反訴原告：某某? ? ?身份證號? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?住址? ?????????????聯系電話

反訴被告：某某物業服務公司???? 住址：

法定代表人：某某（該公司總經理）???????? 聯系電話：

反訴請求：

1、請求法院確認反訴被告提供的與居委會簽訂的《物業服務合同》不合法，且沒有提供相應的物業服務。

2.請求法院判令反訴原告無需向反訴被告交納物業費、滯納金等費用。

3.訴訟費由反訴被告承擔。

事實與理由：

一. 反訴被告提供的《物業服務合同》多處違法、違規

1、某居委會沒有代表本小區業主簽訂《物業合同》的權利，本合同對第三方業主不合法。

《中華人民共和國民法典》第二十四章第939條規定，“建設單位與物業服務人訂立的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力。”

《市物業管理條例》第3條第三款和第78條都明確了居委會只有協助街道“指導、協調、監督”物業工作權利，沒有賦予居委會代表業主第三方簽約權。

《市物業管理條例》第55條，“未成立業主委員會或者物業管理委員會的，由物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）在物業服務企業應急備選庫中選取應急物業服務企業，簽訂應急物業服務合同。應急物業服務合同的期限不得超過一年。”此合同中某居委會并不能代表街道辦事處（鄉鎮人民政府），某居委會也沒有征詢本小區業主意見和得到業主代表性認可，且本合同超越了應急物業服務合同的期限。

2、第四條第1款，“由乙方（物業）負責接待維修登記，協調服務，乙方提出維修保養計劃，甲方審核后，由甲方申報維修基金”，“由乙方負責招聘施工企業或個人，并且施工質量、工期等由乙方負責監理，甲方將維修基金全額撥付給乙方。”

《市住宅專項維修資金管理辦法》第14條、第15條、17條規定住宅專項維修資金的申請人是業主大會和業主委員會，表決使用資金的是業主；第24條規定“專項資金使用申請人負責維修工程的組織實施”。

第十四條“業主委員會、物業管理委員會可以擬定物業管理區域年度住宅專項維修資金使用計劃，經業主依法表決通過后執行。”

第十五條“進行應急維修、更新和改造的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用住宅專項維修資金，提出應急處置方案，經住宅專項維修資金管理機構復核后進行應急處置。

第十七條“申請維修資金使用，申請人應當提本使用申請表、使用方案、業主征詢意見表報資料公示照片、維修合同等資料。住宅專項維修資金使用應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。業主表決可以采用書面征求意見、電子投票等形式。應急維修使用按照有關規定執行。”

第二十四條“住宅專項維修資金使用申請人負責維修工程的組織實施。參與維修工程的設計、造價咨詢、招標代理、施工、監理、審計等單位按照法律、法規和相關規定履行職責。維修工程竣工后，申請人應當組織業主、施工單位等參建單位進行工程驗收，出具書面驗收意見”。

據此，居委會違反了《市住宅專項維修資金管理辦法》第14條、第15條、17條規定，侵奪了業主、業主大會和業主委員會對資金的申請權和監督權，還失去了對物業服務的指導、監督的職責，只充當了替物業申請撥付資金的二傳手；物業違反了《市住宅專項維修資金管理辦法》第24條，侵奪了業主、業主大會和業主委員會的組織實施權和監督權，物業公司本來應該是維修服務的執行者，卻變成了身兼業主監督實施的管理者和維修執行者的雙重角色，維修服務變成了物業自導自演獲取不當利益的戲碼。

3、本合同第二章服務內容與質量與物業獲得的第三章服務費、第八章經營管理所獲收益嚴重不對等。這一條1-5點中，均冠以“管理”字樣以減少“服務”之實，第1點是借侵權維修謀利；第2點衛生保潔，第3點車輛停放，第4點公共秩序管理，第5點裝修管理，這五點因為財富廣場小區只是兩排路邊房，沒有公共衛生保潔區、沒有小區公共停車位、沒有公共綠化，這五點管理服務就幾乎沒有了。這明顯違反了《市物業管理條例》第52條“減少物業服務內容、降低物業服務質量和標準”、第57條“遵循合理、公開、質價相符的原則”。

