首先聲明，我只是一個平時喜歡關注小區事關自身利益大小事、對南都物業服務不滿而拒絕交納物業費的普通業主，而非1、2、3屆業委，跟他們也不相識，有的只看到過他們竟選業委會委員時的照片，有的連看照片的權利也被社區剝奪了（比如這屆）。

　　在500人的小區業主群里，看到有業主對小區的亂象心急如焚，有很多業主發表充滿智慧的想法，有業主因為不同想法的碰撞而面紅耳赤，有業主還在深潛，有業主還不明所以、漠然視之等等，鑒于此，我大致整理了下近年所收集到的資料和資訊并得到了幾位熱心業主的幫助下，匆匆寫了一份小區情況匯集，希望對業主們了解小區目前的狀況有所幫助。

　　再次聲明，這份不完善的問答，屬于我個人對法律法規、業委會相關文件、小區議事規則的理解解讀和部分親眼目睹親身親歷的事實，同時也希望業主們提供更多的事實依據積極參與并及時指正其中的謬誤。

世紀新城業主鄰居百問

1、世紀新城小區有多少戶業主？

答：2093戶業主，其中包括單身公寓452戶，商戶98戶

2、第一屆業委會是什么時候成立的？做了哪些事情？

答：2007-2008年成立。

在廣大業主們的強烈要求下，在第一屆業委會的努力工作下，辭退了世紀新城交付時的前期物業服務企業華太物業。

選聘南都物業為世紀新城小區的物業服務企業。

為業主們爭取了文二西路改造補償款960萬。

在四河四港改造期間，大部分委員反對在小區河道通航。

3、南都物業來小區時有監控、門禁和消防嗎？

答：小區圍墻周邊布置紅外報警系統34對；大門及地下車庫出入口安裝攝像頭44個；東區地下車庫消控攝像頭86個；西區3號地下車庫探頭6個；西區地下車庫消控攝像頭57個。小區共有51個室外消火栓，高層小高層均配置室內消火栓及滅火器。

4、南都物業是什么時候進駐小區服務的？

答：2008年6月1日進入世紀新城小區服務，合同期三年（2008.6.1--2011.5.31）

5、世紀新城的物業費是多少？

答：多層0.8元/㎡,小高層1.4元/㎡，高層1.5元/㎡，商鋪2.6元/㎡，車位管理費30元/月（2008年同期杭州市中心新小區基本都是這個價格）

6、我現在交的物業費怎么跟你說的不一樣？

答：2012.12.10日西湖區法院撤銷業委會2011第（3）號公告中的2011版合同中，多層調升到0.95元/㎡，小高層1.65元/㎡，高層1.75元/㎡，商鋪2.95元/㎡，車位管理費30元/月（附件：業委會 [2013] 004號公告）

7、2011年5月至2014年6月的合同是怎么回事情？

答：第一屆業委會在2011.4.6、4.12就選聘物業問題匆忙召開業委會，決定4.15就是否續聘南都物業召開業主大會并公告。

4.30發布有關表決情況公告（業委會相關人員和南都物業協商起草11年續聘合同時，降低了服務標準，提高了物業費用，服務標準降低南都可節約成本100萬元）

5.1-5.10起進行表決

5.11開票，開票過程中，業委會以表決表存在問題較多為由封存票箱

5.14日，在重新設計唱票標準后重新開票

5.27日，業委會發布2011第（3）號公告，續聘南都物業

6.23日，有業主對表決結果存疑，起訴業委會違反議事規則

7.7日，在全體11名委員只有5名委員參加且其中兩名委員反對的情況下，三名業委會委員無視法律法規在違反業委會議事規則的情況下與南都物業簽訂了2011.6.1--2014.5.31的物業服務合同

2012.12.10日，西湖區法院判決撤銷業委會2011第（3）號公告（判決書附件）

8、2011年5月31日到期的物業怎么沒撤離小區？

答：最主要原因是在2011年的4月中旬前，第一屆業委會一直沒有展開物業的公開招投標選聘工作，而是臨陣磨槍，與南都物業洽談續聘工作。在5月27日業委會發布2011第（3）號公告以后，南都物業以已簽訂合同為由，強行滯留小區；另一方面，因當屆業委會由于在選聘物業工作中存在違規等問題被訴訟耗時一年多，最終業委會敗訴，業委會三號公告被撤銷，南都撤離的事情因此耽擱。

