ID：內審師修行與實戰
內審干貨——物業費收入管理審計，該審些什么？
序
地產開發的利潤降了，物業管理模塊的利潤卻沒有降，對于大型地產集團來說，物業公司的地位日漸增高。
作為內審，也應開始重視物業管理方面的審計了！
如果體現物業審計的價值，我們在做物業審計時，不要只盯著財務方面，比如：做沒做賬？收入分配期間對不對？票據管理合格不？財務報告數據對不對？往來賬對不對？現金盤沒盤？等等。
隨著信息化建設的提升，財務賬務處理，已經基本不是問題，再花費精力去審計賬務操作，意義不大。
至于稅務籌劃？內審人應該都會深有感觸。
物業財務的“省錢”能力比審計人員要強，你如果說人家風險高，人家會說一直如此處理，為公司省了不少錢，也從沒有出過事兒！
很多時候，所謂的風險提示或內控提升建議，就會變成“扯皮”，不值得。
所以，我們的內審工作，還是要深入到具體業務！
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一、物業管理費的收取基數：預測面積與實測面積？
之前文章中也提到過，對于沒有開展過此方面審計的公司，可以考慮開展此程序。
具體審什么？怎么審？
我們先明白房地產開發過程中，涉及到的面積：預測繪面積和實測繪面積。
在房屋實測（產權證）前，一般按預測繪面積收取物業費，等產權證出來后就轉實測了。
審計程序，就是針對物業費的“收費基數”，是“預測”還是“實測”。
如果整個物業公司還沒有全部變為實測面積的話，你會發現：實測面積變小時，業主們會找到物業要求減少收費面積。
如果面積增加了，可不會愿意增加收費基數。
很多時候，這是一個系統性錯誤問題，物業公司會為了業主滿意度，只減不增。
雖然一套房子的差異很小，如果物業體量足夠大，收費周期足夠長的話，其損失額會很大。
這個過程中，還要查看一些基礎數據錯誤問題，個別房源面積一直都是錯的，也從來沒人發現？越是基礎的東西，越沒人重視。
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二、交房數據：交房時間和收物業費時間
一般的房屋銷售合同中，都會約定交房時間，尤其是期房。但是，很多業主在批量交房時，并不會來收房。
按道理，物業費應從“可以交房”或“約定交房”的時間算起，這也是“共識”。
就算業主不收房，也會從“應交房”日期開始計物業費，實務中，也是如此操作的。
我們審計時，可不能只聽取物業公司人員的說法，就草率地認定他們也是如此做的。
要有“審慎性”。
找出所有房源的“交房時間”和“服務費起始時間”。
交房時間不能從物業公司查找，最好從開發公司找，物業公司一般會用“交房單”的開具時間，而不是實際“應交房”時間。
一般情況下，你會發展很多異常，時間對不上。
有些是統計錯誤：按《交房單》辦理時間；
有些是人為優惠：比如優惠半年物業費，收費時間自然就延后，這時可以發現很多沒有“手續”的優惠，需要一個一個查。
有些是地產公司交房了，物業公司沒交房：業主已入住，但沒辦理交房手續，這些就可能是“關系戶”了，也是最可能發生舞弊問題的地方。
如果有時間，可以抽取一部門空置房進行現場盤點：是否空置狀態？
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三、物業費優惠
依據物業費的收取標準，重新計算。
對比實際單價與應收單價，會不差異，如果差異不是很大，基本上就是優惠了。
要求物業公司提供具體的優惠簽批單據。
這中間會有很多問題：簽批手續合規問題?具體誰簽批的問題？有很多是口頭承諾。
如果有時間的話，僅這一項就足夠一個專項審計了。
四、催收程序
物業費催收手段，無外乎：電話催收、上門催收、張貼欠費催收單、發律師函、起訴。
物業公司都會有催收程序的前提條件。
比如：超期1個月，電話催收，催收幾次無果后上門催收，超半年張貼催收單或發律師函，如超過2年不交物業費就起訴等等。
這是最基本的內部控制手段。
可以抽樣一部分欠費房源，穿透式查驗，確認和評估各項催收程序的執行情況。
這是一項大工程，細心的話，會發現很多其他問題。
五、物業費欠收數據（收費率）
雖然財務報表不必成為審計人員的重點審計對象。
但是，對于物業費欠收數據的管理報表還是要細查的：完整性和真實性。
因為：收費率指標，直接關乎“績效”，造假很常見，尤其是涉及到統計口徑差異時。
比如：今年收取明年的費用計入了今年的業績，到了明年，再重復計算一遍。
當然，實際業務中不會這么明顯，會涉及不同業態房源調整，新交房數據變更，退房轉售等數據糾纏在一起。
此時，就需要審計人員有能力來理清各類數據之間的邏輯關系。
六、欠費分析
除個別業主真的想當“老賴”之外，大部分的拖欠，都是有原因的。
尤其是當出現大批量欠費時。
比如：提高了老小區的物業費，業主們不滿；經常斷水斷電；道路規劃影響小區業主環境、電梯事故；甚至一些物業人員打業主的惡性事件等等。
也有一些服務方面的因素：服務態度不好，衛生不好。
其實，很多時候，真的就是服務態度的問題：物業經理總當自己是老大，對下邊人頤指氣使，下邊人對業主也如此。
雖然幾乎所有的物業公司都在扭轉這種狀態，但仍舊有個別老小區還是這樣。原因好像是業主和物業共同的觀念，換了其他經理來也很難改善。
所以很多時候：小區物業口碑的好壞，第一任經理很重要。
審計人員所要做的就是，找出大批量欠費的原因，評估物業公司采取的解決措施，能找出管理問題更好。
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七、代收物業費問題
雖然財務或收款員拿錢跑路的現象基本不會出現。
但是，仍舊要杜絕員工直接向業主收取物業費，然后再轉交給公司的行為發現。
應該全部由業主轉對公賬戶（微信、支付寶都可）。
如果員工代收了物業費，會有時間差，當他沒有轉對公賬戶，一方面發票（電子）沒法開，也沒有及時開；另一方面，因為催收人和收款人非同一個崗位，業主交過了仍舊被催交，引起矛盾。沒經歷過業主上門鬧事的人，是感受不到類似的小問題會有多鬧心。
當然，你也可以提資金安全方面的風險。
八、投訴問題
看似和物業費收取八竿子打不著，但是卻和物業費欠費最為相關一類業務。
搜集基本投訴信息，你會發現：有多條投訴記錄的業主，基本上都欠費。
通過物業欠費來查驗投訴處理情況，并不會超出審計范圍。
本文先說這幾條吧！
當然，實務中，還有很多其他的審計要點，如果你有時間，可以細查收款、交款、開票、領票等細部程序。
也可以細細核對各個管理報表（非財務報表）數據的錯誤問題，通過導出系統內的最基礎數據，重做一遍各類報表，錯誤數據就出來了。
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