4、第四條第1、2、3、4、5款，乙方（物業）對業主實施的行為冠以“管理”字樣，第十一條乙方（物業）對業主實施“警告”等行為，第十八條乙方（物業）對業主實施“滯納金”的行為，均與物業公司服務企業性質不符。

物業不論與居委會還是業主約定的《物業合同》都是民事行為，雙方都是平等的民事主體，而“管理”、“警告”、“滯納金”都是行政主體行為，尤其“警告”、“滯納金”更是國家行政機關對違法公民才能作出的行政處罰。

"警告"是指行政機關對公民、法人或者其他組織違反行政管理法律規范的行為的譴責和警示，屬申誡罰，其目的是通過對違法行為人一種精神上的懲誡，以申明其有違法行為，并使其以后不再違法，否則就要受到更嚴厲的處罰；滯納金是指行政機關對不按期限履行金錢給付義務的相對人，可以實施的金錢給付義務的方法。

物業公司不具有行政主體資格，違反《中華人民共和國行政處罰法》第二條“行政處罰是指行政機關依法對違反行政管理秩序的公民、法人或者其他組織，以減損權益或者增加義務的方式予以懲戒的行為”。根據《行政訴訟法》第七十五條“行政行為有實施主體不具有行政主體資格或者沒有依據等重大且明顯違法情形，原告申請確認行政行為無效的，人民法院判決確認無效。”該合同行為違法無效。

5、第八條第2款“公共部位由乙方負責統一經營管理”，第八條第4款“經營收益所得用于補貼物業管理服務費用”。甲、乙雙方違反了《省物業管理條例》第54條“主要用于補充維修資金”；違反了《市物業管理條例》第61條，“公共收益屬于業主共有”，“百分之七十納入專項維修資金”。甲乙雙方聯合侵害了第三方業主對公共收益的所有權。

6、第九條，某居委會“代表業主及使用人簽訂本合同，對業主及使用人均有法律效力，業主及使用人應嚴格自覺遵守”；“審定、修訂業主公約，并督促業主及使用人”，違反了《民法典》和《市物業管理條例》條款中物業合同由業主、業主代表大會、業主委員會簽訂的規定，也侵犯了業主、業主大會、業主委員會制定公約的權益。

7、第十五條“乙方在征得甲方同意可采取必要的限制性措施（包括停水停電）”。違反了《民法典》944條、《市物業管理條例》第52條，物業不得“采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催繳物業費”的規定；

8、第二十條乙方（物業）不承擔責任第4點，“乙方采取必要的限制性措施時，給業主及使用人帶來不便、造成損失及人身傷害的”。

違反了《民法典》第1165條“行為人因過錯侵害他人民事權益造成損害的，應當承擔侵權責任。”第1166條“行為人造成他人民事權益損害，不論行為人有無過錯，法律規定應當承擔侵權責任的，依照其規定。”

視乙方（物業）侵權情節，要承擔《民法典》第1179-1183條民事賠償責任，對人身造成重大傷害的還應根據《刑法》第234條、第235條負故意傷害或過失傷害刑事責任。乙方這一條規定明顯帶有黑社會對業主的威脅性質。

《民法典》“第1179條“侵害他人造成人身損害的，應當賠償醫療費、護理費、交通費、營養費、住院伙食補助費等為治療和康復支出的合理費用，以及因誤工減少的收入。造成殘疾的，還應當賠償輔助器具費和殘疾賠償金；造成死亡的，還應當賠償喪葬費和死亡賠償金。“第1182條 侵害他人人身權益造成財產損失的，按照被侵權人因此受到的損失或者侵權人因此獲得的利益賠償；被侵權人因此受到的損失以及侵權人因此獲得的利益難以確定，被侵權人和侵權人就賠償數額協商不一致，向人民法院提起訴訟的，由人民法院根據實際情況確定賠償數額。”“第1183條侵害自然人人身權益造成嚴重精神損害的，被侵權人有權請求精神損害賠償。因故意或者重大過失侵害自然人具有人身意義的特定物造成嚴重精神損害的，被侵權人有權請求精神損害賠償。”