9、聽說在第一屆業委會和第二屆業委會中間還存在過一屆臨時業委會？

答：沒有。

因第一屆業委會人員2011年10到期、辭職、訴訟等原因而沒有及時進行第二屆業委會的選舉，第一屆業委會的候補委員擔起了重任，一直堅持工作至2012年7月第二屆業委會經業主大會表決產生。由于上述原因，也沒有對二屆業委會進行過任何交接。

10、小區現在還有監控、門禁和消防嗎？

答：全部沒有。

現在樓道門口看到的是一塊廣告牌，沒有任何門禁功能。2013年1月因小區大量門禁損壞嚴重，業委會對小區所有門禁進行了改造,因為物業管理維護不到位及使用等原因，又導致了目前癱瘓的狀態。

業委會2013年5月啟動了包括監控系統在內的小區封閉式改造工作。在進行這項工作過程中，業委會發現，從2008年開始服務的南都物業竟然連小區原來的監控系統設計圖紙都遺失沒有，小區的監控處于癱瘓狀態。從2008年南都與小區簽訂的物業管理方案上顯示共有完好攝像頭193只，而2011年的所謂合同條款中，卻找不到攝像頭的影子了。

在第二屆業委會成立時，消防系統就已經是癱瘓狀況。。。。

見2014.8.16第二屆業委會委托第三方對小區物業的查驗報告（PDF文件）

11、現在的南都物業在世紀新城小區合法嗎？

答：對于第一屆三名業委會委員與南都物業簽訂的2011.6.1--2014.5.31這份物業服務合同的有效性，仁者見仁，智者見智，最終還是讓法院來認定；而對于2014.6.1至今，連一份假合同都沒有，業委會與南都物業雙方不存在權利與義務的關系，根本談不上合法不合法了。

2014年9月業委會發函給南都物業，要求其在2014年10月18日前準備移交全部資料等，但南都對此并未配合。（附件）

2015年6月，浙江卓特律師事務所受業委會委托發律師函給南都物業，要求其“在收到本律師函后三十日內按照相關法律規定，依法退出世紀新城小區物業服務區域，并向委托人移交服務用房、設施設備及相關物業資料等材料”。（附件）

根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條規定：“物業服務合同的權利義務終止后，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。”

12、物業管理費的基本構成是什么？

答： 1、管理費:用于物業管理區域的日常管理，包括物業管理區域內的巡視、檢查、物業維修、更新費用的帳務管理、物業檔案資料的保管和其他有關物業管理服務; 2、房屋設備運行費:用于電梯、水泵等房屋設備運行服務所需的費用: 3、保安費:用于物業管理區域內日常安全保衛服務所需的費用; 4、保潔費:用于物業管理區域內日常保潔服務所需的費用; 5、維修費:用于物業維修服務所需的費用。

13、現在要不要交物業費？

答：對于2011.6.1--2014.5.31這份物業服務合同存存疑，最終還是讓法院來認定它的合法性并最終決定交納與否；對于2014.6.1至今還在交納物業費的，可能有點冤，通俗的講，未受業主委員會或者業主、使用人委托，物業管理企業自行提供服務收費的，業主或者使用人可以不支付。（附件：業委會（2014）003號《關于物業費收費標準及上交期限的公告》《（2015）005號公告》【2015】015號公告.建議業主暫緩繳納物業費。）

14、南都物業提出的事實服務是怎么回事？

答：

1、南都物業依據第一屆三名業委會委員與南都物業簽訂的2011.6.1--2014.5.31這份物業服務合同，拒不履行西湖區人民法院判決，繼續滯留世紀新城小區。（附件）

2、毫不理會第二屆業委會于2014年9月發函給南都物業要求其在2014年10月18日前準備移交全部資料等的要求； 2015年6月，浙江卓特律師事務所受上屆業委會委托發律師函給南都物業，要求其“在收到本律師函后三十日內按照相關法律規定，依法退出世紀新城小區物業服務區域，并向委托人移交服務用房、設施設備及相關物業資料等材料”；（附件）

3、為了達到強占世紀新城小區物業的位置，2015年1月25日，強力阻撓第二屆業委會召開的關于物業選聘和安防改造業主大會投票開箱驗票，導致業主大會全體業主積極參與并投票的新聘物業和安防改造開票受阻。

4、2017年3月17日，南都物業致函業委會提出“事實服務”這個偽命題，其中提到了“且業主委員會不能夠證明已明確拒絕接受服務的”這個彌天大謊，這就是事實服務的真相。（附件）

