文/半兩銅錢
存量房貸利率下調的步伐在持續(xù)提速。
9月7日，網(wǎng)上都在傳播工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設銀行這四大行披露的關于存量房貸利率下調的細則內容，內容涉及調整范圍、利率調降幅度、申請方式及調整時間、申請渠道等問題。
不妨來看看。
一、申請存量房貸利率下調的條件有哪些？
1、貸款發(fā)放時間或合同簽訂時間應在2023年8月31日（含當日）以前；
2、用途為購買住宅的商業(yè)性個人住房貸款，包括純商業(yè)貸款、公積金組合貸款中的商業(yè)貸款部分；
3、必須為首套房。在“認房不認貸”的基礎上，即使你之前購買了好幾套房，但只要后面賣掉了，在本市中只剩下一套，那都算是首套。
二、存量房貸利率下調的方式
1、直接跟銀行協(xié)商變更合同約定的貸款利率，讓銀行下調原來的房貸利率；
2、新發(fā)一筆低利率的貸款替換之前的貸款。
這兩個調整方式，是央媽給出的，其他銀行估計也不會有太大區(qū)別。
要說明的是，這兩種方式調整后的利率水平都一樣，覺得哪種省事就按哪種來行了。不過銀行一般會選擇第一種，因為第二種方式等于重新辦理一次貸款流程，相對復雜和費時費力。
三、存量房貸下調標準
在說標準之前，先來看下這幾年的全國LPR利率有什么變化。
目前全國的首套房貸款利率下限為：2019年10月至2022年5月為LPR，2022年5月至今為LPR-20個基點。
而存量房貸下調的標準是，貸款利率下調時，不得低于原來那筆貸款發(fā)放時，所在城市當時的貸款利率。
舉個例子說明，如果你在2020年3月在廣州買了一套房，當時廣州執(zhí)行的利率下限是LPR，也就是4.75%，你的貸款利率要加60個基點，最后合同約定的利率就是LPR（4.75%）+60基點=5.35%。現(xiàn)在申請下調利率，只能調到當時的LPR利率水平，也就是4.75%，不能比這個更低。
有兩點特殊情況要說明：
一是原貸款利率比LPR小的，不用調；
二是原貸款利率>LPR>當?shù)叵孪?/b>的，這時按LPR利率來調整，而不是按當?shù)叵孪蘖恕Ｒ驗楣俜降恼f法是“最低可調整至全國首套房貸利率政策下限”，無論是LPR，還是LPR-20個基點，它們就是當時全國利率的下限，如果出現(xiàn)當?shù)氐睦氏孪薇人鼈冞€低，那只能按它們的來調整。
四、如何申請存量房貸利率下調？
如何申請，分幾種情形。
1、原貸款是以首套房辦理貸款的，銀行將集中批量調整貸款利率，批量調整后于當日起按新的利率水平執(zhí)行。也就是說客戶不用主動申請。
2、固定利率或基準利率定價的存量貸款，客戶需要先向銀行申請轉換為LPR定價的浮動利率貸款，再進行存量房貸利率調整。
3、本來有兩套以上房產(chǎn)，原貸款是按二套利率辦理的貸款，現(xiàn)在把其中一套房賣掉，剩下的一套變成了首套房，即“二套轉首套”的需要主動申請。
4、不良貸款的，即出現(xiàn)逾期、拖欠情況的，需要還清拖欠的本息之后才能申請。
其中，第2-4條，可于2023年9月25日起向銀行提出申請，在10月22日前完成申請的，銀行將于10月25日對審核通過的進行集中統(tǒng)一的利率調整；10月22日后申請的，銀行將開始逐筆進行人工審核，審核通過后次日起按新的利率執(zhí)行。
存量房貸利率下調，現(xiàn)在四大行給出了一個標準答案，其他銀行的應該也會相差不大。但是，每個城市在當時的LPR可能會有所區(qū)別，甚至每個買房者在辦理貸款時，利率都會不同，有的會加基點，有的不加，有的加的較多，如果不清楚當?shù)氐睦氏孪蓿梢哉毅y行問一下。