《刑法》第234條“故意傷害他人身體的，處三年以下有期徒刑、拘役或者管制。犯前款罪，致人重傷的，處三年以上十年以下有期徒刑;致人死亡或者以特別殘忍手段致人重傷造成嚴重殘疾的，處十年以上有期徒刑、無期徒刑或者死刑。”第235條“過失傷害他人致人重傷的，處三年以下有期徒刑或者拘役。”

9、2023年3月底到中旬，反訴被告私自把我們業主信息提供給安徽宿州號碼17855078380、17855061537、18325776704（自稱物業法務）和短信小平臺1068281410001721反復短信騷擾我們業主及家人。

反訴被告違反了《民法典》第1034條“自然人的個人信息受法律保護。個人信息是以電子或者其他方式記錄的能夠單獨或者與其他信息結合識別特定自然人的各種信息，包括自然人的姓名、出生日期、身份證件號碼、生物識別信息、住址、電話號碼、電子郵箱、健康信息、行蹤信息等。個人信息中的私密信息，適用有關隱私權的規定；沒有規定的，適用有關個人信息保護的規定。”第1035條“處理個人信息的，應當遵循合法、正當、必要原則，不得過度處理，并符合下列條件：（一）征得該自然人或者其監護人同意，但是法律、行政法規另有規定的除外；（二）公開處理信息的規則；（三）明示處理信息的目的、方式和范圍；（四）不違反法律、行政法規的規定和雙方的約定。個人信息的處理包括個人信息的收集、存儲、使用、加工、傳輸、提供、公開等。”第1038條“信息處理者不得泄露或者篡改其收集、存儲的個人信息；未經自然人同意，不得向他人非法提供其個人信息，但是經過加工無法識別特定個人且不能復原的除外。”

綜上9點所述，物業與某居委會簽訂的此合同，明顯損害了第三方反訴原告等業主的利益，乙方（物業）在《物業合同》中所羅列的違法違規條款和使用尋呼臺等短信平臺非法騷擾業主的行為，已經構成了國家2018年以來“打黑除惡”所列的“黑物業”違法事實。根據《民法典》第153條“違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效”；第 154條“行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效”。此合同應為嚴重違反國家法律法規的非法物業合同，也應是無效合同。

二. 反訴被告沒有提供相應的物業服務。

請反訴被告按照淮住建規【2023】4號文《淮安市住宅物業管理信息公開辦法》、淮住建規【2023】5號文《淮安市住宅物業管理信息公開目錄》和淮住建發【2023】80號文《淮安市住宅物業管理信息公開示范文本》，對照《江蘇省住宅物業管理服務標準》相應等級，出示下列物業服務證據資料：

1、反訴被告證據一原、被告簽訂的物業合同不存在

出示反訴被告2018.3.6-2021.3.5、2021.3.6-2024.3.5期間選聘中標簽約及公示證據，出示承接本小區物業服務及進場備案證據；出示與本小區業主委員會或業主簽訂的物業服務合同，以及公示證據。反訴被告提出訴訟金額，請出示該合同收費標準依據，各收費項目所占收費總額的份額。

在《前期物業服務合同》到期后，本小區業主沒有接到任何物業服務邀約，業主和業主委員會、業主大會也沒有與任何物業公司簽訂過物業服務合同，小區業主也沒有授權某居委會等任何組織代簽《物業合同》。

本小區業主沒有見到過與該物業公司簽訂的任何合同，沒有見到過該物業公司進場及應該公示的材料。本小區業主不知道該物業如何進場的？不知道何時進場的？

2、反訴被告證據二原告交納的公共水電費證據

出示本小區業主交納的公共水電費代收代支專賬資料，本戶業主屬于1-4號樓區域，1-4號樓無公共水電使用，我們前期交的公共水電費已經充足，且應有公共收益分配，請出示本小區公共用房資料以及使用、出租收費等專賬資料，出示本小區業主住宅專項維修資金使用專賬資料，出示其他財務收支賬目和及時公示的證據材料。

