【12月26日 阿桂小語】
如何做好租戶規劃是商業地產項目前期策劃的重要內容，也是考驗操盤手水平的工作。
要做好租戶規劃，首先要明確不同租戶在項目中的作用。
從這個角度出發，我們一般會把租戶分為主力店、次主力店和一般租戶。
但在實際操作中，什么是主力店？什么是次主力店？什么是一般租戶？往往概念并不是很清楚，使用時意指非常含糊。
前兩天跟我的好朋友梁斌曾經探討過這個問題，我們理了一個思路，可以供大家參考，同時也歡迎大家提建議。
我們把租戶分為四層：
第一層：主力店。是對整個項目起客流拉動作用的租戶，同時，它一家店就代表了一項重要的商業功能。滿足這個條件的，一般就是我們說的三大件：百貨、超市和影院。
百貨代表了流行時尚品的商業功能，雖然現在百貨經營處于困境，很多項目在去百貨化，但是我們要持續關注百貨的發展變化，未來百貨解決了自身轉型之后，仍然會是商業項目的重要租戶，因為你要是選購流行時尚商品，最佳的場所還是百貨。就目前而言，如果你的項目定位高端，連卡佛仍然是你很好的選擇。
超市代表了日常生活品的商業功能。
影院代表了重要的娛樂功能。
除此之外，還有一些專業店也可以稱之為主力店比如宜家家居，只是它要么在自己的商業項目里開，要么獨門獨戶地開，很少跟其他項目合作。
第二層，次主力店，或者叫樓層主力店。它的功能是使客流在樓層形成互動與平衡，帶動客流在水平方向流動。
比如我們在一樓的兩端規劃快時尚品牌，引導客流從商場的一端走到另一端，從而走完項目的整個動線。
第三層，品類標志性品牌。就是我們項目的業種規劃中，所有的品類都要有一個打頭品牌，這個是為了保證項目檔次定位的實現，至于品牌級次做到多高，要根據我們整個項目的定位來確定。
這一層的租戶，如果重要性比較高的話，會和樓層主力店重合。也就是二三層租戶會有一個交集。
第四層，一般品牌。除上述之外的其他品牌。
