隨著5月17日央媽發布《中國人民銀行關于調整商業性個人住房貸款利率政策的通知》、《中國人民銀行關于下調個人住房公積金貸款利率的通知》、《中國人民銀行 國家金融監督管理總局關于調整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》等系列住房貸款新政，各地包括大型國有商業銀行、全國性股份制商業銀行在內的眾多銀行在前段放松住房限購的基礎上紛紛落地、組織實施以“降利率、減首付”為核心的最新房貸政策。
5月27日晚，“北上廣深”四大一線城市中，上海率先發布了首套個人住房商業貸款利率下限：相應期限貸款市場報價利率LPR-45BP(3.5%），其中BP即基點，1個基點等于0．01%，適時5年期LPR為3.95%，二套下限調整為LPR-5BP（3.9%）；而此前依據中央“因城施策”的調控方針，自2021年7月24日以來該地的首套個人住房商貸利率在相當長的時期內一直是首套LPR+35BP，二套房貸利率LPR+105BP。
緊接著，一直躍躍欲試的三哥廣州一看二師兄上海動了，馬上隔天于5月28日晚8：30端上早已備好優惠利率菜單：廣州原則上取消房貸利率下限，實際執行首套房利率3.35%（LPR-60BP)，二套房利率3.75%（LPR-20BP)，限購放松前廣州的首套房貸利率為LPR，二套房貸利率為LPR+60BP。
小兄弟深圳夾袋里早有預案，在廣州新政發布不到半小時內就公布了自己的利率方案：首套房貸利率為LPR-45BP（3.5%），二套房貸利率為LPR-5BP（3.9%）；管控前深圳的首套房執行利率下限為LPR+30BP，二套房LPR+60BP。
降首付、低利率，新購房業主固然滿面春色、喜不自勝，但是存量購房業主愁云密布，備受煎熬。以上述三城來看，假設過去三四年里5年期LPR（幾乎是所有中長期房貸的利率計算參考點）不變：上海首套商業房貸平均最高和最低利率降低80個基點，二套降低110個基點；廣州首套降低60個基點，二套降低80個基點；深圳首套降低75個基點，二套降低65個基點。問題是過去幾年里5年期LPR已從疫情前的4.85%大幅走低至現時的3.95%，降幅達90個基點。
LPR及附加基點的“雙項同向走低”讓很多過去的三四年里買房的存量首套購房業主相對新購戶多支付年利率160~170個基點，約合年利率1.7%；二套最高多支付年利率200個基點，約合年利率2% 。若以近5年的平均實際首套及二套商業房貸利率4.5%及5.5%粗略計算，這類人群相對新購房戶現時貸款利率的虛高幅度分別約為38%、36%，這也太讓人咂舌了！
以購房貸款負擔最重的一線城市滬深為例，假設剛需首套業主購房戶購買一套商品房（連同稅費，不含普通裝修、家具設施）平均總價款450萬人民幣，7成貸款約315萬，在還貸初期，存量貸款業主相對新購房戶差不多每年需要多供貸5.355萬元，分攤到每個月要多供約4463元。問題是他們大多數人每月可拿到手的平均凈收入能有多少呢？
現在二套房的貸款利率比存量首套利率都低很多，新房市場的房貸利率和存量房利率的差距進一步拉大，顯然不太合理！首套房基本上都是剛需，在當時房價高企的情況下買入，固然有不太理性的地方，但是在城市生活需要一家人有個安定的居所，甚至關聯入戶掛戶、孩子學位、居住證件、社保辦理等眾多因素，其實他們沒有更多的選擇。在一線城市，存量房業主過去幾年已經遭受了房價平均下跌30%的慘痛經歷，如今又遇利率調整之極大不公平，加之經濟環境惡化，壓力之大可想而知。
