主大會會議按下列程序召開：
（一）會議籌備工作
業(yè)主委員會（籌備組）做好開會前的準(zhǔn)備工作。根據(jù)業(yè)主的提議，草擬議案、
制定征詢意見表或表決票（選票）、核實業(yè)主情況。
（二）發(fā)布公告
業(yè)主大會召開會議前15日，由業(yè)主委員會（籌備組）將會議的時間、地點、內(nèi)
容以書面形式向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主公告，同時邀請房地產(chǎn)管理部門和居民委
員會派員參加，并認(rèn)真聽取其意見和建議。
（三）征詢意見或投票表決
采用書面征求意見形式的，業(yè)主委員會（籌備組）應(yīng)在投票日期7日前發(fā)放征
詢意見表或表決票（選票），將業(yè)主大會議事內(nèi)容書面征詢物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主意見
或投票表決。
（四）回收統(tǒng)計意見
業(yè)主委員會（籌備組）根據(jù)第十條的規(guī)定回收業(yè)主意見，進行意見匯總或者票
數(shù)統(tǒng)計。
（五）通報大會議事決定
業(yè)主委員會（籌備組）在公告欄通報征詢意見或投票統(tǒng)計結(jié)果，接受業(yè)主的查
詢和監(jiān)督。
業(yè)主委員會（籌備組）根據(jù)征詢意見或投票統(tǒng)計結(jié)果形成業(yè)主大會的議事決定，
應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
業(yè)主委員會（籌備組）應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議書面記錄并存檔。
第十五條（業(yè)主、業(yè)主代表的代理）
業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，應(yīng)符合下列約定：
（一）業(yè)主是自然人的，可以書面委托物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他業(yè)主或者同住親
屬參加，但受托人代理份額不能超過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)總投票權(quán)50%。
（二）業(yè)主是單位法人的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。
業(yè)主代表需委托代理人參加業(yè)主大會會議的，其委托行為應(yīng)符合下列約定：
本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主或同室的直系親屬關(guān)系。
第十六條（提議再次召開業(yè)主大會會議的限制）
業(yè)主大會對所提議案已經(jīng)作出決定的，業(yè)主在六個月內(nèi)不得以同一內(nèi)容再提
議召開業(yè)主大會會議進行表決。
第三章 業(yè)主委員會
第十七條（業(yè)主委員會職責(zé)）
業(yè)主委員會除依法履行職責(zé)外，同時履行下列職責(zé)：
（一）擬訂選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方案：
（二）擬訂業(yè)主委員會的年度財務(wù)預(yù)算方案、決算方案，報業(yè)主大會決定；
（三）擬訂業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約修改方案，報業(yè)主大會決定；
（四）擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度的方
案，報業(yè)主大會決定：
（五）擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用、收益方案，
報業(yè)主大會決定：
（六）擬訂專項維修資金使用、續(xù)籌方案，報業(yè)主大會決定；
（七）擬訂改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的方案，報業(yè)主大會決定；
（八）對違反管理規(guī)約的行為進行處理；
第十八條（業(yè)委會委員條件）
業(yè)委會委員由70周歲以下，。模范履行業(yè)主義務(wù)、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強并有
一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。
業(yè)主有下列情形之一的，不得擔(dān)任業(yè)委會委員：
（一）違反《物業(yè)使用規(guī)約》有關(guān)房屋租賃使用規(guī)定的；
（二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的：
（三）擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的；
（四）拒繳物業(yè)服務(wù)費的：
（五）拒繳維修資金的：
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其它物業(yè)使用禁止行為的。
第十九條（業(yè)主委員會組成和任期）
業(yè)主委員會設(shè)委員 7名，其中主任1 名，副主任2 名，主任、副主任在
全體委員中選舉產(chǎn)生。
業(yè)主委員會每屆任期 五年，委員可以連選連任。
