所謂的“二房東”就是把房東的房子租下來，經過裝修和配置升級后再出租給租客，二房東在房東和租客之間起著中轉的作用，二房東在房東面前是租客，在租客面前是房東。
大學期間看《富爸爸窮爸爸》時，聽作者羅伯特·清崎講到過他用別人的房子賺錢，他稱之為“被動收入”。那時候我對他的做法拍案叫絕，但苦于自己沒有啟動資金，并沒有去實踐。剛參加工作那會，偶然機會聽到一個人講出租房的事情，我再次研究起這檔事情，分析的結果是，“二房東”前期需要做的事情很多，我工作比較忙，這個錢我賺不到。
前面兩次我對“二房東”的探索都只限于理論，在書上看到了別人的厲害，瞬間腎上腺素急速上升，然后，一段時間后就不了了之了。
去年下半年，我身邊一哥們Z君開始做起了“二房東”，幾個月時間就拿到了五套房子，每次房子剛剛裝修好便立即租出去，每套房每個月有一千元左右的差價。幾次聚會期間，Z君講了中間的操作，說到高潮動情之處，總是唾沫直飛兩眼放金光。Z君的工作情況和我一樣，既然他能忙得過來，我想我可以做著試試。
按照Z君列舉的投入及出租價格，我核算了一下每套房子的回報情況，收益大大超出我的想象。周期內有兩三倍回報，年復合回報率達25%左右！這個收益率快追得上巴菲特了，大大秒殺各種投資啊。最關鍵的是，前期投入少，后期需要管理的也少。沒想到這么不起眼的事情，也會有如此高的收益，當初如果我仔細核算了收益率，說不定早就動手做了。
閑話少說，去年年底，我就動手參與進來，目前運營了兩套房子，中間也經歷了不少挫折，請聽我一一道來。
如何從房東那里拿到房子
租房子，最省事的途徑是找中介。Z君是這樣操作的：他和中介說明意向，每天去找中介催他們幫忙找房子，中介知道他誠心想搗騰這檔事，一有房子就推薦給他，約他和房東談。
我沒有找中介，自己買房經歷對中介有點偏見（這樣并不好），我想到的是在自己小區里弄，我們小區房子是去年11月底精裝修交付的，對我來說省事。我當時和Z君商量怎樣利用業主身份拿房子，我知道有些業主反感二房東，在群里聊二房東挺難為情的，Z君讓我在群里發如下消息“求租消息：我是XX棟XX的業主XX，我表弟在武漢工作，想在我們小區租一套房，兩室、三室的都行，他和同事合租，現在精裝修交付的房子就行，他希望長租。確定幾年之內不過來這邊住的鄰居們，可以聯系我”。我在業主群里發了求租消息，便有人加我好友私信。三言兩語確定可以長租以后，我就電話跟業主溝通。對房租、出租模式大致認可，就約見面。
見面后，我和房東說明我們準備長租，主要租給單位里剛剛工作不久的年輕小伙子，如果同事們搬走了可能會招外邊的人過來住，但是我對租客會有篩選。這些年輕人對居住環境要求不高，只需要有個房間晚上回來住一下就行，客廳對他們來說沒用，我們把它改成一間房住人省人均房租（做個隔斷加一間房目前在武漢是合法的，這個有別于膠囊房）。我前期需要一些投入，我希望能簽五年合同，期間為了讓房子更好出租，我會定期維護房子。如果房東同意并對我的做法表示贊同，我們就接著談租金。我面談過五個房東，有兩個支持我的做法，他們房子多，該房子本來就是投資用的，不在乎怎么弄，坐著收租金少麻煩即可。
接著談租金。我們小區是商品房，物業費2.5元/月，這是一筆不小的費用，租金需要考慮全部支出。按照Z君的提醒，我對房子大概有個價位，房東也有一個預期價位，我們相互磋商至一致。
除了租金外，長期出租還有一個主要的環節是免租期——用于房子升級改造和中間租客的調整，一般全合同期內爭取二至五個月。這一塊直接涉及到房東租金總收益，他們會提出巨大疑義，為什么你們的張羅時間要我和你們一起承擔？但是，免租期能給我極大的安全墊，剛開始房子裝修時間或者出租等待時間無房租壓力便小一點，如果在免租期內將房子租出去，又增加了收益，一般將免租期放在第一年，相當于減少了第一年的成本。免租期這個概念可能是長租公寓提出來的，他們都是這樣操作的。如果房東介意時間長，我們可以說分散到每一年，盡量曉之以理動之以情多爭取全合同期內的免租期，這都是成本。
還有租金的上漲問題，按照本地的習慣基本上每隔兩年上漲5%，即如果簽五年，第三年、第五年分別上漲5%。