反訴被告沒有按照《市物業管理條例》、淮住建規【2023】5號文《淮安市住宅物業管理信息公開目錄》和淮住建發【2023】80號文《淮安市住宅物業管理信息公開示范文本》有關規定對財務進行公示，公共收益等有關收支專帳業主不知情，使用沒用征得業主同意，違反了《民法典》和《市住宅專項維修資金管理辦法》有關規定，對其資金使用合法性不予認可。

本小區公共用房十號樓，一樓7間門面房被新日電動車和天洪廣告公司占用，二樓七間被社區衛生服務站占用，三樓七間被綠源物業公司占用。物業對公共用房的使用和出租，沒有征得業主統一，收益和使用業主也不知情。（見圖證六）

依據《民法典》157條“民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發生效力后，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。”請反訴被告退出利用小區公共設施、公共房舍經營獲取的非法所得，退出違規獲得的住宅專項維修資金，退出超收的公共水電費。

3、反訴被告提供的11張2022-2023年購物發票，4張2022年購物收據，沒有為本小區物業服務的工作人員簽字和審核、審批等手續，不能證明為本小區服務所用，該證據關聯性不予認可。

出示為本小區配備的客服、保安、保潔、綠化、工程等服務人員資料，以及證明他們一直為本小區物業服務的工資社保、值勤打卡、在崗值勤等完善的證據資料。

4、反訴被告提供的2022.8-2023.8每月1張《工作交接班登記表》，共13張，只是一人筆跡，沒有交接班人雙方簽字，沒有報修聯系人和報修人聯系電話，沒有報修完成簽字，沒有回訪記錄。表中所列造假明顯，如2023年2月、3月表中所列2號樓業主反映樓梯打掃不干凈，2023年5月表格中所列4號樓業主反映衛生間多日未打掃，1-4號樓業主均為一戶三層的別墅，樓道、衛生間都在家庭內部，請問物業你們平日也到住戶家中打掃？依據《江蘇省住宅物業管理服務標準》、《淮安市住宅小區物業服務指導標準》第一款第6條規定，該證據三性均不予認可。

5、反訴被告提供的13張保潔照片，請出示該圖片拍照載體，以證明此圖片拍照時間；請反訴被告證明照片中人員為本小區物業服務人或外包協議中人員；請反訴被告出示本小區保潔人員連續為本小區服務的證據。

本小區1-4幢與5-9幢應為不同特點的物業服務區，1-4幢均為三層的獨幢別墅，1-3樓同屬一位業主，無公共保潔區；5-9幢局部有一梯兩戶的多層商品房，有公共樓道；第10幢為物業等公共用房。1-4幢和第五幢金陽光銀行等面朝南的業主，這些房舍無公共物業服務區域，反訴被告不可能到這些業主家中去服務。

6、反訴被告提供的2張電焊照片、《財富廣場扶欄欄桿》表，本小區樓梯等公共部位使用的材料是鋁合金材質，沒有焊工切割圖片中切割鋼板、鋼筋的物業服務項目。這兩個證據沒有本小區業主報修、回訪等資料，依據《淮安市住宅小區物業服務指導標準》第一款第6條規定，該證據三性不予認可。

反訴被告提供的《財富廣場扶欄欄桿》表中沒有1-4幢維修項目，也證明反訴被告沒有為反訴原告所在的1-4幢業主提供服務，1-4幢樓業主維修為業主自行解決。（見圖證一）

請反訴被告出示為業主及時提供水、電等維護、維修的證據材料；對房屋共用部位進行日常管理和維修、養護檢修記錄和保養記錄；對共用設施設備進行日常管理和維修養護、巡查記錄等。

7、反訴被告提供的2017年7月維修申請書、2022年11月維修申請書，2023年6月維修申請書、護欄維修表、消防維修表、項目情況表、戶主表。2017年7月5日增壓房維修住宅專項維修資金《申請書》不在本案時間段，2022年11月維修申請書，2023年6月維修申請書，以及護欄維修表、消防維修表、項目情況表、戶主表，維修申請單位和屬地社區簽章均為某居委會，街道確認簽章是街道社區服務站。這些申請表均無業主委員會代表簽字，無街道辦（鎮人民政府）簽章。街道確認簽章是街道社區服務站，街道社區服務站只是一個協調社區工作不具有法人資格的非行政組織，不具有街道辦事處（鎮人民政府）行政主體資格，不能行使街道辦事處（鎮人民政府）職責，因此不能授權居委會使用住宅專項維修資金。