15、第二屆業委會是什么時候成立的？做了哪些事情？

答：2012年7月成立，任職時間：2012.7～2015.7。

第二屆業委會成立之初，前期業委會已經解散，沒有進行相關的移交。業委會重新整理了小區公共出租用房的合同，上門找承租方催討所欠租金，對個別拖欠的老賴采取法律手段以保護業主的公共財產收益。

立足公開、透明的原則，為業主搭建了QQ官方網絡平臺（QQ:50467196），所有的業委會公告（資料還不全）、財務報告都在放在平臺上，接受業主的監督。業委會聘請的秘書，工作時間除了白天以外，為了方便下班后與業主溝通，每天晚上會值班到10點以后。所有業委會會議都向業主開放，歡迎業主旁聽。

2013年組織了對小區所有的門禁進行了改造。

2013年杭州地鐵工程公示要借用小區公共用地建造地鐵口，業委會為了維護業主的利益，堅決反對。以現場質疑及書面反對等形式要求地鐵公司來小區進行說明會，最終取消了原設于我們小區內的出入口；經多方努力、談判，在地鐵施工賠償款方面，從地鐵集團原僅賠償11萬多到最后包括綠化補償共計人民幣62萬余元。

為了摸清家底，2014年8月業委會委托第三方專業機構對本小區進行了全面的物業查驗，查驗結果顯示因物業維護不當而產生的修復費用至少在500萬以上，業委會對此事公告了全體業主，并上報到古蕩街道及區住建局。同時成立了專門的監督整改小組，要求南都物業進行整改修復。組織確定了安防改造設計方案及報價，提交業主大會表決；

2014年12月至2015年2月請專業維修公司，對小區30多戶房屋及3處公共部位的外墻和屋頂進行了維修。

2014年委托專業的招標代理公司，面向社會進行物業選聘公開招投標，把招標入圍的兩家物業公司提交業主大會進行表決。

16、業委會委員有補貼嗎？

答：根據小區議事規則，業委會委員有少量的通訊補貼，區間在500-1000之間。據目前了解到的情況是第二屆業委會沒有支取過，一屆、三屆業委會委員拿沒拿過補貼不清楚。業委會委員為廣大業主服務，至少不能讓他們既貢獻了時間又犧牲了金錢，拿了合法不拿屬于覺悟。

17、南都物業總是在說他們要維修，業委會不給錢不同意維修，這是怎么回事情？

答：這正好說明業委會是理性的負責任的。道理很簡單，第一，業委會的錢是全體業主的錢，他們要為全體業主負責，動用業主的錢必須得到業主大會的合法授權。第二，目前世紀新城小區與南都物業沒有合法關系，業委會不可能讓一個與自己沒有法律關系的人或公司來操作事關全體業主的重大事項。

18、有人說安防等是業委會不讓做，有這回事嗎？

答：沒有這回事，這是有人在故意挑撥業主與業委會之間的關系。

1、由于小區一直以來疏于管理，安防系統嚴重損壞，盜案頻發，業主人身財產安全得不到保障，小區業主呼吁業委會督促物業公司加強安全管理，市區兩級公安機關也非常重視小區安防措施的建設，古蕩派出所多次督促物業擔負起巡防的責任并要求社區、業委會加快推進安防工程。從第一屆業委會開始至今，安防工程始終擺在業委會的議事日程中，但因小區與物業公司服務關系始終不明確未理順，存在參與者合法與非法和后續管理、移交等問題，到時形成前賬未清又添后賬的惡性循環，給南都物業繼續強行滯留世紀新城小區帶來新的借口，所以各屆業委會在此事的決策上慎之又慎。

2、因改造涉及資金巨大，必須召開業主大會經業主大會批準。

3、小區最終安防改造方案與物業選聘方案于2014年9月一并提交業主大會表決，原定業主大會于2014年10月開箱計票，但后來因受到各種干擾和阻礙，一直延期到2015年1月25日開箱。但在開箱當日，有一群南都物業人員冒充業主，沖擊現場，社區以維穩為由不讓開箱。過后，社區拒絕返還小區投票箱，致使對安防系統的改造方案無法進行業主表決統計工作而無法實施。

19、安全第一，為什么不可以先落實安裝安防系統？

答：因涉及資金巨大，必須召開業主大會經業主大會批準。

2010年業委會曾經為了改造小區消防管道而投入了總共投入45萬元資金，其中業委會10 萬，另由開發商出資35萬元（保修金），委托南都物業進行工程實施，結果是爛攤子一個，工程中還使用了偽劣材料，最后發現連個合同都沒有，工程沒完成也不能使用，業主們的錢白白打了水漂！