第二十條（業(yè)主委員會會議）
業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)則召開：
（一）業(yè)主委員會每三個月召開一次例會，經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員
提議或者業(yè)主委員會主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主委員會會議。
（二）會議由主任負(fù)責(zé)召集，主任因故不能召集的，由副主任負(fù)責(zé)召集。主任、
副主任均因故不能召集的，由三分之一以上的委員召集。
（三）委員因故不能參加會議的，提前1日向業(yè)主委員會召集人說明。
（四）提前7日將會議通知及其有關(guān)材料送達(dá)每位委員。
（五）會議有過半數(shù)委員出席，作出決定須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。
（六）做好會議書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。
業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)以書面形式在小區(qū)顯著位置向全體業(yè)主公告。
第二十一條（業(yè)主委員會委員的資格終止）
業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格終止；
（一）已不是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的：
（二）被司法部門認(rèn)定有犯罪行為的：
（三）在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的：
（四）以書面形式向業(yè)主委員會提出辭呈的；
（五）連續(xù)三次以上無故缺席業(yè)主委員會會議的；
（六）因疾病、經(jīng)常外出等原因難以履行職責(zé)的；
（七）嚴(yán)重違反有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)或者不履行業(yè)主義務(wù)的。
屬于（一）、（二）、（三）項情形的，委員資格自然終止，業(yè)主委員會將委員資
格終止的情況及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。屬于（五）、（六）、（七）項情形的，經(jīng)
業(yè)主大會會議通過，其委員資格終止。屬于（四）項情形的非全體委員辭職的，業(yè)
主委員會應(yīng)將委員辭職情況及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并在下一次業(yè)主大會召開
時補選委員：業(yè)主委員會委員全體辭職的，在新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之前，原
業(yè)主委員會繼續(xù)履行職責(zé)，由于不履行職責(zé)造成損失的，由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。
第二十二條（業(yè)主委員會主任、副主任不履行職責(zé)和資格終止的處理）
業(yè)主委員會主任或者副主任委員資格終止的，業(yè)主委員會應(yīng)及時召開會議，重
新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會主任或者副主任。
業(yè)主委員會主任、副主任應(yīng)當(dāng)依法履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，因拒不
履行決定造成損失的，由責(zé)任人承擔(dān)。
第二十三條（業(yè)主小組議事程序）
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以幢、別墅、商鋪等為單位成立業(yè)主小組，業(yè)主小組由該幢、
別墅、商鋪的全體業(yè)主組成。
業(yè)主小組履行下列職責(zé)：
( 1)討論業(yè)主大會擬討論的事項；
( 2)推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議，表達(dá)本小組業(yè)主的意愿：
( 3)決定本小組范圍內(nèi)涉及的住宅共有部分、共用設(shè)備的維修、更新。
業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持，按照業(yè)主大會表決規(guī)則進行
表決，業(yè)主小組作出的決定不得與業(yè)主大會作出的決定相抵觸。業(yè)主小組依法作出
的決定應(yīng)及時告知業(yè)主委員會，業(yè)主委員會和相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時履行。
第二十四條（印章的使用管理）
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立健全印章管理制度。業(yè)主大會印章、業(yè)主大會財務(wù)專用章
和業(yè)主委員會印章由業(yè)主委員會指定專人保管，并按印章管理制度使用。
第二十五條（信息公告）
下列事項應(yīng)當(dāng)在3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告：
（一） 業(yè)主委員會決定：
（二） 業(yè)主大會會議決定。
