好多人第一次買房去銀行面簽都會(huì)被銀行工作人員問這么一個(gè)問題，你選哪種還款方式，等額本金還是等額本息？
這個(gè)時(shí)候很多人一下子被問懵了，什么鬼？到底有什么不同？哪種更劃算一些？
這不，我就來給大家說道說道這兩種方式的不同。
首先，我們得搞清算法原理才能真正理解這兩種的不同。
等額本金全稱是等額本金遞減還款法，顧名思義，這種方法首先他的本金是每個(gè)月一樣的
舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，假如你貸款120萬，分十年還清，那么平均到每個(gè)月你需要還的本金=120萬/120個(gè)月=1萬/月。
本金部分很簡(jiǎn)單，那么那個(gè)遞減又是什么意思呢？也很簡(jiǎn)單，假如你的年利率是4.9%，那么第一個(gè)月你的本金余額就是120萬，120萬一個(gè)月產(chǎn)生的利息=120萬*4.9%/12=4900元。
那么等額本金還款模式下，第一個(gè)月還款額=10000（本金）+4900（利息）=14900元。
我們以此類推第二個(gè)月的還款額，因?yàn)楸窘鸸潭ㄊ敲吭?萬，由于第一個(gè)月已經(jīng)歸還1萬本金，剩余的本金余額是119萬，那么這119萬產(chǎn)生的一個(gè)月的利息=119萬*4.9%/12=4859.16元。
那么等額本金還款模式下，第二個(gè)月還款額=10000（本金）+4859.16（利息）=14859.16元。
以此類推我們可以計(jì)算出每個(gè)月的還款金額，你會(huì)發(fā)現(xiàn)隨著歸還，本金余額逐月減少，自然每月產(chǎn)生的利息逐月遞減，而每月歸還的本金是固定的，所以每月總還款額也是逐月遞減的。具體如下表所示。
簡(jiǎn)單吧，那下面我們接著說等額本息。
等額本息我們講的模糊一點(diǎn)，因?yàn)橛?jì)算等額本息的公式涉及到了乘方運(yùn)算，公式也比較復(fù)雜，擺出來反而擾亂思維了，我給講明白就行了。
等額本息，簡(jiǎn)單理解就是讓你每個(gè)月的還款金額是一樣的數(shù)目，那么怎么做到呢？
因?yàn)槲覀兠總€(gè)月的還款金額是由本金+利息構(gòu)成。而因?yàn)榻杩罱痤~120萬是固定的，執(zhí)行利率也是一樣的4.9%，那么第一個(gè)月的利息其實(shí)也是固定的，并且金額和等額本金的方式是一樣的，也是4900元。
重點(diǎn)在于本金部分的分配，我們需要找平衡點(diǎn)，首先等額本息每月還款額是一個(gè)固定值A(chǔ)，那么第一個(gè)月所還本金=A-4900。
我們來算等額本息下的第二月還款額，首先算利息=[120萬-（A-4900）]*4.9%/12。第二個(gè)月本金=A-{[120萬-（A-4900）]*4.9%/12}。
至于第三個(gè)月，第四個(gè)月就是以此往后推，直至最后一期剛好還清所有本金和利息。
所以等額本息還款方式歸根結(jié)底就是根據(jù)還款年限找到每月還本還息比例的一個(gè)平衡點(diǎn)，這個(gè)動(dòng)態(tài)的平衡點(diǎn)讓整個(gè)還款周期每個(gè)月還款額為同一個(gè)值就對(duì)了。下表為等額本息下的還款情況：
不知道這樣一番講下來，大家發(fā)現(xiàn)沒有，其實(shí)兩種方法各有所長(zhǎng)也各有所短。
等額本金遞減法，初期還款金額比等額本息多，還款壓力較大。但是整個(gè)還款周期算下來，利息的總支出比等額本息要少。
等額本息法，每月還款額相對(duì)小一些，還款壓力小一些，但是整個(gè)還款周期下來，利息的總支出比等額本金遞減要多。
其實(shí)銀行計(jì)算利息的方式還是相當(dāng)公允的，總的原則是按照你的占用銀行資金的時(shí)間成本來計(jì)算。
打個(gè)比方說，你若覺得你還等額本息利息總支出多，不劃算。那么你換一個(gè)角度去想，假如和等額本金還款方式相比，你之前那些月份少還的那部分錢其實(shí)可以拿去投資啊，做生意啊，那樣創(chuàng)造的價(jià)值說不定比你用等額本息所多還的利息要多呢
我國(guó)房貸利率相比于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)貸款利率還是不高的，屬于資金成本比較低的資金，若能生財(cái)有道反而等額本息能讓資金的價(jià)值最大化呢
所以，兩種還款方式怎么選需要辯證來看，但是從資金的時(shí)間價(jià)值角度出發(fā)，其實(shí)這兩種還款方式并不存在吃虧不吃虧的情況。本質(zhì)上是一樣的。
所以啊，選擇房貸還款方式就像選鞋子一樣，合腳的才是最好的。下次銀行工作人員問你選哪種還款方式的時(shí)候，你讓他算個(gè)還款計(jì)劃，然后對(duì)照自己的現(xiàn)金流情況對(duì)號(hào)入座就好了。
假若等額本金還款無壓力，并且資產(chǎn)增值收益率跑不過房貸利率，那就選等額本金。除此以外，就選等額本息吧。
ps.以上計(jì)算均建立在基準(zhǔn)利率不發(fā)生變化，沒有提前還款情況下做的推演，實(shí)際上房貸利率每年一月一日會(huì)進(jìn)行一次調(diào)整，若央行基準(zhǔn)利率不變，那么便不做調(diào)整，若央行基準(zhǔn)利率調(diào)高則相應(yīng)調(diào)高，調(diào)低則相應(yīng)調(diào)低。