前車之鑒，如果小區與物業公司服務關系始終不明確不理順，存在改造工程參與者合法與非法和后續管理、移交等問題，形成前賬未清又添后賬的惡性循環，給南都物業繼續強行滯留世紀新城小區帶來新的借口，所以各屆業委會在此事的決策上慎之又慎。

20、南都物業說第二屆業委會挪用業主們的款項是怎么回事情？

答：首先，南都物業無權指摘世紀新城業委會的內部事務，此舉目的顯然在于挑撥業委會與業主之間的信任關系！第二屆業委會從來沒有挪用過業主們的款項，但當時確實有一名委員利用業委會變更銀行開戶行工作之機，拿去相關財務用章，瞞著業委會私自簽訂出借公款的合同，業委會財務在事發后不久就發現了問題，第一時間就上報了社區，交由組織處理并且及時追回全部款項還追加了利息，從事發到全部款項追回時間沒有超過1個月。

21、業主們的錢追回來了嗎？

答：業委會發現此事及時向社區及業主進行了公告，并積極追討，在第二屆業委會任內就討回了全款并利息。（附件）

22、第二屆業委會公開招投標選聘物業程序合法嗎？

答：第二屆業委會委托專業的招投標公司進行了物業選聘招投標工作，根據招投標法，目前沒有企業就此次招投標提起過訴訟。同時也沒有業主提起訴訟，告第二屆業委會委托工作非法。（見附件）

23、第二屆業主大會投票選聘物業合法嗎？

答：目前沒有業主就此提起訴訟，告第二屆業委會組織召開業主大會投票選聘物業非法。在物業選聘工作之初，第二屆業委會一直都發函請求街道、社區來人全程給予指導，同時，第二屆業委會也沒有收到任何明確指明業委會工作違法的相關文件和指示。（附件：相關函件）

24、第二屆第？次業主大會投票的內容是什么？

答：此次未被開箱的業主大會的議題是：1、對兩家經過招投標入圍的物業企業進行投票表決；2、對《世紀新城小區封閉式改造工程概預算方案》進行投票表決；3、用公共收益補貼每戶人家物業費0.2元? 。

25、第二屆第？業主大會投票為什么不能開票？現在票箱在何處？

答：在2015年1月25日開箱當日，有一群南都物業人員冒充業主，沖擊現場，社區以維穩為由不讓開箱并拿走票箱。社區拒絕向業委會返還小區投票箱至今。

26、第二屆業委會是什么時候屆滿的？

答：2012.7～2015.7三年任期屆滿。

27、業主委員會在任期屆滿的三個月前，應當書面報告所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，并按照規定開展換屆選舉工作，為什么沒有進行？

答：上屆業委會沒有在到期前三個月書面報告街道社區，因此業委會組織的業委會改選籌備組被街道推翻，等到社區代行業委會后，由社區組織了業委會籌備組工作。

28、2015年到2016年社區為什么要代管小區？

答：按照《建設部業主大會和業主委員會指導規則》第五十八條規定，在小區沒有業委會的情況下，社區可以代行業委會職責。

29、代管世紀新城小區期間社區做了哪些工作？

答：社區在第二屆業委會到期后，沒有立即進行業委會的改選工作，而是籌備召開小區業主大會，要求業主授權社區代行業委會職責，這個過程漫長而拖沓。

社區在2015年7月第二屆業委會任期屆滿到期后接受小區管理權至2016年6月獲得授權前，沒有作出有利于小區的任何實質性決議事項即立即進行業委會的改選工作，小區的消防、安防、物業等問題也均未有所改善，小區一直處于無序狀態中。

2016年6月,起動車庫門禁改造

2016年8月8日，公示第三屆業委會侯選人名單

2016年8月11日公告安裝智慧門禁系統，就是業主家樓道門口看到的那塊到現在都還沒使用功能的廣告牌

2016.11召開業主大會投票選出第三屆業主委員會

30、第三屆業委會是怎么產生的？

答：2016年7月，發布選舉辦法

2016年8月8日，公示第三屆業委會侯選人名單

2016年11月業主大會投票選出

2016年11月公告

31、南都物業物業費價格便宜為什么要換掉？

答：小區是業主共同的家園，每個業主都想把自己的家園建設管理得美好有序，使自己的財富保值增值，這一切不但要靠業主們自己的努力，也要靠專業、盡職的物業管理公司的服務。什么樣的價格享受什么樣的服務，什么樣的價格決定了什么樣的物業管理水準，什么樣的價格代表了什么樣的樓盤品質，什么樣的價格代表了什么樣的生活品質。