降低存量房貸款利率，迫在眉睫了，這部分人基數很大，只有這樣，才能提高他們的消費能力！客觀地說，購買首套房的廣大存量房主，事實上也為國家經濟發展做了這么多年貢獻，沒必要單單套主這一部分人就”拼命地薅“，難道非得壓垮這群背債人？對社會的穩定、和諧極其不利！
特別要注意的是，過去三四年恰恰是新冠肆虐、全民靜默防疫及疫后“疤痕效應"時期，整體國民經濟欠佳，大多數人收入銳減甚至有些家庭主要成員處于失業無收入狀態，無疑這個時期的購房業主是最冤的：同樣是買房，同樣是拉動國家經濟、做貢獻，房價買在最高點就算了，利率也是最高點（當時是的LPR及加基點都是近年的高位），而且每一次利率調整都“精準地”被歧視了。
有些走投無路的存量剛需業主不堪供貸之重，也曾抱著一線希望找主貸銀行協商能否也相應地下調一點貸款利率，銀行工作人員公式化回答：這個存量沒辦法，需等“利率重置定價日”參考最新LPR才有可能變動，一般是每年1月1日或合同約定的重置日，存量利率要等“重定價日”才會依據“LPR + 加基點”的變動情況來調整。問題是，即便有因LPR變動而導致的利率調整，存量和增量購房者之間不甚合理的貸款利率巨大鴻溝始終是存在的。
更有甚者，會拿市場契約來說事，說這是過去雙方商定的市場行為，要遵守契約，自擔風險。問題是中國的房地產市場是市場經濟嗎？“市場市”要求完全或主要依靠市場手段、市場基本因素自身調節。房地產市場遠談不上完全靠基本市場因素進行自我調節，現階段它仍然無法脫離“政策市”的嫌疑。
這么多年全國各地利用行政手段調控房地產市場政策之多、出臺頻率之密、力度之大、方方面面領域之廣可以說無出其右，甚至很多次政策出臺時讓婚姻登記處的離婚登記或結婚登記一號難求；哪個城市的房價干預不力，主管官員或行政首長就會被住建部官員約談！特別是幾次重大宏觀調控，都導致了房地產運行方向發生了巨幅的震蕩甚至是逆轉，政策的影響力無可替代。
再比如，如依照市場化思路，起碼同一時段同一城市各家銀行發放的同類型房貸利率依據自家的資金資源和對未來的市場預期的不同完全可能存在差異，而實際情況差不多是整齊劃一；銀行對已全款或已誠信履約供貸多年的首套房置業者購買二套房，基于其良好信譽和較強實力，本該發放給他們較首套置業者相對更低利率的貸款，而實際操作中往往是相反的；其他更多就不一 一列舉了。
行政政策的基本原則之一 ——行政合理性原則要求我們一切政策規章應符合立法目的， 應建立在考慮相關因素的基礎上平等地適用法律規范，符合公正法則，符合社會道德，符合人類理性和公平正義觀念，平等地對待行政相對方。
在去年9月在提前還款潮的沖擊下，由央媽居中強力協調，各商業銀行不得已實施過一次存量房貸利率調整，不過那次調整盡管平均貸款利率降低了73個基點，但更多的受益者是疫情前的早期貸款戶、未轉化LPR模式延用固定利率的貸款戶、一線城市以外的貸款戶以及由于“認房又認貸”到“認房不認貸”政策變化后二套轉首套的貸款戶。
最需要扶持、減負的四大一線城市疫期購房業主，由于前期調控政策強行拔高了這個群體的商業房貸利率下限（除廣州外首套最低的也是適時LPR+30基點），且調整方案“精心炮制”了一條“房貸利率不得低于原貸款發放時房屋所在城市同期限的首套房貸利率政策下限”的原則，這好比用行政手段強化了商業銀行獲得超額利潤的地上懸河政策護欄。他們爽了，可是讓這類人群實際上“降了個寂寞”，要么貸款利率象征性地調降了幾個基點 ，很多利率干脆原地不動。
