都說項目建設的前期手續很復雜，實際也確實這樣。網上資料很多，但對不上路子，搞了幾個月也沒弄明白。正好手上有幾個項目，目前正在辦理建設手續。今天咱們一起來捋一捋。
我一直是推崇逆向思維的。就是先知道項目建設的結果，竣工驗收，然后往回倒排工期。
今天咱們就認真掰扯一下，看看到底是怎么回事。
項目建設，大的方面看，可分5個階段。即：
1．第一階段，建設前期工作階段。
又稱為策劃決策階段，主要包括編報項目建議書和可行性研究報告兩項工作內容。
2．第二階段，勘察設計階段。
勘察過程：復雜工程分為初勘和詳勘兩個階段。為設計提供實際依據。
設計過程：一般劃分為兩個階段，即初步設計階段和施工圖設計階段，對于大型復雜項目，可根據不同行業的特點和需要，在初步設計之后增加技術設計階段。初步設計經主管部門審批后，建設項目被列入國家固定資產投資計劃，方可進行下一步的施工圖設計。
3.第三階段：建設準備階段。
建設準備階段主要內容包括：組建項目法人、征地、拆遷、“三通一平”乃至“七通一平”；組織材料、設備訂貨；辦理建設工程質量監督手續；委托工程監理；準備必要的施工圖紙；組織施工招投標，擇優選定施工單位；辦理施工許可證等。按規定作好施工準備，具備開工條件后，建設單位申請開工，進入施工安裝階段。
4.第四階段：建設階段。
建設工程具備了開工條件并取得施工許可證后方可開工。項目新開工時間，按設計文件中規定的任何一項永久性工程第一次正式破土開槽時間而定。不需開槽的以正式打樁作為開工時間。鐵路、公路、水庫等以開始進行土石方工程作為正式開工時間；對于生產性建設項目，在其竣工投產前，建設單位應適時地組織專門班子或機構，有計劃地做好生產準備工作，包括招收、培訓生產人員；組織有關人員參加設備安裝、調試、工程驗收；落實原材料供應；組建生產管理機構，健全生產規章制度等。生產準備是由建設階段轉入經營的一項重要工作；工程竣工驗收是全面考核建設成果、檢驗設計和施工質量的重要步驟，也是建設項目轉入生產和使用的標志。驗收合格后，建設單位編制竣工決算，項目正式投入使用。
5.第五階段，考核評價階段。
建設項目后評價是工程項目竣工投產、生產運營一段時間后，在對項目的立項決策、設計施工、竣工投產、生產運營等全過程進行系統評價的一種技術活動，是固定資產管理的一項重要內容，也是固定資產投資管理的最后一個環節。
這是百度百科里能查到的東西。實際上，我們報建項目，前期就是辦手續。都需要辦理哪些手續呢？
先備案：備案以后，辦理規劃、土地、環評、節能審查、工程建設手續。
備案手續簡化以后，相對容易。以縣區級來說，只要有《企業投資項目備案申請表》；企業營業執照和組織機構代碼證；申報材料的真實性承諾函。重大項目需要政法委出具社會穩定風險評估報告；占用林地的需要征求林業部門意見。現在還需要提供水資源論證報告。
備案以后，接下來辦理手續順序為：一是項目規劃選址；二是用地預審；三是環境影響評估；四是項目節能審查；五是社會穩定風險評估；六是職業衛生“三同時”；七是安全評價；八是水土保持方案；九是水平衡測試和水資源論證。
到住建局辦理一書兩證：
《建設項目選址意見書》。辦理建設項目選址意見書需要提供的資料：1、書面申請；2、擬選址地塊勘測定界圖或紅線范圍示意圖（包括文本和電子版的）；3、相關文件復印件；4、項目可行性研究報告；5、法人身份證、組織機構代碼證。
《建設用地規劃許可證》。辦理建設用地規劃許可證需要提供的資料：如果是出讓土地的，1、書面申請2、建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同（包括規劃設計條件及宗地圖附件）復印件；3、主管部門、設計部門相關文件復印件（發改、商務、盟規委會會議紀要等）4、項目總平面圖；5、企業資質證書復印件（建設部門頒發）；6、法人身份證、機構代碼證復印件；7蘇木鎮的建設項目需要提供對照當地規劃用地布局要求出具相應圖紙，圖紙上標明位置，并且在申請表附表中素描鎮分管規劃的領導簽署意見及蓋章。