32、你能保證新招聘的物業比南都好嗎？

答：世上真的沒有上帝和神仙，只有你眼前的現實。在經濟社會、物質生活、法律法規不斷向前發展和完善的時代，現代的先進的力量將取代一切落后的墨守成規的事物包括象南都物業這樣的不求進取的企業。如果安于現狀得過且過，不參與不爭取不監督，積極行使法律賦予自己的權利，則永遠只能沉淪在苦海

33、第三屆業委會成立到今七個月了，怎么還沒有啟動公開招聘物業的工作？

答：從2017年初至2017年6月17日業委會發布的業委會紀（2017）第006號等會議紀要來看，唯有公開招聘物業的這項工作沒有動議和決議，其他各項工作正在有序展開中，進度有點慢，等得讓人有點著急。希望業委會能傾聽廣大業主們的呼聲，也希望象社區主任在2017年6月接受經視新聞采訪時承諾將重啟物業選聘工作那樣，盡早開展物業選聘工作。

34、為什么會有質疑第三屆業委會相關決議的函？

答：2017年6月16日-6月19日，浙江經視經視新聞欄目經過現場采訪業主、社區，實地察看小區現狀并連線采訪業委會成員無果后，連續三天播出了關于世紀新城小區的種種亂象；

2017年6月16日業主金小龍要求業委會成員與小區業主代表座談致函本屆業委會；

在此背景下，第三屆業委會2017年6月17日下午發布了業委會第十二次例會紀要、業委會張正國辭職公告、代金券發放公辦法、回復業主小金函等，綜上很多內容及語言完全脫離小區實際而蓄意回避南都物業非合法服務商的實質，避而不談物業公開選聘工作，盛氣凌人，完全站在了廣大推選他們出來的業主們的對立面，有“南都業委會之嫌”，在經過廣大業主們的深入調查后，也確實發現了現業委會委員中有法律法規明確禁止的南都相關利益人的影子存在，而且不止一個，故有此質疑。

35、業委會能限制業主旁聽業委會例會嗎？

答：業主委員是由全體業主選出來的代表，一切權力歸小區全體業主所有；業主委員會是受全體業主的委托對外行使權力的機構，肩負有為廣大業主服務的權利和義務，業主們應當充分表達對他們的信任和尊重，業委會成員也應充分傾聽廣大業主們的訴求。人為的割裂業委會與業主的關系，拒絕或限制業主與業委會的溝通，閉塞了業主們的呼聲，甚至還做起了業主們的“領導”，顯然違背了業主們推選他們的初衷。

《杭州市物業管理條例》第二章第二十三條 業主委員會應當通過公告等形式及時公布業主大會和業主委員會決定等物業管理中的重大事項，做好物業管理中重要事項的記錄，并接受業主查詢。

業主委員會應當聽取業主和非業主使用人對物業管理和業主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監督。

36、業主們怎樣行使自己的合法權利？

答：業主是小區的主人，提高自身素養，文明禮貌，拋棄冷漠，熱心參與小區事務和業主大會，積極配合和監督業委會的工作，獨立思考不信謠不誤導，用好你手中的每一票。

37、業主不交物業費能參選業委員會代表嗎？

答：在正常情況下，業主應正常交納物業費；在臨時突發情況下，暫時拒交物業費作為一種臨時性懲罰措施可以使用；在存在非法情況下，有正當理由可以拒交物業費。

面對存在非法情況而拒交物業費的業主，應該可以讓他說明理由并承諾自愿承擔相應法律后果后參選，而不能剝奪一個業主服務自己小區的權利。

38、對于不作為的業委員會委員，業主們有哪些法律賦予的權利？

答：廣大業主應該積極投身小區事務，關心小區建設，依據《杭州市物業管理條例》《世紀新城業主大會議事規則》，選前仔細調查，選后積極監督。

《杭州市物業管理條例》第二章第二十條 業主發現業主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規和業主大會議事規則的規定，提議業主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務：

(一)不履行業主委員會委員職責和業主義務，不遵守管理規約，情節嚴重的;

(二)收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬的;

(三)向物業服務企業銷售商品、承攬業務的;

(四)牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益的;

(五)其他侵害業主合法權益的行為。

業主大會會議審議決定是否終止業主委員會委員職務時，應當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。

第二十一條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：

(一)不再是本物業管理區域的業主的;

(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;

(三)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;

(四)被依法追究刑事責任的。

未完待續，希望業主朋友們加入提問并完善答案，如有謬誤，請及時指正