最近公募基金的REITs基金批量發行。

學習一下，分析下其中的機會和風險，以下內容來自網絡，僅供學習哈！

1.REITs的定義。

REITs中文為“房地產信托投資信托”，本意是指集中大家的資金，投資房地產、產業園和高速公路等不動產，并獲取收益的一類基金。特點是能抵抗通脹，分享不動產增值，以及期間高分紅的收益，同時因為不動產與股票和債券關聯性不強，可以有效分散投資組合風險。

如果買了REIs，就相當于把錢交給基金經理，讓他（她）幫你投資相應的不動產，可以獲取不動產租金和收益增值兩方面收益。

因政策原因，本次發行的基金投資領域是基礎設施，不能投資住宅和商業地產，所以買了也不能當房東！

2.REITs的分類

按照管理期間，基金份額是否可以變化，可以分為開放式和封閉式。開放式份額可以變化，而封閉式維持不變，封閉期內，不能向基金公司按照凈值贖回基金，只能在二級市場按照價格進行賣出。

本次批量發行的REITs為封閉式REITs，而且期限非常長。

按照投資權益劃分，TREITs可以劃分為權益型、抵押型和混合型。權益型是指擁有不動產的所有權和經營權，主要從運營和轉售方面獲取收益；抵押型主要從事抵押貸款（借錢給不動產公司）或對應的支持證券（購買對應的資產），主要收益來源于貸款利息；混合型則具備以上兩種。

本次批量發行的REITs為權益型，收益來源于資產的運營收益和轉讓收益。

3.購買方式

可以通過證券賬戶、第三方代銷平臺、直銷平臺和銀行等渠道購買，但是只有證券賬戶（俗稱場內渠道）可以在上市后直接賣出，其他渠道（簡俗稱場外渠道）均需要辦理轉托管手續，將基金份額轉托管至場內證券經營機構，方可賣出。

4.其他風險提示

（1）投資的資產單一。這次發行具有非常典型的政策要求，基金不低于80%的凈資產需要投資在高速公路、產業園等領域，無法實現業態的風險分散。例如，如果高速公路可能受停業停產或者價格調控導致出現利潤暴跌，區域地震可能造成設施被毀等。本次REITs基金基本是一只對應一個項目，本身無法實施風險分散。

（2）評估價值較高。信托的本質是將現存占用資金多、流動性差的資產，變動流動性好的資產，并提前變現一部分價值，回籠資金。所以在募集資金時，相關的項目均做了一次評估，不少增值非常高。這相當于抬價銷售，對于新進入的持有人，收益會降低。例如普洛斯倉儲，評估價值較原先的凈資產提高了342%，幅度非常大。

（3）變賣受限制。由于底倉資產規模大，而且法制不太健全，相關的資產后繼處置起來難度很大，甚至可能出現貶值風險。之前的嘉實元和，基金到期后，賤賣非上司公司股權，且未能給持有人一個合理的交待，投資收益縮水，未來不排除在這批REITs中重演。

（4）缺乏管理經驗。目前公募基金普遍缺乏不動產管理經驗，在實際的運作和管理中，可能出現出現管理水平低于預期的情況，造成項目收益不達預期。

舉個小例子，國內的諾安全球不動產（320017），是一只在全球范圍內投資REITs的主動管理型基金，2011年9月23日成立，截至2021年3月底，9年多累計跑輸業績基準84.57%。期間業績基準漲幅為135.27%，基金漲幅為50.7%，不到業績基準的一半，年化收益率僅為4.4%。

（5）收益率不高。根據測算，目前高速公路、水務等凈值逐步歸零的資產，預測的年回報率為6%；物流地產和產業園等物業持有類資產，預測的年回報率為4.5%。這個水平僅比短債基金稍高，甚至低于不少二級債基金。加上基金另外20%左右的資產，主要投資低風險債券，對于多數投資者而言，可能吸引力不足。

這類基金，很可能走當年戰略配售基金的老路——收益低。

（6）存在折價。封閉式基金因為不能直接按照基金凈值贖回，封閉期內往往長期存在折價。例如2015年7月6日發行的鵬華前海萬科REITs（184801），封閉期為10年，長期存在7%左右的折價。這次的REIT基金封閉期更長，最長的達到99年，折價率可能會更高，到時配置更劃算。

（7）投機風險。該類基金上市首日漲跌幅為30%，其后單日漲跌為10%。由于基金封閉期內無法實現套利，可能上市或某日突然被爆炒，追高者容易長期被埋。

小結一下：此次發行的REIT們預期收益不高，吸引力不大，潛在的風險不小。最好的方式是，上市觀察一段時間后，符合預期或者存在較大折價再下手。

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