劃撥：1、書面申請；2、主管部門、設計部門相關文件復印件（發改、商務、盟規委會會議紀要等）；3、項目總平面圖；4、選址意見書復印件；5、法人身份證、機構代碼證復印件；6、蘇木鎮的建設項目需要提供對照當地規劃用地布局要求出具相應圖紙，圖紙上標明位置，并且在申請表附表中素描鎮分管規劃的領導簽署意見及蓋章。
《建設工程規劃許可證》。辦理建設工程規劃許可證需要提供的資料:1、書面申請；2、建設用地批準書復印件、宗地圖；3、相關文件復印件（發改立項文件、審批會議紀要等）4、項目總體平面圖；5、項目效果圖（整體鳥瞰圖、單體效果圖及白晝與夜晚的效果圖）6、法人身份證、機構代碼證復印件;7、企業資質證書復印件（建設部門頒發）8、針對住宅小區：無償提供物業用房的承諾書；9、提供規劃用地四線圖（規劃用地范圍線、道路紅線、建筑紅線、綠線）10、項目環評或者能評報告。.備注：以上規劃圖設計圖必須是具有規劃、建筑設計資質單位設計。
到國土局辦理土地手續，主要是辦理土地證。
建設用地手續：1、建設項目用地申請表。2建設項目用地預審意見；3、建設項目核準和備案文件；4、勘測定界報告；5、壓覆礦產相關文件；6、地質災害相關文件；7、林地審核同意書；8、選址意見或設計條件函（住建部門出具）；9、土地利用現狀相關文件；10、蘇木政府意見；11、農牧民安置補償協議及會議紀要；12、用地單位組織機構代碼證和法人復印件；13、被征地農牧民社會保障方案；14、草原部門出具的相關意見。
如果是設施農用地：1設施建設方案；2國土所地籍調查表；3公告照片；4三方用地協議（蘇木、農村集體經濟組織和經營者）；5蘇木備案請示文件；6地勘定界報告。在蘇木、鎮級別就可辦理完成。
到環保局辦理《環境影響評估報告批復》
需要提供《環境影響評價報告》。
到工信局辦理《項目節能審查批復》
需要提供《節能評估報告》
到政法委辦理《社會穩定風險評估批復》
到安監局辦理職業衛生“三同時”和安全評價
到水務局辦理《水資源平衡批復》
需要提供水土保持方案、水平衡測試和水資源論證報告。
我大概算了下，需要編制的報告主要有17個：一是項目總體規劃；二是可行性研究報告；三是環境影響評價報告；四是建設用地勘測定界技術報告；五是壓覆礦產資源報告；六是地質災害危險性評估報告；七是社會穩定風險評估報告；八是水土保持方案；九是安全預評價報告；十是選址研究報告；十一是節能評估報告；十二是征占用林地可行性研究報告；十三是地質環境綜合治理與土地復墾方案；十四是土地征收補償安置協議；十五是水資源論證報告；十六是職業衛生“三同時”（同時設計、施工、投入使用）十七是水土保持監理報告和水土保持監測報告；所有的報告都有驗收報告。農牧用地需要報批。有的報告還需要提供初步設計文件。
這些手續辦理完成后，還有一個重要手續就是開工證。
辦理程序，還是到住建局。
1、領取《建筑工程施工許可申請表》。
2、持加蓋單位公章及法定代表人印鑒的《建筑工程施工許可證申請表》，并提交相關文件（如安全申請表等）。
3、經現場踏勘，對報送文件符合要求以及施工現場已經具備施工條件的，辦理施工許可證。
報送文件：
1、建設項目批準文件。
2、建筑工程用地批準手續（土地使用證）和建筑工程規劃許可（規劃許可證）手續。
3、工程交易確認書、中標通知書。
4、施工承包合同。
5、建設資金證明。
6、施工圖設計審查批準書。
7、項目經理、管理人員、特殊工種有效上崗證。
8、工程質量、安全監督手續。
9、監理合同（按規定應委托監理的工程）。
10、施工單位與檢測中心簽訂相應的協議。