其實這種結果是可以預期到的，金融監管機構并沒有做到公平、公正、平等地對待行政相對方——商業銀行和貸款業主，關乎“大局穩定”或者說未完全斷奶的情況下，前者似乎是更親的“特保兒”。一線城市的疫期首套剛需購房業主相對全國其他購房業主，絕對貸款額、貸款利率都是最高的，他們是商業銀行房貸利潤的主要現金奶牛，抓牢他們就是抓住了最關鍵的少數（相對全國總人數是少數，但絕對人口不少），有利金融安全嘛，這大約是ABC管理法的精髓！
從LPR設置的初衷和出發點來看，存量房貸利率下調本質上是房貸業主的權利，也是市場利率化中的必要的一環。相較原來固定的貸款基準利率，隨市場浮動是LPR改革后的顯著特征和目標，但是在這一輪利率調整過程中，新房和存量房的利率調整模式某種程度上又回到了之前的固定模式。
可以看出，新房利率除了隨著LPR或有調整一起調整外，還會單獨調整。比如，從限購前的LPR向上加點改為放松限購后的向下加點，即LPR、加點方向、加點幅度同時作出了對新房極為有利的變動；而存量房除了去年9月的央媽統一的打折外，基本就是只能隨著LPR的單一變動來被動調整，但是LPR單因素調整的幅度完全跟不上新房調整的幅度，這樣新房和存量房重新變成了兩個獨立的定價系統，完全違背了LPR改革的初衷。
符合改革、市場邏輯且相對公正合理的利率調整舉措應該是：央媽為了刺激經濟將利率從5年期LPR從3.95%調降到現在3.25%，新房調整了70個基點，存量房也應該在下一個周期調整70個基點。至于要對在樓市大漲時期跟風買房的的人付出市場代價，就讓他體現在加點幅度上就可以了。
以深圳為例，如果高峰期買房的房貸利率是5.15%（當時的5年期LPR4.95%+20基點），現在新房利率下降3.5%，那么存量房也應該下降到3.7%，而不現在普遍的4.5%。如果因一次調整LPR幅度過大而影響面過寬，至少可以采用變通的辦法由央行出面撮合抹去放寬限購前政策的附加的30個基點。
這里要重點為存量房貸業主、特別是一線城市的疫期剛需存量購房業主呼吁下：保證銀行利潤、維護金融穩定利國利民，但是管理層也要正視這個群體的沉重負擔，他們不是“皮帶哥”，也不是資本市場上一夜暴富的幸運兒，他們絕大多數是普通的工薪階層。存量房貸利率不論是相對目下的存款利率，還是相較新購房戶的貸款利率，都高得離譜！
存量房貸業主本該是拉動內需消費的中產主力軍，如今在高額房貸重壓之下很多都在茍延殘喘，“夜夜不得息”的情況下依然是捉襟見肘，哪里還能指望他們拉動消費、提振內需？
國內外的經驗表明：比起富裕家庭，中產階級家庭收入中用于消費的比例要高很多。如果中產階級的比例擴大，意味著更多國民收入流到消費意愿更強的人群手中，多出來的消費有助于為社會增加就業機會，推動經濟增長。無論是從維護社會公平正義、拉動提振內需還是從促進國內市場循環、加快產業鏈升級的角度，構建一個強大的中產階級，讓廣大存量房貸業主“褐裘覆紖被，坐臥有馀溫”，對于經濟發展與社會繁榮具有重要意義。
反之，如果過度保護特定行業的超額壟斷利潤，對特定的存量業主“殺雞取卵”，從長遠來看并非好事！降低存量房貸利率、合理提升其可支配收入是大勢所趨，是該大幅下調存量住房貸款利率與現行購房利率基本接軌勢的時候了！如果完全忽略存量購房戶合理降低房貸利率的訴求，可以想象，再一次提前還貸的風潮必將重現！
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