到底要不要提前還房貸是個(gè)經(jīng)常被提起的話題。
個(gè)人認(rèn)為，影響這個(gè)問題的因素實(shí)在是太多。無法給出一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)答案。
比如，有的人就是不愿背負(fù)還房貸的心理壓力，一有閑錢馬上把全部房貸還上，這樣做未嘗不可。
因此，非常有必要對(duì)今天我們來討論的這個(gè)話題——是不是要提前還房貸，明確一個(gè)前提。 那就是完全以經(jīng)濟(jì)利益最大化的標(biāo)準(zhǔn)來衡量。
換句話說，如果你有錢，而且找不到比你的房貸利率更高的投資方式，是可以考慮還房貸的。 但如果你投資理財(cái)產(chǎn)品的利率能跑贏貸款利率，就能賺到利差，那不如先不還房貸，而是利用低成本的貸款，獲取額外的收入。
從這個(gè)角度來看，是否還貸這個(gè)問題取決于你的貸款利率和你的投資理財(cái)能力。
此外，我們知道，房貸的還款模式有兩種，分別是“等額本息”與“等額本金”。選擇哪種還款方式，也會(huì)對(duì)我們要不要提前還貸有影響。
等額本息還款，就是把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟矫總€(gè)月中，也就是說，你每個(gè)月所還的本息和是固定的。其中，每月貸款利息按月初剩余貸款本金計(jì)算，并逐月結(jié)清。
等額本金還款，是將貸款額總額平分成本金，也就是說，每個(gè)月還的本金部分是固定的，然后根據(jù)所剩本金再計(jì)算還款利息。
下面我們以貸款100萬買房，貸款20年，貸款年利率3.5%為例，看一下這兩種方式已還利息總額的時(shí)間分布狀態(tài)。
先來看等額本金。 由于每個(gè)月還的本金相同，因此每月還的利息部分是同比例減少的，每月所還利息減少的速度是相等的，直至減少到零（本金還完），數(shù)學(xué)模型如下：
再來看等額本息。 由于等額本息的還款方式和等額本金相比，在某一個(gè)月，這兩種還款方式已還的本金總額是接近相等的，因?yàn)檫@個(gè)月剩余的本金幾乎相同。因此，數(shù)學(xué)模型大致如下：
通過比較利息部分的面積大小即可看出，這兩種數(shù)學(xué)模型，在這個(gè)月之前，等額本息比等額本金所還的利息總額是多的。在這個(gè)月之后，我們可以看出來，等額本息比等額本金所還的利息總額是少的。
因此，是選擇等額本金還是選擇等額本息，取決于你是否打算提提前還款，以及選擇在什么時(shí)候提前還款。 在這個(gè)時(shí)點(diǎn)之前提前還款，可以選擇等額本金。在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)之后還款，則兩種還款方式均可選擇。
以上為我個(gè)人的一些觀點(diǎn)，不當(dāng)之處請指正。
