近日，看了洪澤區崔朱居委會與綠源物業服務公司簽訂的《財富廣場物業服務合同》，覺得該合同違法違規之處甚多，下面說說我的看法，不當之處歡迎網友批評指正。
第一、居委會代表業主第三方簽定物業合同不合法。
違反了《中華人民共和國民法典》第二十四章第939條規定，“建設單位與物業服務人訂立的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力。”
違反了《淮安市物業管理條例》第3條第三款和第78條的規定，居委會只有協助街道辦“指導、協調、監督”物業服務工作的權利，沒有代表業主第三方簽訂物業合同的權利。
第二、本合同第四條《服務內容與質量》與物業獲得的第五條《物業管理服務費》、第八條《經營與管理》所獲收益嚴重不對等。
這一條6點物業服務中，均以“管理服務”字樣。第1點是借侵權維修謀利；第2點衛生保潔，第3點車輛停放，第4點公共秩序管理，第5點裝修管理，第6點小區文化，這五點因為財富廣場只是兩排路邊房，沒有公共衛生保潔區、沒有小區公共停車位、沒有小區文化、沒有公共綠化，這五點管理服務就幾乎沒有了。
這一條違反《市物業管理條例》第52條“減少物業服務內容、降低物業服務質量和標準”、第57條“遵循合理、公開、質價相符的原則”。
第三、本合同第四條第1款，“由乙方（物業）負責接待維修登記，協調服務，乙方提出維修保養計劃，甲方審核后，由甲方申報維修基金”，“由乙方負責招聘施工企業或個人，并且施工質量、工期等由乙方負責監理，甲方將維修基金全額撥付給乙方。”
違反了《淮安市專項資金管理辦法》第15條、17條規定的申請人、使用人是業主大會和業主委員會，表決使用的是業主；《市專項資金管理辦法》第24條“專項資金使用申請人負責維修工程的組織實施”。
據此，甲、乙雙方都侵犯了第三方業主的權益，并且居委會根據此條還把居委會本身有一點的維修基金使用監管權送給了物業。
第四、本合同第八條第2款和第4款“公共場地、公共場所、公共會所等小區公共部位由乙方（物業）負責統一經營管理”“經營收益所得用于補貼物業管理服務費用”。
違反了《市物業管理條例》第61條規定，“公共收益屬于業主共有”，“百分之七十納入專項維修資金”。
第五、本合同第十五條“乙方在征得甲方同意可采取必要的限制性措施（包括停水停電）”。
違反了《民法典》第944條、《市物業管理條例》第52條，物業不得“采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催繳物業費”的規定。
第六、本合同第二十條第4款，“乙方采取必要的限制性措施時，給業主及使用人帶來不便、造成損失及人身傷害的”乙方（物業）不承擔責任。
違法了《刑法》第234條故意傷害、第235條過失傷害他人身體都要負刑事責任，這一條明顯帶有黑社會威脅性質，。
第七、本合同第五章第九條，甲方（崔朱居委會）“代表業主及使用人簽訂本合同，對業主及使用人均有法律效力，業主及使用人應嚴格自覺遵守”；“審定、修訂業主公約，并督促業主及使用人”。
違反了《民法典》和《淮安市市物業管理條例》條款中物業合同由業主、業主代表大會、業主委員會簽訂的規定，侵犯了業主、業主大會、業主委員會制定公約的權益。
綜上所述，崔朱居委會與綠源物業服務公司簽訂的《物業服務合同》，是一份明顯損害第三方業主利益的非法合同。本合同違反了《民法典》第153條“違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效”，違反了《民法典》第 154條“行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效”的規定，這一份合同對業主第三方無效。
你對崔朱居委會與綠源物業服務公司雙方背著第三方業主簽訂這么一份《物業管理合同》怎么看？歡迎評論！歡迎批評指正！