下列事項應(yīng)當(dāng)在6個月內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告：
（一） 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主住宅維修資金；
（二） 業(yè)主委員會活動經(jīng)費；
第二十六條（業(yè)主大會檔案資料管理）
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立檔案資料管理制度。業(yè)主大會檔案資料，由業(yè)主委員會指
定專人保管。
第二十七條（資料和財務(wù)移交）
業(yè)主委員會換屆改選的，在選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日十日內(nèi)，原業(yè)主委
員會應(yīng)當(dāng)按照《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第十四條的規(guī)定移交其保管的有關(guān)財務(wù)
憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財務(wù)，
業(yè)主委員會資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3天內(nèi)將其保管的檔案資料印章以
及其他屬于業(yè)主大會所有的財務(wù)移交給業(yè)主委員會，
業(yè)主委員會、業(yè)主委員會委員拒不履行正常移交義務(wù)，給業(yè)主帶來損害的，由
相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)，業(yè)主委員會或者業(yè)主可以向人民法院提起民事訴訟。
第二十八條（業(yè)務(wù)培訓(xùn)）
業(yè)主委員會委員應(yīng)加強相關(guān)法律及業(yè)務(wù)知識的學(xué)習(xí)，積極參加相關(guān)部門組織的

業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高依法履職的能力。
第二十九條（業(yè)主委員會活動經(jīng)費）
業(yè)主委員會活動經(jīng)費用于下列開支：
（一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議開支，計10000.00元／年；
（二）必要的日常辦公等費用，計200.00元／月。
業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費來源采用下列第 一 種籌集方式：
（一）共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益的40一%合計 元：
（二）每戶業(yè)主每月交納 元：
第四章 業(yè)主委員會的換屆改選
第三十條（改選原則）
各業(yè)主同意自覺接受街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、房地產(chǎn)管理部門、居民委員
會和相關(guān)行政管理部門的指導(dǎo)，依法有序開展業(yè)主委員會換屆改選工作。
第三十一條（起動換屆程序）
業(yè)主委員會任期屆滿前兩個月，應(yīng)當(dāng)書面報告物業(yè)所在地房地產(chǎn)管理部門，積
極配合做好換屆選舉工作。
第三十二條（成立換屆改選小組）
各業(yè)主同意由居民委員會牽頭，通過組織召開居民座談會、樓組長會議等方式
成立業(yè)主委員會換屆改選小組（以下簡稱“換屆改選小組”）。
業(yè)主委員會換屆改選小組成員條件同業(yè)主委員會委員條件。
第三十三條（業(yè)主委員會候選人的產(chǎn)生）
業(yè)主委員會委員候選人由換屆改選小組通過召開業(yè)主代表、部分業(yè)主會議，直
接聽取業(yè)主意見，或者采用業(yè)主推薦等方式產(chǎn)生，并按規(guī)定在管理區(qū)域內(nèi)公示、
公告。
第三十四條（換屆改選小組不履行職責(zé)的處理）
換屆改選小組不依法履行組建業(yè)主大會職責(zé)的，業(yè)主可以請求街道辦事處（鄉(xiāng)
鎮(zhèn)人民政府）、房地產(chǎn)管理部門責(zé)令其限期改正。
換屆改選小組逾期仍未履行職責(zé)的，業(yè)主可以請求相關(guān)部門組織業(yè)主重新組建
換屆改選小組。
第三十五條（業(yè)主委員會不能及時換屆選舉的處理）
因客觀原因不能及時換屆選舉的，在新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之前，原業(yè)主
委員會繼續(xù)履行其職責(zé)。
第三十六條（矛盾調(diào)處）
在業(yè)主委員會換屆改選過程中遇有疑難問題時，各業(yè)主同意提交住宅小區(qū)綜合
管理聯(lián)席會議進行協(xié)調(diào)解決。
第五章 附 則
第三十七條（業(yè)主大會議事規(guī)則的生效）
本議事規(guī)則經(jīng) 201 1年7月1 8日 業(yè)主大會會議通過。
本議事規(guī)則由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決議修改。修改后的規(guī)約，經(jīng)業(yè)主大
會會議通過之日起生效。
本議事規(guī)則未盡事項由業(yè)主大會補充。業(yè)主大會通過的有關(guān)本議事規(guī)則的決定
為本議事規(guī)則的組成部分。