其他的也沒啥了，到期以后房間里的東西可以送給房東、押金可以略高于月租金，靈活變通的去應對，不打緊了。我平常約談房東都是和我老婆一起去，免得我看起來太年輕讓人心生做事不踏實的感覺，暗示房東我們誠心想租您的房子并會保護好您的房子。
裝修及配套升級
我拿的是精裝修房子，再加上Z君前期操作過好幾套房，施工隊伍、供應商都比較成熟，一個電話可以全部搞定。我就把鑰匙放在那里，施工人員過去了自己弄。升級的順序大致是這樣子的：打隔斷、裝電表、請阿姨打掃衛生、進場家具家電、簡單弄墻上貼畫等等。下面我貼一下房間里裝修照片及裝修成本，僅供參考。
快速租房小套路
房子裝修好，拍好照片以后，就掛在網上招租了。據Z君的經驗，58同城上的流量最大，貝殼、安居客、咸魚、轉轉等平臺一般，當然這個會因區域而異，我們可以都試試。現在我主要講58發帖的小技巧，話說這個小技巧是我經歷租不出去房子的折磨后Z君教我的，在此，我對Z君深表感激，我轉述他的小套路。
最開始我以為房子好出租，只在58上合租區域發了帖子，每個房間不同的價格都發了。可是，咨詢的人極少，我以為年底了，租房的淡季，這些都是正常的。年后，我出去旅游一個禮拜回來，Z君他們都說房子好租，我便重新發帖子。這中間有一個小插曲，用蘋果客戶端非要上傳房產證才能發帖成功，但是用安卓客戶端可以交保證金。我們的房子都沒有房產證，當時拿著蘋果手機，都快著急死了，還是另外一位Z君朋友提醒我們用安卓手機弄的。我仍在合租區域發帖，半個月過去，只租出去了一間房子，還有一間房子怎么都租不出去，連問都沒人問，想一想這可是開年的旺季，不應該啊，我把Z君邀請到家里吃飯請教。Z君看了我的帖子，又把他自己的帖子給我看。他在合租區、整租去都發了帖子，都是一室的、價格也一樣，整租區里的帖子問的人非常多，合租區的帖子幾乎無人問。原來大多數人找房子，都還是想找整租的，最好是那種小單間，可這種房子極少，就算有價格也高，我們把合租的單間發帖在整租區，價格低、房間照片又美，多少會引起租客們的注意。至于是整租還是合租，等詢問的時候再細心解釋，有部分人還是會接受合租的。我按照Z君的方法修改了帖子，第二天房子就租出去了！
發帖子還有一個小技巧，只發最便宜次臥的帖子。為什么？價格低吸引眼球啊。那其他臥室怎么租出去呢？次臥租出去以后，租客問的時候就說次臥租出去了只有主臥，配置是怎樣的價格是多少，這時候有部分人會接受。本樓盤房價最低6666元起、本店外套最低199元起，這種宣傳語很熟悉吧，一個便宜十個愛，低價吸引人進店，高價賣更好配置的產品。這招營銷真是妙。
房子租出去以后 ，就坐等著收房租吧，至于與租客之間的事情，下篇文章再說吧，誠心待人，問題都好解決的。我的租客人群中外賣小哥、新房置業顧問、美容院小姐姐、挖機小哥哥等等，收入和文化水平普遍較低。回頭想想，我為他們這些較低層的普通打工仔提供了廉價的住所，也算是為社會做出了貢獻。沒有這種合租房，估計他們工資的一大半都得付房租了。我讓他們的錢包變得鼓起來了，我咋這么偉大啊。
怎么樣，聽完以上的描述，二房東項目操作簡單吧，門檻低吧，心動不如行動，趕緊行動起來吧，你也可以的。一萬元可以操作一套房，十萬元可以操作十套房、一年套利快比得上一個人上班工資了，資金量再大一點那就得專人運營了。如果你們家里有誰的工作比較清閑，這個外快肯定可以賺，Z君就是因為她老婆生小孩不久工作較清閑才弄的這檔事。如果你擔心房子不好出租，你可以先發個帖子試試，看有沒有人問你的房子。開年以后一兩個月，七月至九月就業季房子比較好租，踩好這幾個時間點。十月份至年底，房子都不好租，大伙工作變動少了，租房需求少。
最后，我想用《道德經》上的一句話和大家共勉“上士問道，勤而行之；中士問道，若存若忘；下士問道，大笑之。不笑，不足以為道。”我之前兩次聽說二房東項目，都只是停留這理論層面，想了想就不了了之了。你會和之前的我一樣嗎？我們一起朝成為“上士”的路上努力吧。
再次感謝Z君及幾個一次操作二房東項目的小伙伴們，你們讓我快速入門并躲過了一些坑。還要感謝我老婆，謝謝你的支持，這檔事情你也辛苦啦。