以上維修申請均不符合淮政規【2022】11號文《淮安市住宅專項維修資金使用管理辦法》十五、十七有關資金由業主大會或者業主委員會申請的規定，也不符合淮住建規【2025】2號文《關于加強專項維修資金應急使用管理工作的意見》第三條“維修資金應急使用由業主大會、業主委員會或物業管理委員會負責申請；沒有成立業主委員會或物業管理委員會的，以及業主委員會或物業管理委員會不履行職責的，由轄區街道辦（鎮人民政府）代為申請，轄區街道辦（鎮人民政府）可以委托社區居（村）民委員會申請。”該證據合法性不予認可。

消防維修表資金使用嚴重不合理，消防栓是被亂停亂放車輛撞斷，請乙方出示小區消防栓損壞路段物管監控便知。消防栓損壞是小區無安保、無公共秩序維護造成的，責任車輛也應承擔相應責任，此項維修均使用小區業主住宅專項維修資金且金額高達122550元，特別巨大，業主毫不知情，甲乙雙方明顯損害了小區業主利益。

2017年7月維修申請書、2022年11月維修申請書，2023年6月維修申請書、護欄維修表、消防維修表、項目情況表、戶主表維修申請書及戶主表，這些表格中均無1-4幢業主項目，均顯示乙方（物業）沒有為反訴原告所在的1-4號樓區域提供過維修服務。

請反訴被告出示本小區房屋維修基金合法、合規使用的賬目證據材料。

8、出示小區主出入口24小時站崗值勤記錄，重點區域、重點部位巡查記錄；出示對進出小區的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放證據。

本小區總體為一排面南背北（1-4幢）和一排面東背西（5-10幢）的兩排路邊住宅房舍，各幢之間通道開放，沒有小區大門，沒有保安用房，一直無物業保安管理。（見圖證二）

本小區車輛一直亂停亂放，公共秩序一直無人維護。（見圖證三）

9、出示消防設施設備完好、可隨時啟用、消防通道暢通的證據材料；對火災、治安、公共衛生等突發事件應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施證據。

本小區消防栓經常被車輛撞壞撞斷，消防栓水被反訴被告關掉了，消防通道被車輛堵死為常態，消防安全隱患巨大，且與反訴被告有直接關系。（見圖證一、圖證三）

10、為本小區綠化養護管理的相關證據。

本小區沒有公共綠化區，1-4幢門前為各戶業主“門前五包”責任區，均為各戶自行打掃和城市環衛打掃；1-4幢無公共樓道，無公共水電使用。（見圖證四、圖證五）

11、出示庭審需要的其他舉證材料。

從以上雙方證據顯示，反訴被告沒有為1-4幢反訴原告等業主區域提供保安、保潔、綠化、房屋維修維護、公共秩序維護、消防安全等物業服務內容。

三、反訴被告提供的《物業服務合同》沒有法定代表人簽字，且已過訴訟時效

合同期限是2018.3.6至2021.3.5日，均已過了三年訴訟時效。反訴被告提供的2018-2023年20張催繳圖片，五年期間均為統一字樣，新舊一樣，請求看原始照片，證明時效。

請反訴被告拿出2018-2021年的原始催繳證據以及2021年以后的原始催繳證據。2023年之前我們業主都不知道有該物業存在，直到2023年3月底到中旬，該物業私自把我們業主信息供給安徽某號碼（自稱物業法務）和短信小平臺反復騷擾我們業主，我們才知道該物業的事。

從落款簽章來看，簽約雙方都沒有法定代表人簽字，沒有法定代表人授權追認證明，沒有簽約時間，該合同法律效率不予認可。

綜上所述，反訴被告提供的《物業服務合同》不合法，提供的證據多處造假，且過了訴訟時效，也沒有為反訴原告提供物業服務，更對本小區文明和諧和消防等公共安全造成了不良影響，因此請求法院駁回反訴被告訴求，判處反訴原告無需向反訴被告交納物業費、滯納金等相關費用，訴訟費由反訴被告承擔。

