目前，房地產買賣市場在政策的調控下逐步呈現平穩趨勢，但另一邊的住房租賃市場卻正紅火非凡。隨著租賃政策的密集出臺，房企、銀行機構、互聯網巨頭等動作頻頻。近日，住房租賃市場也迎來了許多新玩家，更帶來了不少新玩法，就連傳統的交租方式都有新改變。
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租房貸款，一次性支付未來三年房租
目前的租房市場，租金支付方式以押一付一、押一付二、押一付三等按月支付的方式為主，租約一般為半年、一年、兩年不等。不過近日，隨著多家銀行的布局，面向租客推出的租房貸款產品也被推出。近日，建設銀行深圳分行就推出針對長租公寓租客的“按居貸”產品，個人申請“按居貸”的要求是，申請人簽訂一年及以上的租賃合同，年齡滿22周歲，有穩定收入和償還貸款本息的能力，個人信用良好。最高貸款額度100萬元，期限最長為10年，單次支用期限最長5年，且不超過租賃合同的期限和租金金額。“按居貸”產品的貸款利率為人民銀行公布的同期限同檔次基準利率，低于房貸利率。
案例分析
這種租房貸款產品是通過貸款獲得資金，一次性向房東支付未來數年的租金。
例如，租客T，房東S。T已經在S女士的房子租住1年。租約到期，S提出：若T可以租3年并一次性支付3年租金，那么這3年的每月租金還是跟今年一樣，即3000元/月。
若T每年支付租金，按房東漲租每年至少5%計算，接下來的3年，第1年租金支出37800元(按月租3150元計算)，第2年租金支出39720元(按月租3310元計算)，第3年租金支出41760元(按月租3480元計算)。按月支付租金的話，3年租金支出一共是119280元。如果租金漲幅更大的話，租金支出也會隨之增多。
若一次性支付3年的租金，按月租3000元計算，則要一次性付給房東10.8萬元。如能申請到一筆6萬元、3年期的租房貸款，銀行將6萬元一次性支付給房東，T自己補足剩余的部分約4.8萬元。接下來的3年，T每月還款1823元，3年下來貸款的本息支出是65628元，再加上T自己支付的4.8萬元，T未來3年用于租房的實際支出為113628元。比不用貸款省去5652元。
優劣勢分析
合富研究院高級分析師梁燕明表示，從業主的角度來說，一次性收取數年租金，比較適合短期內有一定數額資金周轉、但又不希望通過賣房籌集資金的業主，若能一次性收取數年的租金，一方面可解決資金周轉的燃眉之急，另一方面也能鎖定較穩定的租金收入，免去頻繁更換租客的麻煩以及可能出現的空置期。不過，若簽訂較長租約，建議業主最好了解清楚租客的情況，若是已經租住較長一段時間、與業主相處融洽、按時交租、對物業比較愛惜的租客，則比較適合與之簽訂較長租約。
從租客來說，一次性支付數年租金，好處是能確定未來幾年租房支出金額，更好地調配未來數年資金的運用情況。不過，由于涉及貸款，因此租房成本除了房東收取的租金外，還有貸款的利息支出。如果租賃行情一直保持平穩或下降，通過租房貸款一次性支付數年租金的情況，實際的租房支出可能會高于同樣一段時間按月支付租金。但如果是在租金行情一直上漲的時期，通過租房貸款一次性支付數年租金，可以避免在租金上升期內由租金漲幅波動引起的租房支出增加額的不確定性。
梁燕明建議，一次性支付數年租金的情況首先要與房東取得共識，否則，房東不接受這種方式，就算租客有足夠的資金付得起數年的租金也談不成。此外，還要看租客的資金情況，雖然租客可通過申請租房貸款產品去解決資金不足的問題，畢竟是貸款產品，除了關注租金的高低之外，還要把貸款的利息支出等因素考慮周全，而自己是否符合申請貸款的條件，更是優先要去了解的。最后，是否選擇較長租約并一次性支付租約期內所有的租金，還要看個人的情況，若是剛工作不久、未來工作變動比較頻繁的年輕租客，則不太適合受租期較長租約的束縛。
租客反應：還不如我的信用卡