反訴原告保留依據《市物業管理條例》第87條對反訴被告違法違規行為舉報處罰的權利；保留依據《民法典》1183條，對反訴被告泄露業主信息，反復騷擾業主及家人，進行追責的權利；保留依據《市物業管理條例》第92條對崔朱居委會相關責任人玩物職守、濫用職權、徇私舞弊行為追訴追責的權利。

具狀人：某某

2025年2月23日

附件：追訴物業公司處罰的法律條款

《市物業管理條例》“第八十七條物業服務企業違反本條例規定，有下列情形之一的，由縣（區）物業管理行政主管部門按照下列規定進行處罰：

（一）違反本條例第十二條第四款規定，未經業主大會同意，擅自改變物業服務用房用途的，責令限期改正，給予警告，并處一萬元以上十萬元以下罰款；有收益的，所得收益用于住宅物業管理區域內物業共用部分、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用；

（二）違反本條例第十四條第二款、第五十九條第三款、第六十二條第四款規定，未公告、公布或者公示信息的，責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款；

（三）違反本條例第四十三條第四款規定，在承接查驗中惡意串通、弄虛作假，侵害業主利益的，處三萬元以上五萬元以下罰款；

（四）違反本條例第四十七條第二款規定，未公告承接查驗情況的，責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款；

（五）違反本條例第四十八條第一款規定，未移交物業承接查驗檔案資料的，責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款；

（六）違反本條例第五十二條第四項規定的，責令限期改正，逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款，造成損失的，承擔相應的賠償責任；違反第六項、第七項規定的，責令限期改正，逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款；

（七）違反本條例第六十二條第一款規定，對其管理的公共收益未單獨建賬的，責令限期改正；逾期不改正的，處三萬元以上十萬元以下罰款。

物業服務企業違反價格管理規定的，由價格行政主管部門按照價格法律、法規的規定處罰。”

“第九十二條物業管理行政主管部門、政府相關職能部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）相關工作人員違反本條例規定，不依法履行職責，或者玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。”

“第十二條物業服務用房竣工驗收后，建設單位應當自承接查驗協議簽訂之日起十日內無償移交，并接受物業所在地縣（區）物業管理行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）監督。

建設單位在辦理商品房預售許可、現房銷售備案時，應當注明物業服務用房的位置和建筑面積，不得將物業服務用房計入公攤面積。

業主委員會辦公、議事用房在物業服務用房中安排，具體位置由業主委員會與物業服務企業協商確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。

未經業主大會同意，物業服務企業、業主委員會不得改變物業服務用房的用途。物業服務用房不得買賣和抵押。”

“第十四條新建物業出售時，建設單位應當向物業買受人明示下列內容：

（一）住宅物業管理區域的四至范圍說明及附圖；

（二）公共場所、共有綠地的面積和位置；

（三）地下室、底層架空層、天臺的面積及權屬；

（四）物業服務用房的面積和位置；

（五）其他需要明示的場所和設施設備。

物業服務企業應當將前款所列內容在住宅物業管理區域內向全體業主長期公告。”

“第五十九條物業服務企業的服務費用可以采取包干制或者酬金制等方式，具體方式由物業服務合同約定。

實行酬金制的，業主委員會預收的物業服務資金除支付物業服務企業的酬金外，其余部分用于物業服務合同約定的支出，由物業服務企業申請使用，據實列支，結余由業主享有，不足由業主承擔。預收的物業服務資金應當建立專用賬戶，由業主委員會監督管理。

實行酬金制的物業服務企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。業主委員會可以聘請第三方機構對物業服務資金的收支情況進行審計。”

“第六十二條利用業主共有部分、共用設施設備經營所得的汽車停放費、廣告費、場地使用費、房屋出租費等公共收益，由業主委員會或者物業服務企業等負責管理。公共收益應當單獨建賬、獨立核算。

業主大會成立前，公共收益的百分之七十納入住宅專項維修資金，其余部分可以用于補貼物業服務費用。

業主大會成立后，公共收益按照業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定、物業服務合同約定使用；沒有決定或者約定的，按照前款規定使用。

公共收益的收支情況應當至少每半年在住宅物業管理區域內顯著位置向業主公示一次，公示時間不少于十五日。業主委員會或者十名以上業主對公共收益有異議的，可以要求查詢有關財務賬簿；經已交付使用物業專有部分占建筑物總面積百分之二十以上業主且占總人數百分之二十以上的業主提議，業主大會或者業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定，委托第三方機構對公共收益收支情況進行審計。

對公共收益的審計結果應當在住宅物業管理區域內顯著位置公示，公示時間不少于十五日。審計費用從公共收益中列支。”

“第四十三條物業服務企業承接物業前，建設單位與物業服務企業應當共同對物業共用部分、共用設施設備進行承接查驗。

進行物業承接查驗，建設單位和物業服務企業可以邀請物業所在地縣（區）物業管理行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）參加。物業管理行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）接到邀請后，應當派員參加。

建設單位和物業服務企業在物業承接查驗中，可以聘請第三方機構提供專業服務。

建設單位和物業服務企業在物業承接查驗中不得惡意串通、弄虛作假，侵害業主利益。

物業承接查驗的費用由建設單位承擔，但另有約定的除外。”

“第四十七條物業服務企業應當自物業交接后三十日內，持有關材料到物業所在地縣（區）物業管理行政主管部門備案。物業管理行政主管部門應當將承接查驗備案相關資料抄送物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）。

物業服務企業應當在承接查驗備案后三十日內將下列情況在住宅物業管理區域內顯著位置公告：

（一）承接查驗時間、范圍；

（二）查驗的事項及結果；

（三）存在問題、解決辦法及時限；

（四）需要公告的其他事項。”

“第四十八條物業承接查驗檔案資料屬于全體業主所有，物業服務企業應當建立檔案，業主有權免費查詢。前期物業服務合同期滿或者終止的，物業服務企業應當自合同期滿或者終止之日起十日內，向業主委員會移交物業承接查驗檔案資料，或者在業主委員會監督下向新選聘的物業服務企業移交。物業所在地縣（區）物業管理行政主管部門予以指導、協助。

建設單位、物業服務企業應當妥善保存檔案資料，不得遺失、泄露業主信息資料，不得將業主信息資料用于與物業管理服務無關的活動。”

“第五十二條物業服務企業不得有下列行為：

（一）違反物業服務合同約定，減少物業服務內容、降低物業服務質量和標準；

（二）違反物業服務合同約定，將物業服務費用、汽車停放費、公共水電費等捆綁收費；

（三）擅自增加收費項目、提高收費標準，超期收取費用；

（四）擅自處分屬于業主的物業共用部分、共用設施設備的所有權或者使用權；

（五）擅自拆除、損壞住宅物業管理區域內的建（構）筑物及其設施設備；

（六）擅自撤離或者拒不退出住宅物業管理區域；

（七）終止服務撤離時，拒不移交屬于業主的檔案資料、物品、資金等；

（八）法律、法規禁止的其他情形。”

“第六十二條利用業主共有部分、共用設施設備經營所得的汽車停放費、廣告費、場地使用費、房屋出租費等公共收益，由業主委員會或者物業服務企業等負責管理。公共收益應當單獨建賬、獨立核算。

業主大會成立前，公共收益的百分之七十納入住宅專項維修資金，其余部分可以用于補貼物業服務費用。

業主大會成立后，公共收益按照業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定、物業服務合同約定使用；沒有決定或者約定的，按照前款規定使用。

公共收益的收支情況應當至少每半年在住宅物業管理區域內顯著位置向業主公示一次，公示時間不少于十五日。業主委員會或者十名以上業主對公共收益有異議的，可以要求查詢有關財務賬簿；經已交付使用物業專有部分占建筑物總面積百分之二十以上業主且占總人數百分之二十以上的業主提議，業主大會或者業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定，委托第三方機構對公共收益收支情況進行審計。

對公共收益的審計結果應當在住宅物業管理區域內顯著位置公示，公示時間不少于十五日。審計費用從公共收益中列支。”