近日，記者向多位具有租房需求的年輕人詢問這種租房貸款的看法,最終卻意外遇冷。幾乎所有接受采訪的人都表示不接受租房貸款。
租客表示，租房貸款是給一些買不起房而且租房壓力較大的年輕人使用的。但租不起好的房子可以租差一點的房子,如果使用租房貸款,成本無疑要增加，這種超前消費將加大租房者的生活壓力。現如今，金融產品眾多,租房不一定要專門的貸款產品。當下年輕人大多都有信用卡,額度從幾千元到幾萬元不等。如果房租壓力較大,可以用現金交房租,日常消費時多刷信用卡,等發工資還上就可以了。信用卡一般都有免息期,這樣做會比貸款租房劃算,操作起來也方便。
當然,也有人表示愿意考慮租房貸款,主要目的不是出于租房,而是因為租房貸款利率低,貸款租房后可將原本用于租房的錢拿來投資理財,獲取更高的收益。
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公積金租房，手續簡單、壓力小
除了租房貸款、信用卡等租金透支的方式外，公積金租房也是近年來備受租客關注的租金支付新方式。
近日，上海公積金租房又添新舉措。上海市公積金管理中心與上海市房地產經紀行業協會合作，與本市首批14家具有較大規范住房租賃企業簽訂租賃提取集中辦理業務合作協議。租戶足不出戶，在家門口就可以辦妥租賃提取申請手續。
提取方式
上海推出住房公積金租賃提取集中辦理業務，通過加大與本市規模化的、面向中低收入職工和新市民提供住房租賃服務的公租房公司、市場化住房租賃公司合作，委托住房租賃企業在辦理職工申請租賃和交納租賃費的同時，一站式受理公積金提取支付的申請，然后由上海市公積金管理中心統一辦理無房信息核對和提取公積金劃付職工賬戶的服務。
職工租住公共租賃住房的，按照實際房租支出全額提取;租住其他住房的(包括商品住房、公有住房、售后公房、由單位提供的住房等)，每戶家庭月提取金額不超過當月實際房租支出，最高月提取限額為2000元。
申請人申請提取住房公積金支付房租，除應提供身份證明、婚姻關系證明外，租住公共租賃住房，提供房屋租賃合同和租金繳納證明;租住其他住房的(包括商品住房、公有住房、售后公房、由單位提供的住房等)，申請人及配偶在本市無房產信息狀況可以通過授權委托方式由市公積金管理中心集中代為查詢。
提取住房公積金用于支付房屋租賃費用的，一般采用轉賬方式。申請人可每年一次提出提取申請，提取資金每季度自動轉入本人名下指定銀行賬戶，次年進行復審。
優劣勢分析
公積金租房首要優勢是，手續便捷。公積金繳存者只需攜帶租房合同和稅票，手續材料齊全的情況下，就可以到相關部門提取公積金。而上海推出的集中辦理，更簡化了流程，租客足不出戶就可以辦理手續，更能促進各類青年人才在上海安居樂業，又保障本市住房公積金繳存職工合法權益。同時有利于住房租賃企業及時了解公積金劃入職工個人賬戶的信息，確保租金及時收妥，也增加了企業對租戶的吸引力。公積金租房的另一優勢是，可以減少租房者支付租金壓力，節省日常開支。
公積金租房的優勢明顯，但也存在一定劣勢。首先，如租客需要發票，則租客需在使用租房提取時需要繳納5%的稅費。另外，使用公積金租房時，需要房東的配合，才能去稅務局開具發票。也就意味著這套房產是需要房東去相關部門備案，而房東會有諸多顧慮，難免造成不配合的情況，給租客造成不便。
租客反應：最怕房東不配合
據記者了解,因為公積金提取方式越來越便利，且可直接使用。在提取公積金租房和貸款租房兩者之間,絕大多數人都選擇公積金。
另外，各地公積金租房的政策也在不斷變化，近日深圳就提高公積金租房的提取比例至65%。隨著，租購并舉等一系列國家級的政策出臺，房地產市場開始朝著租賃方向發展，未來公積金租房手續將會更加便利，也必將福利更多租房者，得到人們的青睞。、
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